TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/53871 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73UT

AS M N° : 6

Assignation du :

30 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 janvier 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet MALVILLE IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Séverine SPIRA, avocat au barreau de PARIS – #A0252

DEFENDEUR

Monsieur [G] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Kayana MANIVONG, avocat au barreau de PARIS – #C0640

DÉBATS

A l’audience du 25 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Monsieur [G] [N] est propriétaire d’un appartement situé au 6ème étage de l’immeuble du [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.

Son appartement correspond au lot 43, constitué des anciens lots 11 et 13 (devenus respectivement lots 27 et 28 suivant modificatifs apporté au règlement de copropriété les 25 et 31 janvier 1974, puis 22 janvier 1979) ainsi que du lot n°42, qui est une ancienne partie commune d’une surface de 2,80 mètres, vendue à M [N] suivant procès-verbal d’assemblée générale du 1er juin 2015.

Cette assemblée générale du 1er juin 2015 a également approuvé la réunion de ces quatre lots en lot unique n°43, et a autorisé M [N] à créer une trappe d’accès aux combles.

Le règlement de copropriété des 25 et 31 janvier 1974 stipule que les lots 27, 28 et 29 situés au 6ème étage de l’immeuble ont un droit au water-closets communs du 6ème étage.

Au terme d’une assemblée générale des copropriétaires du 20 avril 2017, la résolution n°16 a rappelé les constats effectués par le syndic et l’architecte de l’immeuble sur les travaux réalisés par M [N], ayant conduit à la suppression des conduits de cheminée dans son appartement et d’un mur porteur sans étude préalable faite par un ingénieur structure porteuse.

Il a été relevé que M [N] avait fait réparer quatre conduits sur les six détruits, mais qu’aucun test fumigène n’avait pu être réalisé permettant de s’assurer de la conformité des travaux.

Lors de cette assemblée, les copropriétaires ont décidé de ne pas initier de procédure judiciaire, attendant de pouvoir vérifier que les travaux de réfection des conduits de cheminée et la pose de l’Ipn avaient été réalisés dans les règles de l’art.

Il a été constaté, par la suite, l’installation dans le local accueillant les WC communs du 6ème étage d’un lave-vaisselle et d’une machine à laver le linge et la suppression des toilettes.

Reprochant ces faits à M [N], et après l’avoir vainement mis en demeure de remettre les lieux en l’état, c’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a, par exploit délivré le 30 mai 2025, fait citer M [N] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins essentielles de remise en état des lieux et subsidiairement, de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

A l’audience du 25 novembre 2025, la demande de renvoi formulée par le défendeur a été rejetée, compte tenu de l’absence de respect du calendrier de procédure fixée à la précédente audience.

Dans le dernier état de ses prétentions, le requérant conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, ainsi que 4 de la loi du 10 juillet 1965, d’enjoindre le défendeur, sous astreinte de 800€ par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours de la signification de l’ordonnance, de :

∙ enlever ses machines à laver et sèche linge, son branchement à l’eau et sa canalisation d’évacuation, et de rétablir les WC tels qu’ils préexistaient,

∙ enlever les fils et gaines électriques qui permettent le raccordement de ses machines à l’électricité de son appartement,

∙ enlever la totalité des gravats entreposés dans les combles,

∙ reculer la porte de son appartement afin de mettre un terme à l’annexion du palier, excédant les 2,80 m² cédés,

∙ reconstituer les six conduits de cheminée et le mur intérieur.

Il sollicite également la condamnation par provision du défendeur au paiement d’une indemnité de 20 000€ au titre des diverses atteintes aux parties communes. A titre subsidiaire, il sollicite la désignation d’un expert, dont le coût de la consignation sera mis à la charge du défendeur et en tout état de cause, sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

En réponse, le défendeur conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite à titre reconventionnel la condamnation du requérant au paiement de la somme de 25 000 € en réparation de son préjudice matériel, outre celle de 5000€ en réparation de son préjudice moral. Enfin, il sollicite l’octroi de la somme de 6900€ TTC au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur le trouble manifestement illicite

L’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel.

* sur les WC communs

L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte. »

En vertu de l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25b de la même loi rappelle que le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

Il est constant que cette autorisation doit être donnée préalablement à la réalisation des travaux.

Enfin, l’article 7 bis du règlement de copropriété des 25 et 31 janvier 1974 stipule que « Seuls les copropriétaires des appartements situés au 6ème étage auront la jouissance des W.C situés à cet étage. Ils en assureront seuls l’entretien ».

Cette stipulation ne permet pas aux propriétaires intéressés de modifier la destination de la partie commune concernée, sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que ces W.C appartiennent, conformément aux dispositions de l’article 6-3 précité, indivisément à tous les copropriétaires de l’immeuble.

Et en l’espèce, il est acquis aux débats que M [N] a aménagé le local destiné aux WC communs du 6ème étage en buanderie, ce qui ressort d’ailleurs du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 20 février 2025.

Il fait valoir que les toilettes étaient désaffectées et que le local était dépourvu de toilettes depuis 1974 à la suite d’inondations survenues au 5ème étage.

Toutefois, le règlement de copropriété, ainsi que l’état descriptif modificatif du 18 février 2014 transmis par M [N] en vue de l’assemblée générale du 1er juin 2015, évoquent expressément des « W.C situés à cet étage », et le local apparaît, dans les plans, sous l’intitulé « W.C commun ».

Dès lors que le règlement de copropriété n’a pas été modifié sur ce point, il appartient au défendeur de démontrer que cette pièce était, lors de sa transformation en buanderie, dépourvue de commodités. A défaut de rapporter cette preuve et en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale de modifier la destination de cette pièce, sa transformation en buanderie, qui à l’évidence modifie la destination initiale de la pièce et qui, en conséquence, ne peut être considérée comme de menus travaux tels qu’invoqué en défense, est à l’origine d’une violation manifeste du règlement de copropriété ainsi que du droit de l’autre copropriétaire, privé de cette jouissance exclusive, qu’il convient de faire cesser en ordonnant la remise en état des lieux.

Compte tenu de la résistance du défendeur, l’injonction sera assortie d’une astreinte afin d’assurer sa bonne exécution.

* sur l’annexion d’une partie du palier du 6ème étage

En vertu de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement. L’article 6-1 rappelle qu’aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d’un lot.

L’article 26 dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

« a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ; »

En l’espèce, M [N] a obtenu l’autorisation de l’assemblée générale le 1er juin 2015 de créer un lot de copropriété n°42 composé d’une partie de couloir commun, d’une surface de 2,80 m², située au 6ème étage droite, moyennant le paiement de la somme de 8400€.

Il n’est pas contesté que le défendeur a posé la porte palière de son appartement, 58 cm plus loin que ce qui était prévu par l’autorisation de l’assemblée générale.

Il s’agit donc d’une appropriation illicite des parties communes, peu important les démarches éventuellement réalisées par M [N] auprès du service de publicité foncière qui sont sans incidence sur le caractère illicite de cette appropriation.

Le syndicat des copropriétaires ne pouvant être contraint de vendre une partie commune à un copropriétaire, il convient donc, pour faire cesser le trouble, de procéder à la remise en état des lieux sous astreinte.

* sur la remise en état d’un mur intérieur

Il est soutenu par le syndicat des copropriétaires que M [N] aurait procédé à la destruction d’un mur porteur au sein de son appartement sans autorisation de l’assemblée générale. Le défendeur affirme que le mur en question, qui n’a été ouvert que sur 0,90 m, n’est pas porteur et que s’il a procédé au retrait de plusieurs cloisons, non porteuses, il a pris l’initiative de poser des Ipn à chaque fois afin de préserver la rigidité latérale de l’immeuble.

En vertu de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

En vertu de l’article 3 de la même loi, dans le silence du règlement de copropriété, sont réputées parties communes notamment le gros œuvre des bâtiments. Il est constant que les murs porteurs d’un immeuble sont des parties communes.

Le règlement de copropriété établi les 25 et 31 janvier 1974 stipule que sont parties privatives les cloisons intérieures avec leurs portes.

Il appartient donc au syndicat des copropriétaires de démontrer que le mur donc il est question était porteur et que M [N] a procédé à une ouverture dans celui-ci.

A l’appui de sa démonstration, le syndicat des copropriétaires verse aux débats l’avis de l’architecte de l’immeuble établi le 15 juin 2016 qui indique « 2- Pose de structure métallique en lieu et place des murs déposés

A ce jour, des éléments de structure métallique (IPN, HEA, UPN…) ont été mis en œuvre pour consolider suite à la dépose de murs ou cloisons porteurs. »

Il est également produit un plan de cet appartement établi à la main, non daté, et dont l’auteur n’est pas identifié (pièce 14) qui permet de visualiser le mur dont il est question (par le traçage de pointillés rouges).

Toutefois, il résulte des plans de l’appartement (état ancien, intermédiaire et nouveau) établis par la société GéoDimm et transmis au syndic en vue de l’assemblée générale du 1er juin 2015 que l’emplacement des pointillés rouges sur la pièce 14 correspond à une cloison située entre deux murs porteurs donnant accès à l’ancien lot 29. Aucun élément ne permet d’établir avec l’évidence requise en référé qu’il s’agirait d’un mur porteur.

En outre, la comparaison entre les plans « état ancien » et « état nouveau » contredit les allégations selon lesquelles il aurait été procédé à une ouverture dans les murs porteurs, seules des cloisons intérieures ayant été retirées.

Enfin, l’ingénieur conseil du défendeur, M [C] [M], indique le 15 avril 2024 que « Dans votre appartement, il n’a pas été « supprimé » de mur mais simplement la réalisation d’une ouverture dans ce mur.

Or nous sommes en présence d’une structure dite en « pan de fer », c’est-à-dire des poutres à chaque niveau reprenant les solives des planchers.

Les poutres reposent sur des poteaux métalliques (type IAO) qui existent du rez-de-chaussée au dernier étage.

Les maçonneries comprises entre ces poteaux et ces poutres sont des éléments de remplissage non porteurs. On peut donc créer des ouvertures sans risque pour la stabilité de l’immeuble ».

Au contraire de ce que soutient le requérant dans ses écritures, l’ingénieur conseil ne confirme pas l’ouverture d’un « gros » mur, mais l’ouverture d’un mur.

Dès lors, la qualité porteuse du mur en question n’est pas établie et la pose de structures métalliques ne permet pas d’établir, avec l’évidence, qu’il s’agissait d’un mur porteur.

En conséquence, la preuve de la nécessité de requérir l’autorisation de l’assemblée générale n’apparaît pas rapportée et il n’y a pas lieu à référé sur cette question.

* sur les conduits de cheminée

Le règlement de copropriété stipule notamment que les conduits de fumée (coffre et gaines) sont des parties communes.

Il ne peut donc y être porté atteinte sans l’autorisation de l’assemblée générale.

Il n’est pas contesté par M [N] que ce dernier a supprimé six conduits de cheminée lors des travaux entrepris en 2015 et qu’il en a reconstitué quatre sur six, sans toutefois que les tests fumigènes exigés par l’architecte de l’immeuble n’aient été effectués permettant d’assurer la conformité de ces travaux.

Au contraire de ce que soutient le défendeur, l’assemblée générale du 20 avril 2017 ne confirme pas la conformité des travaux portant sur les conduits de cheminée mais indique rester dans l’attente de la vérification de leur conformité aux règles de l’art. En outre, deux conduits n’ont pas été reconstitués.

M [N], sur qui pèse la charge de la preuve, n’établit pas avoir fait réaliser les tests fumigènes en question ni ne justifie avoir reconstitué les deux autres conduits. Son souhait de ne pas conserver ces deux conduits dans son appartement n’a aucune incidence sur le fait qu’il aurait du solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour procéder au retrait de ces conduits, partie commune.

Cette suppression, sans autorisation, constitue une violation manifeste du règlement de copropriété et caractérise le trouble manifestement illicite, qu’il convient de faire cesser en ordonnant d’une part à M [N] de procéder à des tests fumigènes en ayant recours à une entreprise qualifiée, et d’autre part, de reconstituer les deux conduits de cheminée non reconstitués à l’époque, et ce, sous astreinte.

* sur les gravats entreposés dans les combles

Le constat établi le 20 février 2025 par commissaire de justice révèle la présence de gravats, de planches de bois ainsi que d’une casserole jonchant le sol des combles, partie commune, au niveau de la trappe créée par M [N] sur le palier, sur autorisation de l’assemblée générale.

Aucun élément ne permet d’établir que M [N] ou la société qu’il a mandatée à l’époque pour créer cette trappe sont à l’origine de cet encombrement, l’importance des gravats de pierres ne correspondant pas, à l’évidence, à l’ouverture créée au plafond.

Dès lors, l’imputabilité de cet encombrement à M [N] n’est pas établie avec l’évidence requise en référé et il n’y a pas lieu à référé.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

En l’espèce, le requérant sollicite l’indemnisation provisionnelle d’un préjudice qui n’est ni allégué ni démontré. Cette demande ne fait d’ailleurs l’objet d’aucun paragraphe au sein des écritures du requérant. En conséquence, le préjudice n’étant pas étayé, la demande se heurte à une contestation sérieuse.

Sur la demande subsidiaire relative à la suppression d’un mur

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime, c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

En l’espèce, le seul élément objectif versé aux débats par le syndicat des copropriétaires est le courrier établi par son architecte qui indique « 2- Pose de structure métallique en lieu et place des murs déposés

A ce jour, des éléments de structure métallique (IPN, HEA, UPN…) ont été mis en œuvre pour consolider suite à la dépose de murs ou cloisons porteurs. ».

Toutefois, cet élément est contredit par les plans de l’état ancien de l’appartement et de l’état nouveau. Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément rendant plausible le fait que M [N] aurait porté atteinte à un mur porteur. La demande d’expertise sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Dès lors qu’il est fait droit, en grande partie, aux demandes du syndicat des copropriétaires et que le défendeur ne peut se prévaloir d’un préjudice matériel résultant des conséquences de l’assignation qui a du lui être délivrée en raison de la violation par lui du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965, la faute du syndicat des copropriétaires n’apparaît pas démontrée avec l’évidence requise en référé, ni d’ailleurs la légitimité du préjudice invoqué. Il n’y a en conséquence pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons Monsieur [L] [F] [N] à procéder au retrait de la machine à laver et du sèche linge ainsi que des branchements et évacuations correspondants installés dans les WC communs du 6ème étage de l’immeuble, ainsi qu’à retirer les fils et gaines électriques permettant le raccordement de ses machines à l’électricité de son appartement, et enfin à rétablir un système de WC dans ce local, et ce, dans un délai de deux mois suivant la signification de la décision ;

Disons que passé ce délai, M [N] sera redevable d’une astreinte provisoirement fixée à 300 euros par jour de retard, pendant une période de six mois ;

Enjoignons Monsieur [L] [F] [N] à procéder au tests fumigènes relatifs aux quatre conduits de cheminée reconstitués par lui et à reconstituer les deux autres conduits de cheminée, et ce, dans un délai de six mois suivant la signification de la décision ;

Disons que passé ce délai, M [N] sera redevable d’une astreinte provisoirement fixée à 300 euros par jour de retard, pendant une période de six mois ;

Enjoignons Monsieur [L] [F] [N] à reculer la porte de son appartement, au minimum de 0,58 m, afin de mettre un terme à l’annexion de la partie du palier excédant les 2,80m² cédés, dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision ;

Disons que passé ce délai, M [N] sera redevable d’une astreinte provisoirement fixée à 300 euros par jour de retard, pendant une période de six mois ;

Rejetons la demande subsidiaire d’expertise ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle principale ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles ;

Condamnons Monsieur [L] [F] [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons Monsieur [N] au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 14 janvier 2026.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN