TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2025

Président : Monsieur BERTERO, Vice-président placé

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2025

N° RG 25/03317 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WS3

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [G]

né le 05 Mai 1962 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. TARGET CONSTRUCTION

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 03 juillet 2023, monsieur [Z] [G] et monsieur [U] [G] ont donné à bail commercial à la SAS TARGET CONSTRUCTION des locaux commerciaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.200 euros hors taxes, hors charges et hors taxes.

Le bail commercial a pris effet au 03 juillet 2023.

La SAS TARGET CONSTRUCTION s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, monsieur [Z] [G] et monsieur [U] [G] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS TARGET CONSTRUCTION pour une somme de 4.807, 51 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, monsieur [Z] [G] et monsieur [U] [G] ont fait assigner la SAS TARGET CONSTRUCTION, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SAS TARGET CONSTRUCTION, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 10 octobre 2025, monsieur [Z] [G] et monsieur [U] [G], par l’intermédiaire de son conseil, ont réitéré leurs demandes dans les termes de leur assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Ils demandent au tribunal de :

Constater la résiliation du bail à la date du 20 juin 2025 ;

Ordonner l’expulsion de la SAS TARGET CONSTRUCTION, et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard au terme d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Dire que les sommes dues seront majorées de 20% ;

Dire que les sommes exigibles payées en retard seront productrices d’un intérêt de retard ;

Dire que le dépôt de garantie sera réputé acquis aux bailleurs sur le fondement de l’article 9 du contrat de bail ;

Condamner la SAS TARGET CONSTRUCTION à payer à monsieur [Z] [G] et monsieur [U] [G] :

o Une indemnité provisionnelle de 7.907, 51 euros TTC avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

o Une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1.550 euros TTC, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

o 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

o Les dépens.

La SAS TARGET CONSTRUCTION, bien que régulièrement assignée à étude de commissaire de justice, n’a pas comparu ni personne pour elle à l’audience susvisée.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par les demandeurs font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 01 juillet 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 20 mai 2025.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement intégral de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 21 juin 2025.

L’obligation de la SAS TARGET CONSTRUCTION de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

La demande d’astreinte n’étant pas justifiée, il convient de la rejeter.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 21 juin 2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 1.200 euros, en sus des charges et taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée.

Sur les loyers et charges impayés :

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 07 juillet 2025 que la SAS TARGET CONSTRUCTION a cessé de payer ses loyers de manière intégrale à compter du 01 mars 2025, et reste lui devoir une somme de 7.907, 51 euros, arrêtée au 01 juillet 2025.

Il convient de relever que le bail étant résilié à compter du 21 juin 2025, les sommes dues par la SAS TARGET CONSTRUCTION au-delà de cette date correspondent à des indemnités d’occupation et non plus à des loyers.

Les sommes qui ne correspondent ni au loyer ni aux charges ni à l’indemnité d’occupation ne seront pas retenues au titre de la dette incontestable.

Pour autant, l’obligation du locataire de payer la somme de 7.649 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, arrêtés au 01 juillet 2025, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de 7 649 euros.

Sur la clause pénale :

L’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution d’une obligation s’analyse en une clause pénale, ce qui inclut notamment, l’augmentation de l’indemnité d’occupation due par rapport au loyer contractuel qui aurait été versé, susceptible d’être modérée par le juge du fond.

En l’espèce, l’article 9 « clause pénale », fixe une majoration de 20% des sommes dues à titre d’indemnité forfaitaire et stipule qu’en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le dépôt de garantie demeura acquis au bailleur à titre d’indemnité.

Dès lors, le bail ne contient pas une clause pénale mais plusieurs clauses pénales et il est fort probable que ces pénalités contractuelles cumulées excèdent le préjudice effectivement subi par monsieur [Z] [G] et monsieur [U] [G].

Or, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le préjudice effectivement subi par les bailleurs du fait de la constatation de la résiliation du bail. De même, le juge des référés n’a pas le pouvoir d’appliquer une seule clause pénale au détriment des autres ni même de la ou les modérés selon la ou les clauses pénales retenues.

En conséquence, les demandes au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, la SAS TARGET CONSTRUCTION sera condamnée, à payer à monsieur [Z] [G] et monsieur [U] [G] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS TARGET CONSTRUCTION qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 20 mai 2025.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 03 juillet 2023 entre monsieur [Z] [G] et monsieur [U] [G] et la SAS TARGET CONSTRUCTION à la date du 21 juin 2025;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS TARGET CONSTRUCTION et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONDAMNONS la SAS TARGET CONSTRUCTION à payer à monsieur [Z] [G] et monsieur [U] [G] une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 21 juin 2025, égale au montant du dernier loyer mensuel hors taxes et hors charges et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SAS TARGET CONSTRUCTION à payer à monsieur [Z] [G] et monsieur [U] [G] la somme provisionnelle de 7.649 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au 01 juillet 2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETONS la demande de majoration des sommes dues de 20% à titre d’indemnité ;

REJETONS la demande au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la SAS TARGET CONSTRUCTION à payer à monsieur [Z] [G] et monsieur [U] [G], la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS TARGET CONSTRUCTION aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 20 mai 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 14 Novembre 2025

À

— M^e Jean-claude SASSATELLI