TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13292 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZAGL

N° de Minute : BX25/01228

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.A. VILOGIA

C/

[N] [K]

[T] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M. [M] [X]

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [N] [K], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

M. [T] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Octobre 2025

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail du 16 novembre 2023, S.A. VILOGIA a donné en location à Madame [N] [K] et Monsieur [T] [K] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 6].

Le 16 juillet 2024, S.A. VILOGIA a fait signifier à Madame [N] [K] et Monsieur [T] [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés dans un délai de six semaines.

Par exploit d’huissier du 20 novembre 2024, S.A. VILOGIA a fait assigner Madame [N] [K] et Monsieur [T] [K], pour l’audience du deux Octobre deux mil vingt cinq, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

— constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l’immeuble sis à [Adresse 6] pour défaut de paiement de loyers ;

— ordonner l’expulsion de Madame [N] [K] et Monsieur [T] [K] ;

— les condamner solidairement au paiement :

— de la somme de 5507,22 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [N] [K] et Monsieur [T] [K] aux entiers dépens;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, S.A. VILOGIA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 10383,70 euros, selon décompte arrêté au 30 septembre 2025. Le bailleur a relevé que Madame [K] a effectué un virement de 2500 euros en février 2025. Il expose que le bail a été perdu, et demande le prononcé de la résiliation avec délais de paiement pour Madame [K] uniquement.

Madame [N] [K] a demandé le bénéfice de délais de paiement, proposant de s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 100 euros, outre le loyer courant. Elle expose qu’ils sont séparés mais pas divorcés depuis juillet 2024, et que Monsieur [K] est parti.

Monsieur [T] [K] assigné l’étude n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 Décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la CAF le 16 juillet 2024 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 22 novembre 2024 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

Selon l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure de l’ordonnance du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Selon l’article 1228 du Code Civil en vigueur le 1er octobre 2016, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon le relevé de compte versé aux débats, Monsieur et Madame [K] ont rencontré des difficultés pour payer le loyer depuis le début et la dette de loyers et charges est désormais égale à 10383,70 euros. Le montant et l’ancienneté de la dette révèlent un manquement grave et persistant de Monsieur et Madame [K] à leur obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus en application de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, manquement de nature à justifier la résiliation du bail.

Néanmoins, le juge peut accorder un délai au débiteur.

En application de l’article 1343-5 du code civil, en considération de l’ancienneté du bail, des difficultés relatées par Madame [K] (elle est en invalidité et a un enfant autiste), et compte tenu de l’absence de besoins de la S.A. VILOGIA, il y a lieu de dire que Madame [N] [K] pourra s’acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans l’hypothèse où Madame [K] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant solidairement les locataires, devenus occupants sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 754,31 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 30 septembre 2025, à la somme de 10383,70 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Madame [N] [K] et Monsieur [T] [K] seront donc solidairement condamnés à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA la somme de 10383,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Madame [N] [K] et Monsieur [T] [K], qui succombent, supporteront les entiers dépens.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de S.A. VILOGIA recevable ;

Condamne solidairement Madame [N] [K] et Monsieur [T] [K] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA, la somme de 10383,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Madame [N] [K] à payer sa dette, en principal par 24 mensualités de 100 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision et que la dernière mensualité sera majorée du solde de la dette ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

MAIS à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— prononce pour non paiement des loyers et charges et aux torts de Madame [K] [N] et Monsieur [K] [T] la résiliation du bail du 16 novembre 2023 liant les parties et relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 6],

— ordonne l’expulsion de Madame [K] [N] et Monsieur [K] [T] et de tous occupants de leur chef, les lieux sus-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamne solidairement en tant que de besoin Madame [K] [N] et Monsieur [K] [T] à payer à la S.A VILOGIA à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux un indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des provisions sur charges, soit la somme mensuelle de 754,31 euros,

— dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [N] [K] et Monsieur [T] [K] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 04 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Le CADRE GREFFIER Le PRESIDENT