TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03824

N° Portalis DBX4-W-B7J-UVUS

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 13 Mars 2026

S.A.D’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[M] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Mars 2026

à la SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 13 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier lors des débats et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [X]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Madame [S] [H], munie d’un pouvoir

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 15 janvier 2024, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [M] [X] un appartement à usage d’habitation ([Adresse 6] et un emplacement de stationnement n°471G0012 situés [Adresse 7] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 538,02 euros et une provision sur charges mensuelle de 113,08 euros.

Le 18 juin 2025, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Monsieur [M] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Monsieur [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu en date du 15 janvier 2024 portant sur les locaux à usage d’habitation principale sis [Adresse 8] à [Localité 4] ainsi que ses annexes et que la location consentie à Monsieur [X] [M] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989,

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— de constater la mauvaise foi de Monsieur [X] et par voie de conséquence de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— d’autoriser la partie requérante, en cas d’abandon des lieux, à les reprendre conformément aux dispositions de l’article R451-1 1° du Code des procédures civiles d’exécution et de déclarer abandonnés les biens se trouvant dans les lieux postérieurement au départ des occupants,

— de condamner par provision Monsieur [X] au paiement de la somme de 2.483,75 euros en principal au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 août 2025, en application de l’article 1728 du Code Civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil,

— de fixer une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges en cours et de condamner Monsieur [X] au paiement mensuel de celle-ci à compter du 31 juillet 2025, et jusqu’au départ effectif des lieux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code Civil,

— en tant que de besoin de condamner Monsieur [X] [M] à fournir son avis d’imposition et l’enquête de ressources associée,

— de condamner Monsieur [X] [M] à payer à la requérante la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du Code Civil,

— de condamner Monsieur [X] [M] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire en date du 18 juin 2025 ainsi que la saisine de la CCAPEX.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 août 2025.

A l’audience du 13 janvier 2026, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.199,49 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise. La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 42 euros par mois conformément au plan d’apurement signé, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées. Elle indique qu’il y a une reprise du paiement du loyer courant.

Monsieur [M] [X], représenté par Madame [H] [J], munie d’un pouvoir de représentation, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 42 euros par mois en règlement de l’arriéré. Concernant sa situation, cette dernière indique que Monsieur [M] [X] a eu des amendes et a eu des saisies sur salaires importantes, mais qu’il a toujours travaillé en tant que chauffeur routier en intérim,, qu’il perçoit un salaire de 2.000 à 3.000 euros, qu’il a deux enfants à charges qui vivent avec leur mère et pour lesquels, il verse une pension alimentaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 août 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu électroniquement le 15 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 6.2 « Clause résolutoire » ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 3.343,76 euros a été signifié le 18 juin 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [M] [X] n’a réglé dans le délai de six semaines qu’une partie de la somme, à hauteur de 2.200 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 juillet 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 6 janvier 2026 démontrant que Monsieur [M] [X] reste devoir la somme de 2.199,49 euros, mensualité de décembre 2025 comprise.

Monsieur [M] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.199,49 euros, avec les intérêts au taux légal à compter, du 21 août 2025, date de délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, de la signature d’un plan d’apurement et des propositions de règlements formulées par Monsieur [M] [X] acceptées par son bailleur et démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 42 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts sauf meilleur accord du bailleur.

A la demande de Monsieur [M] [X], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [M] [X] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [M] [X] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, aucune mauvaise foi n’étant justifiée.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L451-1 et R451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LA DEMANDE DE FOURNITURE D’IMPOSITION :

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sollicite la condamnation à fournir l’avis d’imposition ainsi que l’enquête de ressources associée.

Cependant, au regard des pièces produites aux débats, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne justifie pas de l’intérêt de sa demande de sorte qu’elle sera rejetée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Monsieur [M] [X] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 janvier 2024 entre la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Monsieur [M] [X] concernant un appartement à usage d’habitation ([Adresse 6] et un emplacement de stationnement n°471G0012 situés [Adresse 7] à [Localité 2] sont réunies à la date du 31 juillet 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [X] à verser à la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 2.199,49 euros (décompte arrêté au 6 janvier 2026, incluant une dernière facture de décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [M] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 42 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts sauf meilleur accord du bailleur ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [M] [X] soit condamné à verser à la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de condamnation à fournir l’avis d’imposition et l’enquête de ressources associée ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [X] à verser à la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier, Le juge,