TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03182 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YFKP

N° de Minute : 25/00140

JUGEMENT

DU : 17 Juin 2025

[J] [Z] épouse [R]

C/

[D] [S]

S.A.S CITYA DESCAMPIAUX

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [J] [Z] épouse [R], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEURS

Madame [D] [S], demeurant [Adresse 4]

S.A.S CITYA DESCAMPIAUX, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentés par Maître Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Avril 2025

Alice CARAVETTA, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Alice CARAVETTA, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG n°3182/24 – Page KB

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 4 septembre 2019, à effet au même jour, Madame [D] [S] a, par l’intermédiaire de son mandataire, la S.A.S CITYA DESCAMPIAUX, consenti à Madame [J] [Z] épouse [R] et Monsieur [T] [R] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel révisable de 600 euros, outre une provision sur charges récupérables de 15 euros.

Le bail a fixé un dépôt de garantie à hauteur de 600 euros.

Le 4 septembre 2019, les parties ont amiablement dressé un état des lieux d’entrée.

Par requête reçue le 20 mars 2024, Madame [J] [Z] épouse [R] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de faire consigner ses loyers et de voir condamner Madame [D] [S] et la S.A.S CITYA DESCAMPIAUX à lui payer la somme de 3000 euros en principal, outre celle de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

Monsieur et Madame [R] ont saisi Monsieur [K] [F], conciliateur de justice dans le ressort du tribunal judiciaire de Lille, qui a constaté le 1er février 2024, la carence du bailleur à la tentative préalable de conciliation.

Par courrier du 29 avril 2024, Madame [J] [Z] épouse [R] a résilié le bail à effet au 31 mai 2024.

Le 5 juin 2024, un état des lieux de sortie a été réalisé entre les époux [R] et la société SNEXI, mandatée par la société CITYA DESCAMPIAUX.

Par courrier du 29 juillet 2024, le gestionnaire locatif a communiqué aux époux [R] le chiffrage des travaux de remise en état du logement et les a informés du solde négatif de leur compte locataire, à hauteur de 1151,20 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 29 octobre 2024.

L’affaire a été renvoyée au 14 janvier 2025.

A cette audience, l’ensemble des parties ont comparu. L’affaire a été renvoyée au 22 avril 2025.

A l’audience du 22 avril 2025, Madame [J] [Z] épouse [R] a comparu en personne.

Aux termes de sa requête et de ses déclarations orales, Madame [J] [Z] épouse [R] explicite ses demandes introductives d’instance. Elle sollicite 3000 euros en remboursement des factures de gaz, et pour le remplacement de son lave-vaisselle et de l’ordinateur de Monsieur [T] [R]. En outre, elle sollicite le remboursement du dépôt de garantie à hauteur de 600 euros.

Elle expose que les dégradations locatives qui lui ont été imputées ne sont pas de son fait mais d’un problème de ventilation du logement qui a été constaté par l’Agence régionale de santé et qui est également à l’origine de la destruction de plusieurs objets à son domicile.

Elle sollicite également le remboursement du trop-perçu du loyer à hauteur de 656,16 euros.

Madame [D] [S] a comparu représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions reprises à l’oral, Madame [D] [S] accepte d’abandonner une partie de sa créance au titre des dégradations locatives et de limiter sa demande à hauteur du dépôt de garantie, soit 600 euros. Par conséquent, Madame [D] [S] demande au tribunal de constater qu’aucune somme n’est due par l’une ou l’autre partie sur le fondement de l’article 1347 et de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, Madame [D] [S] accepte de rembourser Madame [J] [Z] épouse [R] un trop-perçu de loyer du fait de l’interdiction de révision de loyer conformément aux dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [D] [S] demande au tribunal de débouter Madame [J] [Z] épouse [R] de ses autres demandes et que chaque partie conserve à sa charge ses dépens.

La S.A.S CYTIA DESCAMPIAUX a comparu, représentée par son conseil.

A l’oral, la S.A.S CYTIA DESCAMPIAUX sollicite sa mise hors de cause dès lors qu’aucune faute de gestion ne lui est imputée et qu’elle a agi en tant que mandataire de Madame [D] [S].

A la suite des débats, Madame [J] [Z] épouse [R] maintient ses demandes sur le trop-perçu de 656,16 euros et abandonne ses autres demandes.

.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DISCUSSION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restants dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées

En application de l’article 7, c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient donc au bailleur de démontrer l’existence de dégradation locative ou de manquement du locataire à son obligation d’entretien pour justifier le défaut de restitution du dépôt de garantie.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée et de sortie ont été dressés.

L’état des lieux d’entrée du 4 septembre 2019 relève que les murs du salon, de la salle à manger, de la cuisine sont en excellent état.

L’état des lieux de sortie du 5 juin 2024 relève que :

les murs de la cuisine sont en mauvais état – moisissureles murs du salon sont en mauvais état – très écaillé, moisissure, trou rebouchéles murs de la chambre 1 en mauvais état

Madame [J] [Z] épouse [R] expose que les moisissures seraient imputables à un défaut de ventilation dûment constaté par l’Agence régionale de santé.

Le rapport de l'[Localité 7] établit en avril 2024 constate une ventilation existante insuffisante. Ainsi, la ventilation serait insuffisante dans les WC, la salle de bains et la cuisine en raison d’un détalonnage insuffisant des portes intérieures.

L'[Localité 7] préconise une décontamination fongique, une remise en état du dispositif de ventilation, une remise en état des peintures détériorées et un rappel aux occupants de la nécessité d’assurer une bonne ventilation naturelle pour évacuer les vapeurs d’eau.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire supporter au locataire les problèmes de moisissures dans les parties décrites par l'[Localité 7] à savoir la cuisine, la salle de bains et les WC.

Cependant, l’état des lieux de sortie fait également apparaître une détérioration des murs dans d’autres pièces de la maison.

Il résulte de ces éléments que le bailleur était bien fondé à solliciter au locataire le paiement des dégradations locatives. Cependant, il y a lieu de limiter ces demandes à hauteur de 600 euros, soit le montant du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [J] [Z] épouse [R]

Selon l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, Madame [J] [Z] épouse [R] n’apporte aucune preuve au tribunal de ses préjudices. Par ailleurs, elle sollicite le remboursement de l’ordinateur de [T] [R] qui n’est pas dans la cause.

La demande sera donc rejetée.

Sur la conciliation des parties sur le trop-perçu

En application de l’article 128 du code de procédure civile, les parties peuvent se concilier d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance.

L’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs interdit la révision des loyers dans les logements de classe F ou G.

En l’espèce, au moment de la révision du loyer, le logement était en classe F.

Madame [J] [Z], épouse [R] sollicite le remboursement des loyers trop-perçus du fait de cette révision prohibée.

Dans ses conclusions reprises à l’oral, Madame [D] [S] ne s’y oppose pas.

Compte tenu de l’accord des parties, Madame [D] [S] sera condamnée à payer à Madame [J] [Z], épouse [R] la somme de 656,16 euros.

Sur les demandes accessoires

Les parties, qui succombent toutes les deux, seront condamnées chacune pour moitié aux dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE que Madame [D] [S] était en droit de conserver le montant du dépôt de garantie soit 600 euros.

CONDAMNE Madame [D] [S] à payer à Madame [J] [Z], épouse [R], la somme de 656,16 euros en restitution des loyers indûment perçus.

CONDAMNE chaque partie aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

RG n°3182/24 – Page KB

Le Greffier La Juge