TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00811 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZFH7

N° de Minute : 25/1010

JUGEMENT

DU : 18 Septembre 2025

Etablissement public PARTENORD HABITAT

C/

[S] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [S] [C], demeurant [Adresse 2]

comparant, assisté par M^e Elsa RENER, avocat au barreau de Lille

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Juin 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2022, l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT a donné à bail à Monsieur [S] [C] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 429,92 euros majoré d’une provision sur charges de 127,55 euros et d’une contribution au partage de l’économie de charges de 20 euros.

Par acte d’huissier de justice du 16 mai 2024, PARTENORD HABITAT a fait signifier à son locataire un commandement de payer la somme de 4.272,93 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte d’huissier de justice du 16 janvier 2025, PARTENORD HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

• Juger le contrat de location liant les parties résilié de plein droit du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, conformément aux articles 7 et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison du comportement du locataire ;

• En conséquence, ordonner à Monsieur [S] [C] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire,

• A défaut, l’autoriser à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [C], ainsi que tous les occupants introduits de son chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi,

• Condamner Monsieur [S] [C] à payer les sommes suivantes :

• en deniers ou quittances valables, 3.889,76 euros au titre des loyers et charges et 9.649,36 euros au titre des surloyers dus à la date du 8 janvier 2025, augmentée des loyers ayant couru jusqu’au jugement à intervenir, avec intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus ;

• à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et sans tenir compte de l’APL, soit 595,83 euros pour le loyer et 802,03 euros au titre du surloyerà la date du 26 décembre 2024 ;

• 3,98 euros par mois d’occupation au titre de l’assurance,

• 47,76 euros au titre des assurances impayées à la date du 8 janvier 2025,

• 83,82 euros au titre des pénalités à la date du 8 janvier 2025, outre la somme mensuelle de 7,62 euros dans les limites légales,

• 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement payer ainsi que les frais d’assignation.

Juger que dans les cas où des délais de paiement seraient accordés, la déchéance sera prononcée à défaut de versement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance, le solde de la dette devenant immédiatement exigible et la clause résolutoire produisant son plein effet,

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

A l’audience du 5 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, PARTENORD HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 2.969,87 euros au 3 juin 2025. Elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement. Elle précise que la somme due au titre du supplément de loyer solidarité a été annulée, le locataire ayant répondu à l’enquête annuelle obligatoire et ayant communiqué son avis d’imposition.

Monsieur [S] [C], assisté par son conseil, sollicite des délais de paiement à hauteur de 80,00 euros par mois en plus du loyer courant et des charges, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais. Il ajoute qu’il ne fait pas l’objet d’une procédure de surendettement et demande le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier reçu avant l’audience et a autorisé le bailleur à produire en cours de délibéré un décompte de créance actualisé.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré en date du 18 juin 2025, le conseil de PARTENORD HABITAT a fait parvenir le décompte de sa créance arrêté au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation :

— Sur la recevabilité de l’action :

PARTENORD HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 mai 2024 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er juillet 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en l’article 4/5 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mai 2024, pour la somme en principal de 4.272,93 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement, n’étant intervenu dans le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 17 juillet 2024.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, PARTENORD HABITAT produit un décompte détaillé arrêté au 3 juin 2025 démontrant que Monsieur [S] [C] reste lui devoir la somme de 2.470,64 euros, après soustraction des frais compris dans les dépens, des cotisations d’assurance pour un montant en l’absence de preuve du respect de l’article 7 alinéas 11 et 12 de la loi 6 juillet 1989 et des frais de pénalités sur enquête et des surloyers en l’absence de preuve du respect de la procédure de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [S] [C] sera donc condamné à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 2.470,64 euros, créance arrêtée au 03 juin 2025, terme de juin 2025 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience tel qu’il ressort du décompte versé aux débats et de l’accord du bailleur, Monsieur [S] [C] sera autorisé à se libérer de sa dette locative par mensualités de 80,00 euros, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [S] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer courant majoré de la provision sur charges et justifiera l’expulsion de Monsieur [S] [C] dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [S] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 juillet 2022 entre l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT d’une part, et Monsieur [S] [C] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 7], sont réunies à la date du 17 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT la somme de 2.470,64 euros, créance arrêtée au 03 juin 2025, terme de juin 2025 non inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT du surplus de sa demande en paiement;

AUTORISE Monsieur [S] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités successives, dont 30 mensualités de 80,00 euros, et la 32ème et dernière échéance soldant la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois avant le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [S] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés situé [Adresse 4] à [Localité 7], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que Monsieur [S] [C] soit condamné à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT, à compter du 1er juin 2025 et jusque libération effective des lieux une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer et des provisions sur charges ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire»;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT de toutes demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE Monsieur [S] [C] aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,