TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00192 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D6MW

ORDONNANCE DE REFERE N°26/159

DU : 06 Mars 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 06/03/2026;

PRESIDENT : Marie-Astrid MEVEL, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Metz déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. DELTA, demeurant 22 Boucle de l’ancien bois – 57330 HETTANGE-GRANDE

représentée par M^e Lionel HOUPERT, avocat au barreau de THIONVILLE

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [A], demeurant 13 Rue du Général de Gaulle – 57330 HETTANGE-GRANDE, non comparant

Date des débats : 06 Janvier 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2019, ayant pris effet à cette date, la SCI DELTA a donné à bail à Monsieur [H] [A] un bien immobilier à usage d’habitation situé 1er étage, 13 rue Charles de Gaulle à HETTANGE-GRANDE, pour une durée de trois ans renouvelable automatiquement par tacite reconduction, le loyer étant fixé initialement à la somme mensuelle de 480 € hors charges outre 20 € de provisions sur charges.

Par courrier daté du 31 mai 2022, la SCI DELTA a informé Monsieur [H] [A] de la revalorisation de son loyer à la somme de 496 € hors charges, outre 24 € de provisions sur charges.

Par jugement en date du 13 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection a :

— débouté la SCI DELTA de sa demande de résiliation du contrat de bail et d’expulsion ;

— ordonné à Monsieur [H] [A] de retirer le véhicule occupant une seconde place dans la cour de l’immeuble situé 13 rue Charles de Gaulle à Hettange-Grande (57330) et ce à compter de la signification de la décision ;

— condamné Monsieur [H] [A] à payer à la SCI DELTA la somme de 84,40 € au titre de l’arriéré locatif ;

— débouté la SCI DELTA de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné Monsieur [H] [A] aux dépens.

Par jugement en date du 3 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— débouté la SCI DELTA de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

condamné Monsieur [H] [A] à payer à la SCI DELTA la somme de 1 136, 60 € au titre de l’arriéré locatif ;

— débouté la SCI DELTA de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouté la SCI DELTA de sa demande au titre du constat d’huissier ;

— condamné Monsieur [H] [A] aux dépens ;

— Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Une tentative de conciliation a vainement été tentée, un constat de carence du 14 février 2025 établi par le conciliateur de justice indiquant “Toutes les parties n’étant pas présentes à la réunion de conciliation tenue le 10 février 2025 à 10h et à laquelle elles avaient été invitées par courrier du 20 janvier 2025.”

Des loyers et charges demeurant impayés, la SCI DELTA a fait signifier à Monsieur [H] [A] un commandement de payer la somme principale de 1 515,84 €, visant la clause résolutoire le 31 mars 2025.

Les situations d’impayés ont été notifiées à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 1er avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à Monsieur [H] [A] ( dépôt étude) le 25 juin 2025, la SCI DELTA a fait assigner le défendeur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé, auquel elle demande, de :

— dire et juger les demandes de la société civile immobilière DELTA recevables et bien fondées ;

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu entre la Société civile immobilière DELTA et Monsieur [H] [A] à compter du 31 mai 2025 ;

— ordonner l’expulsion des lieux locaux sis 13 rue Charles de Gaulle à HETTANGE-GRANDE, de Monsieur [H] [A] et de tout occupant de son chef, sans délai suivant la signification du jugement à intervenir ;

— dire et juger que l’expulsion sera ordonnée sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

— dire et juger que la Commissaire de justice instrumentaire aura la faculté de requérir le concours de la force publique et d’un serrurier dans un délai de 15 jours suivant le commandement de quitter les lieux ;

— condamner Monsieur [H] [A] à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d’occupation des lieux égale au montant du loyer et des charges, hors APL, qui pourra être révisé selon les conditions de l’ancien bail, soit un montant mensuel de 556,80 €, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [H] [A] à lui payer à titre provisionnel la somme de 1 129,44 € représentant les loyers impayés à la date du 31 mai 2025 ;

— dire et juger que ce montant portera intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, date de première mise en demeure ;

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— condamner Monsieur [H] [A] à lui régler la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [H] [A] aux entiers frais et dépens de la présente instance, ainsi qu’à ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Au soutien de sa demande, elle fait état d’impayés locatifs, le défendeur n’ayant par ailleurs pas, selon elle, procédé à la revalorisation du loyer malgré des mises en demeure en ce sens.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 26 juin 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 6 janvier 2026 et mise en délibéré au 6 mars 2026.

A l’audience du 6 mars 2026, la SCI DELTA, représentée par son conseil, maintient ses demandes et s’en réfère aux termes de son assignation.

Monsieur [H] [A], bien que régulièrement assigné par acte déposé en étude le 25 juin 2025, n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de comparution du défendeur

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 26 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demanderesse produit à l’appui de ses demandes le contrat de bail et un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève, à la somme de 3 079,20 € suivant décompte arrêté au mois de décembre 2025 inclus.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer, dans un délai de deux mois après signification du commandement de payer.

Monsieur [H] [A] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer dans le délai de deux mois, visant la clause résolutoire stipulée au bail et se référant aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, lui a été signifié le 31 mars 2025.

Le défendeur ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Il n’a pas été porté à la connaissance du juge l’existence d’une procédure de surendettement affectant le locataire. Par ailleurs, il ressort du décompte que Monsieur [H] [A] n’a pas repris le versement intégral et courant du loyer, ce qui rend impossible la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 V de la loi susvisée.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la demanderesse à la date du 31 mai 2025.

Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de Monsieur [H] [A] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

La SCI DELTA sera déboutée de sa demande d’assortir l’expulsion d’une astreinte de 100 € par jour de retard.

La SCI DELTA sera par ailleurs déboutée de sa demande de réduire le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, prévu au premier alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à quinze jours, étant relevé qu’elle n’apporte aucun élément au soutien de sa demande.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la créance du bailleur

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La demanderesse produit un décompte aux termes duquel Monsieur [H] [A] reste devoir, la somme de 3 079,20 € suivant décompte arrêté au mois de décembre 2025 inclus.

Le défendeur non comparant, n’apporte de fait aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Monsieur [H] [A] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3079,20 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers du 31 mars 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [A] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Monsieur [H] [A] sera également condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 inclus à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit la somme de 556,80 €, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, “Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

Il y a lieu de faire droit à la demande et d’ordonner la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions susvisées.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet

Compte tenu de la situation de Monsieur [H] [A] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que la présente ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [H] [A] sera condamné à payer à la SCI DELTA la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du contrat de bail et l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 1er juin 2019 entre la SCI DELTA et Monsieur [H] [A] concernant le bien immobilier situé 1er étage, 13 rue Charles de Gaulle à HETTANGE-GRANDE à la date du 31 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DELTA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTONS la SCI DELTA de sa demande d’assortir l’expulsion d’une astreinte de 100 € par jour de retard ;

DÉBOUTONS la SCI DELTA de sa demande de réduire le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, prévu au premier alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à quinze jours ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [A] à verser à la SCI DELTA, à titre provisionnel, la somme de 3079,20 € correspondant au montant des loyers, charges impayés au mois de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers du 31 mars 2025 ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er juin 2025 soit à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer les loyers, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, soit la somme mensuelle de 556,80 € € et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [A] à verser à la SCI DELTA, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du mois de janvier 2026 (décompte produit arrêté au mois de décembre 2025 inclus), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DISONS que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [H] [A] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 31 mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [A] à payer à la SCI DELTA la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie-Astrid MEVEL, juge, et par Madame Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,