TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03830 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YHGF

JUGEMENT

DU : 01 Septembre 2025

S.A. HABITAT DU NORD

C/

[K] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [M] [D], membre de la société, munie d’un pouvoir.

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [L], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Mai 2025

Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 01 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/3830 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2015, la SA Habitat du Nord a donné à bail à Mme [K] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 528,10 €, outre une provision sur charges d’un montant de 186, 50 €.

Par acte d’huissier du 7 novembre 2023, la société Habitat du Nord a fait signifier à Mme [K] [L] un commandement de payer la somme de 2165.64 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire. Par le même acte, la société Habitat du Nord a fait commandement à Mme [K] [L] d’avoir à justifier de son assurance contre les risques locatifs.

Par acte d’huissier du 21 mars 2024, la société Habitat du Nord a fait assigner Mme [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

constat de la résiliation du bail , à défaut de prononcé de la résiliation du bailprononcé de l’expulsion de Mme [K] Agrecondamnation de Mme [K] [L] à lui payer la somme de 3165.20 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 11 mars 2024fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur chargescondamnation de Mme [K] [L] à lui payer les indemnités mensuelles d’occupation en tant que de besoincondamnation de Mme [K] [L] à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêtscondamnation de Mme [K] [L] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont le coût du commandement de payer et de l’assignationordonner l’exécution provisoire.

L’affaire appelée à l’audience du 13 juin 2024 et a été renvoyée jusqu’à l’audience du 26 mai 2025, date à laquelle elle a été évoquée, les parties étant représentées par leur conseil.

La société Habitat du Nord a conclu à la recevabilité de son assignation. Outre le rejet des prétentions adverses, elle a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 2430.55 euros au titre de l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation actualisés au 18 mars 2025. Elle a accepté la demande de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois pendant 36 mois, et limite sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 150 €.

Mme [K] [L], représentée par son conseil, par conclusions déposées à l’audience, a offert de s’acquitter de sa dette en mensualités de 50 euros par mois et demande la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle demande la condamnation de la SA Habitat du Nord à lui verser la somme de 3 768, 98 €au titre du préjudice de jouissance, outre la somme de 2500 € au titre du préjudice moral, sollicitant la compensation de ces sommes avec la dette locative. Elle conclut au rejet des demandes adverses formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux dernières conclusions des parties pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

sur la recevabilité de l’action :

La société Habitat du Nord justifie avoir saisi la CAF le 29 septembre 2023 de la situation d’impayés, et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 novembre 2023 par voie électronique et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par la voie électronique le 27 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er décembre 2015 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en son article et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 novembre 2023, pour la somme en principal de 2165.64 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la somme des paiements effectués pendant ledit délai étant inférieure aux causes du commandement.

Si Mme [L] allègue que certains chèques auraient fait l’objet d’un refus d’encaissement de la part de son bailleur, elle ne produit à cet égard que des captures écran d’échanges avec sa banque qui ne permettent pas de la suivre dans son argumentation ni de considérer qu’elle se serait acquittée de sommes qui ne figureraient pas au décompte du bailleur.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 8 janvier 2024.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 7 de la loi précitée du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

L’article 6 de cette même loi dispose encore que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, que le bailleur est tenu de remettre à ses locataires un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Mme [L] apporte à l’appui de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance, une unique attestation, émanant de sa sœur, pour indiquer qu’elle aurait fait réaliser des travaux de tapisserie en raison d’une carence du bailleur à les réaliser. Aucune circonstance de temps n’est cependant mentionnée dans l’attestation produite.

Aucune pièce justificative n’est par ailleurs versée permettant d’objectiver l’état du logement, ni aucune photographie ou constatations des services de la Ville. Mme [L] ne justifie pas davantage de demande formée à l’encontre du bailleur à ce titre.

Mme [K] [L] ne démontre pas le préjudice allégué, et sa demande indemnitaire sera dès lors rejetée.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

La société Habitat du Nord produit un décompte dont elle déduit que Mme [K] [L] reste lui devoir la somme de 2430, 55 € au 18 mars 2025, dont il doit cependant être déduit la somme de 159, 31 + 128, 13 € = 287, 44 € au titre des frais de poursuite, outre les frais de non réponse à l’enquête sociale dont il n’est pas davantage justifié, qui représentent la somme de 7.62 x 12 €, soit 91.44 €.

En revanche, si Mme [L] critique le montant des charges sans expliciter sa contestation, le bailleur produit un décompte des charges pour les années 2022 et 2023 permettant de retenir que les régularisations de charges opérées l’ont été à juste titre.

Mme [K] [L] sera donc condamnée au paiement de de la somme de 2051, 67 € ( 2430, 55 – 287, 44 – 91.44 €) créance arrêtée au 18 mars 2025, terme de mars 2025 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668du 27 juillet 2023 dispose que " Lorsque le juge est sais

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, que le bailleur est tenu de remettre à ses locataires un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Mme [L] apporte à l’appui de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance, une unique attestation, émanant de sa sœur, pour indiquer qu’elle aurait fait réaliser des travaux de tapisserie en raison d’une carence du bailleur à les réaliser. Aucune circonstance de temps n’est cependant mentionnée dans l’attestation

Aucune pièce justificative n’est cependant versée permettant d’attester de l’état du logement, ni aucune photographie ou constatations des services de la Ville.

Sa demande indemnitaire sera dès lors rejetée, Mme [L] ne justifiant ni du trouble de jouissance dont elle se prévaut ni d’un préjudice moral.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668du 27 juillet 2023 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

Compte tenu de l’accord des parties, de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, Mme [K] [L] sera autorisée à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 50 euros par mois, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [K] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision et l’expulsion de Mme [K] [L] dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires :

RG : 24/3830 PAGE

Mme [K] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2015 entre la société anonyme Habitat du Nord et Mme [K] [L] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7] sont réunies à la date du 8 janvier 2024 ;

CONDAMNE Mme [K] [L] à payer à la société anonyme Habitat du Nord la somme de 2051, 67 € euros créance arrêtée au 1er mars 2025, terme de mars 2025 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Mme [K] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 50 euros chacune, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [K] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 5] à [Localité 7], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme Habitat du Nord puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que Mme [K] [L] soit condamnée à payer à la société anonyme Habitat du Nord à compter du 1er mars 2025 jusque libération effective des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [K] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe , le 1er septembre 2025.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

D.AGANOGLU A.GRANOUX