TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03910 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YHKF

N° de Minute : BX25/00917

JUGEMENT

DU : 25 Septembre 2025

[Localité 6] METROPOLE HABITAT

C/

[Y] [P]

[G] [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

[Localité 6] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [H] [K], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [P], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Mme [G] [P], demeurant [Adresse 2]

comparante à l’appel du rôle

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Juin 2025

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 6 avril 2022, [Localité 6] METROPOLE HABITAT a donné en location à Monsieur [Y] [P] et Madame [G] [P] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 7].

Le 2 septembre 2022, [Localité 6] METROLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [Y] [P] et Madame [G] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier du 28 mars 2024, LILLE METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [P] et Madame [G] [P], pour l’audience du treize Juin deux mil vingt quatre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

— constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l’immeuble sis à [Adresse 7] pour défaut de paiement de loyers ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [P] et Madame [G] [P] ;

— les condamner solidairement au paiement :

— de la somme de 2029,03 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de la somme de 152 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Monsieur [Y] [P] et Madame [G] [P] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, [Localité 6] METROPOLE HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 5314,40 euros, selon décompte arrêté au 31 mai 2025. Le bailleur indique ne pas s’opposer à une demande de délais de paiement.

Monsieur [Y] [P] a comparu le 13 juin 2024 et le 7 novembre 2024.

Il faisait état de fuite et de régularisations d’eau importantes en 2022, d’humidité dans les chambres, d’un lavabo décollé, et des problèmes d’asthme de sa fille. Il ne produisait aucun justificatif.

L’affaire a été renvoyée pour les explications de [Localité 6] METROPOLE HABITAT et vérification de travaux.

Monsieur [P] n’a pas comparu à l’audience du 6 mars 2025.

Par décision du 15 mai 2025, le Tribunal a ordonné la Réouverture des Débats au 19 juin 2025 afin que LILLE METROPOLE HABITAT justifie des travaux effectués.

A l’audience du 19 juin 2025, [Localité 6] METROPOLE HABITAT affirme que les travaux ont été faits et invite Monsieur [P] à l’assigner en demandes reconventionnelles.

Monsieur [P] soutient que rien n’a été fait depuis plus d’un an et qu’il y a des fuites d’eau.

Il produit une plainte en insalubrité déposée le 22 mars 2024 en mairie, quartier de [Localité 6] Sud ainsi qu’un certificat médical du 11 avril 2024 concernant sa fille et affirme qu’une expertise a eu lieu.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 Septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la CAF le 6 septembre 2022 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 29 mars 2024 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 2 novembre 2022.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [P] :

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Le bailleur est encore obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autre que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, satisfait aux critères de la décence un logement :

— qui assure le clos et couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— dont la nature l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentant pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— qui permet une aération suffisante : les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce Monsieur [P] fait valoir qu’il y a de l’humidité dans les chambres, qu’un lavabo est décollé et qu’il y a des fuites d’eau.

Il ne produit qu’une plainte en insalubrité effectuée en mars 2024.

Aucun rapport établi par le Service Communal d’Hygiène et de Santé n’est produit [Localité 6] METROPOLE HABITAT produit un bon de commande et une attestation de travaux en date du 15 avril 2024 concernant la recherche et réparation de fuite baignoire et la refixation d’un lavabo.

Cependant l’attestation de travaux n’a pas été signée par le locataire.

Un facture Repartim en date du 26 novembre 2024 est produite pour un montant de 90 euros concernant la plomberie sans autre précision.

Dès lors, il convient en tant que de besoin de condamner [Localité 6] METROPOLE HABITAT à effectuer une recherche de fuite et sa réparation s’il y a lieu, ainsi qu’à refixer le lavabo.

En ce qui concerne les charges, [Localité 6] METROPOLE HABITAT explique que les locataires sont entrés dans les lieux en avril 2022. Les acomptes d’eau pour la première année d’occupation ont été déterminés en fonction de la typologie du logement (type 3) et non en fonction de la consommation réelle, ce qui explique le solde d’eau conséquent lors de la première régularisation de charges, étant précisé que la hausse du coût de l’énergie, le prix du m3 d’eau chaude a fortement évolué depuis 2020 (22,52€ en 2022).

[Localité 6] METROPOLE HABITAT produit également les décomptes individuels de charges pour 2022 et 2023.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 31 mai 2025, à la somme de 5010,84 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l’enquête sociale sera déduit en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale.

Monsieur [Y] [P] et Madame [G] [P] seront donc solidairement condamnés à payer en deniers ou quittances valables à [Localité 6] METROPOLE HABITAT la somme de 5010,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

Monsieur [Y] [P] et Madame [G] [P] sollicitent des délais de paiement et offrent de s’acquitter de leur dette par versements mensuels de 50 euros, outre le loyer courant.

Au regard de la situation financière de Monsieur [Y] [P] et Madame [G] [P], il convient de leur accorder la possibilité de régler leur dette par mensualités de 50 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l’expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation :

Dans l’hypothèse où Monsieur [Y] [P] et Madame [G] [P] ne respecteraient pas les délais qui leur ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant les locataires, devenus occupants sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 378,68 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Y] [P] et Madame [G] [P], qui succombent, supporteront les entiers dépens.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de [Localité 6] METROPOLE HABITAT recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 avril 2022 entre [Localité 6] METROPOLE HABITAT et Monsieur [Y] [P] et Madame [G] [P] concernant l’immeuble situé à [Adresse 7], sont réunies à la date du 2 novembre 2022 ;

Condamne solidairement Monsieur [Y] [P] et Madame [G] [P] à payer en deniers ou quittances valables à [Localité 6] METROPOLE HABITAT, la somme de 5010,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Monsieur [Y] [P] et Madame [G] [P] à payer leur dette, en principal par mensualités de 50 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde étant payé le 36ème mois ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’en revanche, en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ;

Dit que dans ce cas, à défaut d’avoir quitté les lieux dont il s’agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Monsieur [Y] [P] et Madame [G] [P] ou tout occupant de leur chef pourront être expulsés, et ce, si besoin est, avec le concours de la [Localité 5] Publique ;

Condamne solidairement Monsieur [Y] [P] et Madame [G] [P], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel ils seront restés dans les lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 378,68 euros ;

Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ;

Condamne [Localité 6] METROPOLE HABITAT en tant que de besoin à effectuer dans le logement de Monsieur et Madame [P] une recherche de fuite d’eau et à la réparer s’il y a lieu, ainsi qu’à refixer le lavabo ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Certifie le présent jugement en tant que Titre Exécutoire Européen en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et dit que le greffier dudit tribunal sera tenu, sur simple demande de la partie requérante de délivrer le Titre Exécutoire Européen ensemble avec l’original du présent jugement ;

Condamne in solidum Monsieur [Y] [P] et Madame [G] [P] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 25 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Le CADRE GREFFIER Le PRESIDENT