TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

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N° RG 25/52151 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GGR

N° : 9

Assignation du :

20 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 juillet 2025

par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [D], [Y], [V] [H]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS – #U0008

DEFENDEUR

Monsieur [P] [U]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS – #D0285

DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 9 janvier 2013, Mme [D] [H] a donné à bail commercial à M. [M] [U] des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 3].

Par acte extrajudiciaire du 22 janvier 2025, Mme [D] [H] a fait délivrer à M. [M] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 11.379,63 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 21 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, Mme [D] [H] a assigné M. [M] [U] en référé devant le président tribunal judiciaire de Paris.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 24 juin 2025 Mme [D] [H] demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [M] [U] et de tous occupants de son chef,

— régler le sort des meubles,

— condamner M. [M] [U] à lui payer la somme provisionnelle de 3.053,36 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 24 juin 2025,

— condamner M. [M] [U] à payer à Mme [D] [H] le montant des loyers à échoir jusqu’à la date de l’ordonnance à intervenir sur la base trimestrielle de 2.599,67 euros outre 423,69 euros de provision sur charges,

— condamner M. [M] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers et charges à compter de l’ordonnance et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

— condamner M. [M] [U] à payer à Mme [D] [H] les intérêts légaux à compter du commandement de payer délivré le 22 janvier 2025,

— condamner M. [M] [U] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, M. [M] [U] a demandé au juge de :

A titre principal,

— constater l’existence de contestations sérieuses relatives à la créance réclamée en raison de créances connexes du preneur, M. [U],

— rejeter en conséquence l’ensemble des demandes de Mme [H],

— dire n’y avoir lieu à référé,

Si le Juge des référés se déclare compétent :

— condamner par provision Mme [H], bailleresse, à payer à M. [U], les intérêts échus au titre des 4 mois du dépôt de garantie dans les conditions de l’article L.145-40 du code de commerce, soit la somme de 6.738,20 euros,

— dire et juger que les sommes que la bailleresse est condamnée à rembourser porteront intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1343 et suivants du Code civil, de plein droit à compter de leur paiement, outre la capitalisation des intérêts échus,

— ordonner le cas échéant la compensation des dettes connexes,

A titre infiniment subsidiaire,

— octroyer des délais de paiement à M. [U] pour le paiement de la somme de 3.053,36 euros selon 24 mensualités de 127, 23 euros pour l’apurement de sa dette locative,

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail du 9 janvier 2013 pendant ces délais de paiement,

En tout état de cause,

— débouter Mme [D] [H] de l’ensemble de ses demandes, conclusions et fins,

— condamner Mme [D] [H], à régler à M. [P] [U], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Mme [D] [H] aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes de l’article 145-40 du code de commerce, les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes.

Au regard des dispositions de l’article 145-15 du code de commerce texte présente incontestablement un caractère d’ordre public.

En l’espèce, le bail prévoit le versement d’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à six mois de loyers.

Toutefois le loyer est payable par trimestre à terme échu ce dont il résulte que seulement deux termes de loyers sont versés à la bailleresse par avance.

Dans ces conditions, les dispositions de l’article 145-40 du commerce ne trouvent pas à s’appliquer au cas d’espèce.

Il n’existe dès lors aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 22 janvier 2025 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.

Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il ressort des décomptes et des quittances versés à la procédure que M. [M] [U] n’a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du Code de commerce le 22 janvier 2025, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.

Sur la demande de provision pour non paiement des loyers

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [D] [H] justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires une somme de 3.053,36 euros, arrêtée au 23 juin 2025.

M. [M] [U] sera en conséquence condamné par provision au paiement de cette somme.

Compte tenu du défaut d’application des dispositions de l’article 145-40 du code de commerce au dépôt de garantie, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre de remboursement du trop perçu, formulée par M. [U].

Sur la demande de délais de paiement

L’article L145-41 du Code de commerce prévoit que le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation du preneur, du fait qu’il a continué à s’acquitter d’une partie de sa dette, de son activité et des circonstances de l’espèce, il convient d’accorder à M. [M] [U] un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ; étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Une indemnité d’occupation sera prévue à titre provisionnel à compter du 25 février 2025 si la clause résolutoire devait reprendre effet rétroactivement dans la limite du montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le défendeur sera condamné à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.

M. [M] [U], partie perdante, sera condamné au paiement des dépens de l’instance.

Il ne paraît pas inéquitable de condamner M. [M] [U] à payer à Mme [D] [H] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons que le commandement de payer du 22 janvier 2025 a été délivré régulièrement par Mme [D] [H] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

Condamnons M. [M] [U] à payer à Mme [D] [H] la somme provisionnelle de 3.053,36 euros, au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 23 juin 2025 , assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025 ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, à condition que M. [M] [U] se libère de sa dette en 24 versements mensuels d’un montant égal, en sus du loyer courant le premier versement intervenant le 1er du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les premiers de chaque mois ;

Disons qu’à l’issue de l’exécution du plan de remboursement des arriérés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et l’exécution de bail se poursuivra conformément aux stipulations contractuelles ;

Disons qu’à défaut de respect du délai accordé, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de M. [M] [U] des lieux loués qu’il occupe [Adresse 2], à [Localité 3] et de tous occupants de son chef,

— M. [M] [U] devra payer mensuellement à Mme [D] [H] , à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;

le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par M. [M] [U] ;

Condamnons M. [M] [U] à payer à Mme [D] [H] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamnons M. [M] [U] aux dépens comprenant le coût de l’assignation et des frais d’assignation ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 3] le 11 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Caroline FAYAT