TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/10173 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YX2W

JUGEMENT

DU : 20 Octobre 2025

[G] [H]

[B] [C]

C/

S.A.R.L. ARTEMIS COURTAGE

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [G] [H], demeurant [Adresse 2]

Mme [B] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par Représentant : M^e Ance KIOUNGOU, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A.R.L. ARTEMIS COURTAGE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thomas NORMAND, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Mai 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/10173 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 19 septembre 2023, M. [G] [H] et Mme [B] [C] ont confié à la Sarl Artemis Courtage, intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, le mandat de rechercher une solution de financement pour l’acquisition d’un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 12] pour un montant de 186.671 euros.

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2023, M. [G] [H] et Mme [B] [C] ont signé un compromis de vente en vue d’acquérir un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 12] pour un prix net vendeur de 190.000 euros sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt à hauteur de 174.300 euros.

Le compromis de vente stipulait initialement que la réception de l’offre de prêt devrait intervenir au plus tard dans le délai de 60 jours suivant la signature du compromis, soit le 11 décembre 2023. Ce délai a été prorogé par avenant non daté au 15 janvier 2024, date à laquelle M. [G] [H] et Mme [B] [C] n’ont pas été en mesure d’obtenir le financement escompté.

Par courrier du 20 janvier 2024, la société Artémis Courtage les a informés que leur dossier de financement était irrecevable.

Par courrier recommandé expédié le 26 janvier 2024, les vendeurs ont mis en demeure M. [G] [H] et Mme [B] [C] de justifier de la réalisation de la condition suspensive conformément aux dispositions du compromis de vente dans un délai de huit jours.

Par acte du 9 février 2024, les parties ont convenu de résilier amiablement le compromis de vente du 11 octobre 2023, compte tenu de l’impossibilité pour les acquéreurs d’obtenir leur financement moyennant le versement d’une indemnité de 5.480 euros aux vendeurs afin de compenser le préjudice moral et le préjudice financier résultant du défaut de réitération de la vente.

Par courrier du 14 mars 2024, le conseil de M. [G] [H] et Mme [B] [C] a reproché à la société Artémis Courtage des manquements à ses obligations légales et contractuelles et l’a mise en demeure de leur payer la somme totale de 5.930 euros correspondant aux frais de notaire et au montant de la clause pénale réglés par ses clients, et ce en vain.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, M. [G] [H] et Mme [B] [C] ont fait assigner la SARL Artémis Courtage devant le tribunal judiciaire de Lille, 10ème chambre, afin de :

— dire que la société Artémis Courtage a engagé sa responsabilité ;

— la condamner au paiement des sommes suivantes :

—  6.107 euros au titre de leur préjudice financier,

—  3.500 euros au titre de leur préjudice moral,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2024 lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 19 mai 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur conseil respectif, se sont expressément référées à leurs conclusions déposées et visées par le greffier à l’audience.

Aux termes de leurs dernières écritures, M. [H] et Mme [C] maintiennent leurs demandes initiales et concluent au débouté des prétentions adverses.

Ils exposent et font valoir que s’ils ont initialement missionné la société Artémis Courtage pour un bien situé [Adresse 4] à [Localité 11], ils ont finalement souhaité acquérir un autre bien situé [Adresse 6] à [Localité 11], qu’ils ont adressé à la société défenderesse le projet du compromis de vente portant sur ce nouvel immeuble dès le 5 octobre 2023, que cette dernière leur a demandé par mail du 27 novembre 2023 les justificatifs de leurs revenus actuels, qu’ils ont communiqué les documents sollicités le jour même et qu’ils ont toujours été très réactifs aux sollicitations de la société Artémis Courtage. Ils soutiennent que celle-ci n’a pas précisé la nécessité de signer un second mandat, qu’en tout état de cause un contrat consensuel s’est valablement formé entre les parties dans la mesure où la société, informée de l’existence d’un compromis de vente relatif à un autre bien immobilier, a poursuivi ses diligences en vue d’obtenir un prêt bancaire pour l’achat de ce bien, qu’elle a donc exécuté volontairement le mandat tacite pour la recherche d’un financement bancaire. Ils indiquent qu’ils ont remis tous les documents nécessaires à la constitution d’un dossier de demande de prêt à la société Artémis Courtage, laquelle les a informés tardivement de l’irrecevabilité de leur dossier et qu’elle a manqué à ses obligations en ne leur communiquant pas de demande de prêt ou de refus de la demande en bonne et due forme. Ils ajoutent que la lettre d’irrecevabilité adressée par la société Artémis Courtage ne leur permettait pas de prouver aux vendeurs qu’ils avaient accompli toutes les diligences utiles pour obtenir un financement, dès lors que cette lettre n’indique ni les caractéristiques de la demande de prêt sollicité, ni la date de son dépôt ni les établissements bancaires démarchés. Ils considèrent que la faute de la société défenderesse dans l’exécution de son mandat est à l’origine exclusive de leur préjudice financier, en ce qu’ils ont été contraints de régler la somme de 5.480 euros au titre de la clause pénale, outre des frais de notaire de 450 euros. Ils estiment enfin avoir subi un préjudice moral en lien avec la faute de la société Artémis Courtage dans la mesure où ils lui ont fait confiance pour mener à bien leur projet d’achat qui leur tenait à cœur et où elle les rassurait régulièrement sur la possibilité de trouver un financement alors même qu’elle n’effectuait aucune diligence pour y parvenir. Ils lui reprochent un défaut de loyauté dans la relation contractuelle.

En réplique, la SARL Artémis Courtage conclut au débouté des prétentions adverses et sollicite la condamnation des requérants au paiement d’une indemnité de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir que les requérants ne prouvent pas l’existence d’un mandat portant sur l’immeuble objet du compromis de vente et qu’ils ne sauraient se fonder sur le mandat du 19 septembre 2023 concernant le premier bien immobilier pour rechercher la responsabilité du courtier dans le cadre de ses obligations à l’égard du deuxième bien immobilier, alors que le premier mandat est devenu caduque. Elle soutient que le mandat du 19 septembre 2023 a pris fin dès la renonciation de M. [H] et de Mme [C] au projet d’acquisition du bien situé [Adresse 8] au profit de celui situé [Adresse 9], le bien, le prix et les conditions de financement n’étant plus les mêmes.

Elle considère, en tout état de cause, qu’elle n’a commis aucune faute dès lors que :

— elle était dans l’attente du retour du second mandat signé ; elle a procédé en janvier 2024 à l’arrêt du process de signature électronique pour la seule raison que la demande de financement était irrecevable et que la conclusion d’un nouveau mandat était devenue sans objet ;

— l’obligation du courtier en prêt immobilier est une obligation de moyen et les demandeurs reconnaissent qu’elle a effectué les diligences nécessaires et poursuivi la constitution de leur dossier ;

— elle a satisfait à l’ensemble de ses obligations en procédant aux demandes de financement sur la base des éléments transmis ; la décision d’irrecevabilité de la banque s’analyse en un refus de prêt qu’il appartenait au couple de communiquer à ses vendeurs ;

— M. [H] et Mme [C] n’ont pas transmis un dossier complet, comportant toutes les informations utiles et nécessaires au courtier ; de plus, certaines informations se sont révélées être fausses ;

— elle n’est pas liée par l’accord transactionnel conclu entre les parties à la vente.

Elle indique que les requérants ne rapportent pas la preuve d’un préjudice financier en lieu avec la faute reprochée, dès lors que la somme versée de 6.107 euros résulte d’un accord transactionnel conclu entre les vendeurs et les acquéreurs et non de la mise en œuvre de la clause pénale contenue dans le compromis, que cet accord, dont elle n’est pas partie et dont elle n’a pas été informée, ne l’engage nullement et que la demande indemnitaire doit donc être rejetée sur le fondement de l’effet relatif des contrats. En tout état de cause, elle fait remarquer que la clause pénale telle que rédigée dans le compromis de vente n’aurait pu être mise en œuvre dans le présent cas dès lors qu’elle n’a vocation à s’appliquer qu’en cas de refus par l’une des parties de signer l’acte authentique de vente alors que toutes les conditions suspensives sont remplies.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour l’exposé des moyens et arguments venant au soutien de leurs demandes.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025, prorogé au 20 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’existence d’un contrat de mandat de recherche d’un financement bancaire pour le bien situé [Adresse 9] :

Selon l’article 1984 du code civil, « le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire. »

Aux termes de l’article 1985 du code civil, l’acceptation du mandat peut n’être que tacite et résulter de l’exécution qui lui a été donnée par le mandataire.

L’acceptation par le mandataire peut être donnée et prouvée par tout moyen.

En l’espèce, il est établi par les pièces du dossier et non contesté par les parties que selon mandat de recherche du 19 septembre 2023, M. [H] et Mme [C] ont confié à la Sarl Artémis courtage le pouvoir de rechercher pour leur compte un financement bancaire du bien situé [Adresse 4] à [Localité 11], consistant en un crédit de 186.671 euros au taux fixe remboursable sur 300 mois.

Il est également constant que postérieurement à ce mandat, le couple a signé un compromis de vente en vue d’acquérir un autre bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 12] sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

Le compromis de vente stipulait les conditions de financement suivantes :

« – organisme prêteur : tout organisme financier.

— montant maximal de la somme empruntée : 174.300 euros.

— durée maximale de remboursement : 20 ans

— taux nominal d’intérêts maximal : 4,8 % l’an (hors assurance) »

Le compromis de vente stipulait initialement que la réception de l’offre de prêt devrait intervenir au plus tard dans le délai de 60 jours suivant la signature du compromis, soit le 11 décembre 2023, avant que ce délai soit prorogé par les parties à la vente au 15 janvier 2024.

Il n’est pas davantage contesté qu’un second mandat écrit portant sur le nouveau bien situé [Adresse 9] n’a pas été signé par les parties.

Les requérants se prévalent d’un mandat de recherche accepté tacitement par la société Artemis Courtage et résultant de l’exécution qui lui a été donnée par le mandataire, ce que conteste cette dernière.

Sur ce, M. [H] et Mme [C] justifient avoir adressé à la société Artemis Courtage le projet de compromis de vente portant sur le nouveau bien situé [Adresse 6] à [Localité 11] par message électronique du 5 octobre 2023.

Il ressort des pièces produites par la société défenderesse, et notamment des échanges de messages électroniques entre le conseiller de la Sarl Artemis Courtage et M. [H], que cette dernière a transmis la demande de financement de ses clients à la Caisse d’Epargne et communiqué à la banque des informations complémentaires sur la situation du couple le 6 octobre 2023 et le 13 octobre 2023, que par courriel du 27 novembre 2025 la société Artemis Courtage a sollicité de M. [H] une mise à jour de sa situation et la remise de ses bulletins de paie, de son contrat de travail français ainsi que les derniers justificatifs de revenus de Mme [C], demande à laquelle les requérants ont répondu le jour même. Par courriel du 14 janvier 2024, M. [H] a adressé à la Sarl Artemis Courtage les documents demandés concernant les revenus de sa compagne. Par courriel du 18 janvier 2024, le courtier a envoyé à M. [H] un tableau récapitulatif des revenus de Mme [C] au vu des documents transmis par le couple, avant de l’informer par courrier du 20 janvier 2020 que le dossier de financement pour l’acquisition du bien situé [Adresse 6] à [Localité 11] était irrecevable au vu des éléments fournis et des critères de dépôt de dossiers de leurs partenaires bancaires. Le même jour, la Sarl Artemis Courtage procédait à l’annulation de la signature du courrier « Client-Mandat » sur le dossier de M. [H] et Mme [C].

Ainsi, la société Artemis Courtage, qui avait accepté le 19 septembre 2023 un premier mandat de recherche de financement à hauteur de 186.671 euros pour l’acquisition d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11], qui était informée le 5 octobre 2023 d’un projet de compromis de vente portant sur un autre bien situé [Adresse 6] sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt à hauteur de 174.300 euros au plus tard le 11 décembre 2023, qui a dès les 6 et 13 octobre 2023 adressé la demande de financement de M. [H] et Mme [C] à la Caisse d’Epargne et qui a par la suite sollicité du couple la communication des justificatifs actualisés de sa situation financière et professionnelle, a accepté tacitement le mandat de recherche d’un financement pour le nouveau bien objet du compromis de vente en poursuivant ses diligences en vue d’obtenir un prêt bancaire pour ses clients.

Il convient dès lors de considérer que les parties sont bien liées par un contrat de mandat de rechercher une solution de financement pour l’acquisition du bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 11].

RG : 24/10173 PAGE

Sur la responsabilité de la Sarl Artémis Courtage

En application des articles 1984 et suivants du code civil, le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire qui, s’agissant du courtier en crédit, est tenu à une obligation de moyens et doit favoriser par ses démarches la conclusion d’un ou plusieurs contrats en restant fidèle aux instructions reçues de son mandant. Le mandataire doit exécuter la mission qui lui est confiée aux mieux des intérêts du mandant auquel il doit rendre compte précisément des diligences accomplies en vue de présenter la demande de crédit au nom de l’acquéreur, conformément aux termes du contrat de mandat. En revanche, il n’est pas comptable du délai de réponse aux demandes qu’il dépose.

Il revient au courtier de démontrer qu’il s’est acquitté de ses obligations préalablement à la signature du contrat. En cas de manquement, il engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du donneur d’ordres, sous réserve que sa faute ait causé un préjudice.

En l’espèce, il ressort des développements précédents que selon mandat de recherche accepté tacitement, M. [H] et Mme [C] ont confié à la Sarl Artémis courtage le pouvoir de rechercher pour leur compte un financement bancaire du bien objet du compromis de vente signé le 11 octobre 2023, consistant en un crédit de 174.300 euros au taux nominal maximal de 4,8 % l’an (sans assurance), remboursable sur 20 ans.

La société Artemis Courtage justifie avoir transmis une demande de financement auprès de la Caisse d’Epargne les 6 et 13 octobre 2023. Elle s’est ainsi conformée à la mission reçue de M. [H] et Mme [C] en déposant une demande de prêt auprès d’un établissement bancaire dans le délai fixé contractuellement. Elle ne verse toutefois pas la lettre de réponse de cet établissement.

En revanche, en application des articles 1984 et suivants du code civil susvisés, la Sarl Artémis Courtage avait une obligation de moyens d’agir au mieux des intérêts de ses clients.

Or, il n’est pas contesté que la défenderesse a eu communication du compromis de vente et donc de la date butoir du 11 décembre 2023 convenue entre les parties, prorogé par les parties à la vente au 15 janvier 2024, pour justifier de l’obtention d’un prêt et de l’obligation pesant sur M. [H] et Mme [C] de justifier des diligences accomplies par la production de deux refus de prêt dans l’hypothèse où aucune solution de financement ne leur aurait été accordée (page 8 du compromis de vente).

La Sarl Artemis Courtage n’établit pas avoir sollicité un second établissement bancaire dans le délai initialement imparti à M. [H] et Mme [C], ainsi que pendant la période de prorogation, pour trouver un financement, la lettre d’irrecevabilité de leur dossier de financement établie par la société Artemis Courtage ne pouvant valoir lettre de refus de prêt émanant d’une banque. Le fait que M. [H] et Mme [C] aient tardé à lui adresser les justificatifs actualisés de leur situation professionnelle et financière n’empêchait pas le courtier de déposer une demande de prêt auprès de plusieurs établissements bancaires avec les seuls documents transmis par ses clients, ce dernier étant seulement tenu d’une obligation de moyen.

Elle a donc manqué à ses obligations en n’effectuant pas les diligences nécessaires dans le temps qui lui était imparti contractuellement pour préserver les intérêts de ses clients.

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Au cas particulier, il ressort des pièces du dossier que M. [H] a déclaré dans le cadre du premier mandat de recherche et de la demande de prêt être salarié en CDI en qualité de chef de rang moyennant un salaire mensuel de 2 347 euros, que lors de la signature du compromis de vente du 11 octobre 2023 il a également déclaré être maître d’hôtel, qu’il résulte cependant du contrat de travail à durée indéterminé signé le 21 septembre 2023, communiqué au conseiller de la Sarl Artemis Courtage par courriel du 27 novembre 2023, que M. [H] a été engagé à compter du 2 octobre 2023 par la société [Adresse 10] en qualité de négociateur immobilier VRP avec une période d’essai de trois mois non renouvelable moyennant un salaire minimum brut de 1 650 euros. Ainsi, à la date du compromis de vente, M. [H] n’exerçait pas la profession de maître d’hôtel mais celle de négociateur immobilier au statut de VRP impliquant des revenus plus variables.

A la lecture du compromis de vente signé le 11 octobre 2023, les acquéreurs ont déclaré qu’il n’existait à cette date aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’ils envisageaient de solliciter alors même que M. [H] était en cours de mutation professionnelle avec une période d’essai de trois mois.

L’analyse de la lettre de mise en demeure en date du 25 janvier 2024 adressée par les vendeurs à M. [H] et Mme [C] montre d’ailleurs que ce sont les déclarations erronées des acquéreurs sur leur situation professionnelle et leur capacité financière en résultant ne leur permettant pas d’acquérir le bien qui a justifié la résiliation par les parties du compromis de vente moyennant le versement d’une indemnité de 5 480 euros aux vendeurs par M. [H] et Mme [C] en dédommagement de leur préjudice moral et de leur préjudice financier.

Dès lors, il convient de considérer que le défaut de diligences de la Sarl Artémis Courtage dans l’obtention de deux lettres de refus de prêt dans le délai initialement imparti et après prorogation ne présente pas un lien de causalité avec le dédommagement convenu par les parties à la vente dans le cadre de la résiliation amiable du compromis de vente.

En conséquence, la Sarl Artémis Courtage ne saurait être tenue d’indemniser le préjudice financier consistant dans le règlement de la somme de 5 480 euros que les requérants se sont engagés à verser aux vendeurs du bien au titre des préjudices résultant du défaut de réitération de la vente imputable à M. [H] et Mme [C], lesquels n’ont pas déclaré leur situation professionnelle réelle au moment de la signature du compromis.

Les requérants seront donc déboutés de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la Sarl Artemis Courtage.

Sur les demandes accessoires

M. [H] et Mme [C], partie perdante, seront condamnés aux dépens de l’instance et seront, en conséquence, déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. La Sarl Artemis Courtage sera déboutée de sa demande de ce chef.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [G] [H] et Mme [B] [C] de toutes leurs demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [G] [H] et Mme [B] [C] aux dépens de l’instance ;

Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé le 20 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN