COUR D’APPEL DE [Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 24/00985 – N° Portalis DBXH-W-B7I-DA2R

N° de Minute :25/

JUGEMENT DU 29 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:

M. Gérard PONS, Magistrat honoraire, siégeant en qualité de juge unique.

Assisté lors des débats et du délibéré de Madame CHIMINGERIU, Greffier.

Débats à l’audience publique du : 10 Décembre 2025

JUGEMENT:Réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Décembre 2025 et signé par M. PONS et Madame CHIMINGERIU

ENTRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES GENETS DE BARBICAJA représenté par son syndic en exercice la SARL ACTIF IMMOBILIER, sise [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Marie ROSSI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

ET :

S.A.R.L. ETTORI Immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 910 642 222, prise en la personne de son gérant, sise [Adresse 4]

Non comparante ni représentée

D’AUTRE PART,

Le

1 copie exécutoire + 1 expédition aux avocats

Fait procédure moyens des parties

Par acte d’huissier du 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires LES GENETS DE BARBICAJA, situé à Ajaccio et représenté par son syndic en exercice la SARL ACTIF IMMOBILIER a fait assigner la SARL ETTORI à comparaître devant le Tribunal Judiciaire d’Ajaccio.

A l’audience du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires LES GENETS DE BARBICAJA demande au Tribunal de :

— Condamner la SARL ETTORI à lui payer la somme de 2.693,13 euros, laquelle somme devra être augmentée des intérêts de droit, à compter de la lettre RAR de mise en demeure en date du 3 janvier 2024 ;

— Condamner la SARL ETTORI au paiement d’une somme de 1.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice financier subi ;

— Condamner la SARL ETTORI au paiement de la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire que tous les frais de procédure seront imputables exclusivement aux requis, tels que définis dans l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

— Le condamner aux entiers dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la SARL ETTORI est propriétaires du lot n°5 au sein de la copropriété et qu’au 1er avril 2024, la SARL ETTORI était débitrice de la somme de 2.026,89 euros malgré une tentative de conciliation amiable à laquelle le gérant de la SARL ETTORI ne s’est pas présenté.

Le syndicat des copropriétaires fait également valoir que le non -paiement des charges de copropriété par la SARL ETTORI fait peser une charge sur l’ensemble des autres copropriétaires et entraine un manque de trésorerie, générant la désorganisation des comptes de la copropriété.

Bien que régulièrement assignée, la SARL ETTORI n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2025 puis prorogée jusqu’au 24 novembre 2025 puis après réouverture des débats à l’audience du dix décembre deux Mille vingt-cinq le délibéré a été fixé au vingt-neuf décembre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. (…) Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant des travaux prescrits par les lois et règlements et des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose ensuite qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le syndicat des copropriétaires LES GENETS DE BARBICAJA justifie que la SARL ETTORI est propriétaire du lot 5 au sein de la copropriété en produisant le certificat de la publicité foncière d'[Localité 2].

Il justifie également des procès-verbaux des assemblées générales approuvant le budget prévisionnel, les appels de fonds et les décomptes des charges des années 2019 à 2024.

Il en ressort que la SARL ETTORI est débitrice de la somme de 2.693,13 euros au 22 novembre 2024.

Aucun élément de procédure ne permet de constater que la SARL ETTORI aurait réglé cette somme malgré la mise en demeure de payer la somme de 1.404,65 euros qui lui a été adressée par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 janvier 2024.

La SARL ETTORI sera donc condamnée à payer la somme de 2.693,13 euros, laquelle portera intérêt au taux légal de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, étant précisé que la mise en demeure susvisée a été adressé par courrier recommandé et qu’elle est suffisamment interpellative.

2.Sur la demande de dommages-et-intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, à défaut d’établir la mauvaise foi de son débiteur ou l’existence de difficultés de trésorerie liées à la défaillance des copropriétaires, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

3.Sur la demande au titre des frais

Concernant les frais relatifs aux honoraires d’avocat ou encore à l’ouverture du dossier contentieux, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Par ailleurs, l’article 10-1 ne pose qu’une règle d’imputation de ces frais de toute nature. Il s’ensuit que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes. Ainsi les frais tarifés d’huissier à compter de l’assignation, et notamment les frais d’assignation, font partie des dépens.

Les honoraires d’avocat ainsi que les sommes demandées au titre des frais de poursuite sont quant à eux susceptibles de donner lieu à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En conséquence, la demande formée par le Syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 sera rejetée.

3. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL ETTORI qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Les frais du recouvrement, qui demeurent hypothétique, seront à la charge de l’une ou l’autre partie selon les dispositions du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ayant à connaître des difficultés qui y sont relatives, de sorte que le requérant sera débouté sur ce point.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable que le syndicat des copropriétaires LES GENETS DE BARBICAJA conserve à sa charge les frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits.

La SARL ETTORI sera donc condamnée à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire. Elle ne sera pas écartée, sans qu’il soit besoin de le juger expressément, s’agissant du principe en la matière.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort mise à disposition au greffe,

Condamne la SARL ETTORI à payer au syndicat LES GENETS DE BARBICAJA, situé à [Localité 2] et représenté par son syndic en exercice la SARL ACTIF IMMOBILIER, la somme de 2.693,13 euros au titre des charges et appels de fonds non honorés au 22 novembre 2024,

Dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 janvier 2024,

Déboute le syndicat LES GENETS DE BARBICAJA, situé à [Localité 2] et représenté par son syndic en exercice la SARL ACTIF IMMOBILIER, de sa demande dommages et intérêts,

Condamne la SARL ETTORI à payer au syndicat LES GENETS DE BARBICAJA, situé à [Localité 2] et représenté par son syndic en exercice la SARL ACTIF IMMOBILIER, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL ETTORI aux entiers dépens de l’instance,

Déboute les parties de toute demande plus amples ou contraires.

Le Greffier Le Juge