TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00895 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X64B

JUGEMENT

DU : 03 Mars 2025

[V] [O]

C/

[Z] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [V] [O]

née le 17 Mars 1987 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

représentée par Représentant : M^e Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Z] [Y], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine BRACQ, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Janvier 2025

Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/895 PAGE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 6 octobre 2015, avec prise d’effet au 9 octobre 2015, Madame [V] [O] a donné à bail à Madame [Z] [Y] et M. [W] [M] une maison à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 750 euros, auquel s’ajoute une provision sur charges de 14 euros.

Par acte sous seing privé du 22 mai 2016, M. [W] [M] a donné congé.

Par exploit de commissaire de justice du 21 septembre 2023, Mme [V] [O] a fait signifier à Madame [Z] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue au bail, portant sur la somme en principal de 2 000 euros.

Ce commandement de payer a été notifié le 22 septembre 2023 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par exploit de commissaire de justice du 16 janvier 2024, notifié le même jour au représentant de l’État dans le département, Madame [V] [O] a fait citer Madame [Z] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de proximité de LILLE à l’audience du 9 septembre 2024 afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail l’expulsion de Madame [Z] [Y] du logement ainsi que de tous occupants de son chef la condamnation de Mme [Z] [Y] à lui verser la somme de 960, 43 €au titre des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du jugementla condamnation de Mme [Z] [Y] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu’à libération des lieuxla condamnation de Mme [Z] [Y] à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens sur le fondement de l’article 696 du même code.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état lors de laquelle les parties ont comparu représentées par leur conseil respectif. Le Juge des contentieux de la protection a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 6 janvier 2025.

A cette audience, Madame [V] [O] a comparu représentée son conseil.

Aux termes de ses dernières écritures, auxquelles elle se réfère, elle demande, outre le rejet des prétentions adverses, de

constater la résiliation du bail depuis le 22 novembre 2023Ordonner l’expulsion de Mme [Z] [Y] et de tout occupant de son chef Condamner Mme [Z] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges normalement dus, avec les mêmes variations que le loyer à compter de la résiliation du bailSubsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bailEn tout état de cause condamner Mme [Z] [Y] à lui verser la somme de 4079, 37 € au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 9 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023condamner Mme [Z] [Y] la somme à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [Z] [Y] a comparu, représentée par son conseil.

Aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience auxquelles elle se réfère, elle sollicite du juge de :

débouter Madame [V] [O] de l’ensemble de ses demandes ;fixer sa dette locative à la somme de 2841, 85 € lui accorder des délais de paiement d’une durée de trois ans concernant son éventuelle dette locative restant à recouvrer suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur les demandes en résiliation du bail et en expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 16 janvier 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 9 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été initialement appelée.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bienfondé de la demande

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de souscription du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 6 octobre 2015 contient une clause VIII prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer a été signifié à Madame [Z] [Y] le 21 septembre 2023 pour recouvrement de la somme de 2 000 € correspondant, aux termes du décompte produit par la bailleresse, aux loyers des mois de juillet, août et septembre 2023.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Madame [Z] [Y] ne s’est pas acquitté du montant de ces échéances impayées dans le délai de deux mois prévus par les dispositions légales et contractuelles.

Il est établi par les décomptes produits par la bailleresse et les pièces de la débitrice que celle-ci a payé la somme de 800 € le 8 août 2023 la somme de 400 € le 12 septembre 2023, la somme de 400 € le 16 octobre 2023, mais que le surplus des causes du commandement n’a été apuré que le 29 novembre 2023.

Une partie des causes du commandement de payer n’a ainsi été payée par la débitrice que postérieurement à la date du 22 novembre 2023, date à laquelle la clause résolutoire a produit ses effets.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 22 novembre 2023.

Sur la demande en suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, qui doit être considérée comme d’application immédiate, permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas été repris par Mme [Z] [Y], qui invoque elle-même une situation financière délicate, et dont la dette a augmenté depuis la délivrance du commandement de payer.

Il ne peut dès lors être fait droit à sa demande de suspension de la clause résolutoire.

Il convient dès lors d’ordonner son expulsion suivant les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.

En l’espèce, il convient donc de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme équivalente au loyer, provision sur charges comprises, soit la somme actuelle de 827, 97 €, le montant de l’indemnité d’occupation ne faisant pas l’objet de contestation.

Il résulte du décompte locatif qu’à la date du 30 octobre 2024, Mme [Z] [Y] était redevable de la somme totale de 2 813, 88 € au titre des loyers, déduction faite des frais d’actes de procédure ne pouvant être inclus dans la dette locative, ainsi que des sommes versées par la CAF.

SI Mme [Y] sollicite de voir fixer sa dette locative au montant de 2 841.85 € dans ses écritures, elle ne précise pas la date à laquelle elle entend fixer le montant de cette créance.

Mme [Z] [Y] sera dès lors condamnée à verser la somme de 2 813.88 € à Mme [O] au titre des loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation arrêtées à la date du 30 octobre 2024, conformément au décompte actualisé produit par la bailleresse.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer s’agissant de la somme de 2000 € visée au commandement, et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

Mme [Z] [Y], partie perdante, supportera les dépens de la procédure. Supportant les dépens elle sera condamnée à payer à Mme [V] [O] la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE les demandes de Madame [V] [O] recevables ;

RG : 24/895 PAGE

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 6 octobre 2015 à effet au 9 octobre 2015 entre Madame [V] [O] d’une part et Madame [Z] [Y] d’autre part, et portant sur un local à usage d’habitation [Adresse 4], sont réunies à la date du 22 novembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [Z] [Y] à payer à Madame [V] [O] la somme de 2 813, 88 € euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 30 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer s’agissant de la somme de 2000 €, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus

REJETTE la demande de suspension de la clause résolutoire

ORDONNE à défaut pour Mme [Z] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à une somme équivalente au loyer, provision sur charges comprises, soit la somme actuelle de 827, 97 €,

RAPPELLE à Mme [Z] [Y] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETTE les autres demandes principales ;

CONDAMNE Mme [Z] [Y] à payer à Mme [V] [O] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 septembre 2023

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 3 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU A.GRANOUX