TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00468 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZEPU

N° de Minute : L 25/00194

JUGEMENT

DU : 12 Mai 2025

S.D.C. LA ROSERAIE, représenté par son syndic la SAS LAMY.

C/

[B] [Z] épouse [O]

[P] [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER " [Adresse 9]", sis [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS LAMY, [Adresse 2] pris en son agence LAMY [Localité 8] située [Adresse 6]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [B] [Z] épouse [O], demeurant [Adresse 3]

M. [P] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Février 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assisté de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 468/25 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [Z] épouse [O] et M. [P] [O] sont propriétaires du lot 15 au sein d’un ensemble immobilier dépendant de la copropriété SDC [Adresse 9] située [Adresse 4] à [Localité 10].

Par lettres recommandées présentées les 13 septembre 2019 (avis de réception non réclamé), 17 mars 2021 (accusé de réception signé le 18 mars 2021), 13 décembre 2022 (accusé de réception destinataire inconnu à l’adresse ») puis par acte de commissaire de justice délivré le 1er mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SDC [Adresse 9], pris en la personne de son Syndic, la société Lamy, a fait délivrer à Mme [B] [Z] épouse [O] et M. [P] [O] une mise en demeure et une sommation de payer les sommes en principal de 351,09 euros, 1007,04 euros, 916,04 euros et 1136,19 euros au titre des charges de copropriété dues.

Par acte d’huissier délivré le 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC [Adresse 9], pris en la personne de son Syndic, la société Lamy, a fait assigner Mme [B] [Z] épouse [O] et M. [P] [O] devant le Tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir sa condamnation, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3 591,59 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse,ordonner la capitalisation des intérêts,2 000 euros à titre de dommages et intérêts,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 10 février 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SDC [Adresse 9], représenté par son conseil, a réitéré ses demandes initiales tout en actualisant le montant de la dette à la somme de 5 233,92 euros.

Bien que régulièrement assignés par dépôt de l’acte à l’étude, Mme [B] [Z] épouse [O] et M. [P] [O] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution des défendeurs :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

un relevé de propriété,le contrat de syndic,le règlement de copropriété,un extrait de compte pour la période du 1er janvier 2022 au 23 janvier 2025 et un relevé de compte arrêté au 5 février 2025,les comptes individuels de travaux du 15 juin 2022,les procès-verbaux des assemblées générales du 22 juin 2021, 8 juin 2022, 14 juin 2023, 26 juin 2024,les appels de fonds et les relevés d’opération et comptes individuels pour la période du 1er avril 2022 au 30 septembre 2024,trois factures de relance après mise en demeure émanant du syndic ainsi qu’une facture pour constitution du dossier auprès de l’huissier, frais et honoraires émanant du cabinet d’avocats Goldberg – Masson & Associés,quatre lettres recommandées de mise en demeure et une sommation de payer par commissaire de justice en date du 1er mars 2023,

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation des comptes de l’exercice du 2021, 2022 et 2023 et du vote du budget prévisionnel pour les exercices du 1er janvier 2024 et 2025.

Il résulte de ces pièces et, en particulier, des extraits de compte, que Mme [B] [Z] épouse [O] et M. [P] [O] reste redevable de la somme totale de 3 635,05 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions arrêtées au 5 février 2025.

Les sommes figurant dans le relevé de compte et correspondant aux frais de relance et de mise en demeure sont justifiées par les pièces du dossier et doivent être supportées par le défendeur, s’agissant de frais imputables au seul copropriétaire concerné en application de l’article 10-1 susvisé et du contrat de syndic.

Mme [B] [Z] épouse [O] et M. [P] [O] n’établit pas l’existence de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans le décompte tenu par le syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Il convient, en conséquence, de condamner Mme [B] [Z] épouse [O] et M. [P] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC [Adresse 9] la somme de 5 126,75 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions pour la période du 1er janvier 2022 au 5 février 2025 inclus et des frais de recouvrement y afférents, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 25 novembre 2024 sur la somme de 3484,62 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus mais à l’exception des honoraires d’avocats pris en compte dans le cadre des dépens.

Il y a lieu également d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le requérant ne démontre ni la mauvaise foi de Mme [B] [Z] épouse [O] et M. [P] [O] ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement des charges de copropriété et qui est réparé par les intérêts de retard.

Par conséquent, la demande de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, Mme [B] [Z] épouse [O] et M. [P] [O] sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation en justice.

Il y a également lieu de condamner Mme [B] [Z] épouse [O] et M. [P] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Central Fac la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme étant destinée à couvrir, notamment, les frais de constitution du dossier d’avocat.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement Mme [B] [Z] épouse [O] et M. [P] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC [Adresse 9], pris en la personne de son Syndic, la société Lamy, la somme de 5 126,75 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions dues arrêtées au 5 février 2025 inclus et des frais de recouvrement y afférents, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 25 novembre 2024 sur la somme de 3484,62 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dûs par année entière ;

Condamne solidairement Mme [B] [Z] épouse [O] et M. [P] [O] M. [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC [Adresse 9], pris en la personne de son Syndic, la société Lamy, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Mme [B] [Z] épouse [O] et M. [P] [O] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation en justice ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 mai 2025.

Le Greffier Le Juge