Cour d’Appel de Douai

Tribunal judiciaire de LILLE

Tribunal de Proximité de ROUBAIX

45 rue du grand chemin

59100 ROUBAIX

N° RG 25/06202 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZUDA

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 10 Mars 2026

[Z] [Q]

[E] [Q] épouse [M]

C/

S.A. d’HLM VILOGIA

République Française

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 10 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Z] [Q], demeurant 40 rue Cuvier – 59100 ROUBAIX

et

Mme [E] [Q] épouse [M], demeurant 40 rue Cuvier – 59100 ROUBAIX

représentés par M^e Tiffany DHUIEGE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A. d’HLM VILOGIA, dont le siège social est sis 271 boulevard de Tournai – 59664 VILLENEUVE D’ASCQ

représentée par M^e Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Décembre 2025

Vincent THIERY, Juge, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Vincent THIERY, Juge, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 20 avril 2013, la SA Vilogia a donné à bail à M. [Z] [Q] et Mme [E] [Q] un logement sis 40 rue Cuvier à Roubaix pour un loyer de 299,39 euros outre 21,30 euros de provisions sur charges.

Estimant que leur logement était insalubre, M. Mme [Q] ont assigné la SA Vilogia devant le juge des contentieux de la protection de Roubaix par acte en date du 4 juin 2025 aux fins de :

condamner la SA Vilogia à leur payer la somme de 27 900 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;condamner la SA Vilogia à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;condamner la SA Vilogia à leur payer la somme de 190 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel ;condamner la SA Vilogia à leur payer la somme de 5 000 euros pour résistance abusive ;condamner la SA Vilogia sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir à effectuer les travaux suivants :suppression des causes de manifestation de l’humidité et rénovation des pièces affectées par les infiltrations d’eau (murs, plafonds) ;isolation des murs ;isolation des combles de la cave ;dératisation ;condamner la SA Vilogia à les reloger à ses frais pendant la durée des travaux ;dire qu’aucun loyer ne sera dû jusqu’à réalisation complète des travaux et réintégration du logement, à défaut, consigner le montant du loyer ;débouter la SA Vilogia de ses demandes ;condamner la SA Vilogia à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SA Vilogia aux dépens.

A l’audience, ils maintiennent leurs demandes et actualisent le montant qu’ils réclament au titre des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance à la somme de 29 054,46 euros au 4 décembre 2025.

Au soutien de leurs prétentions, M. Mme [Q] expliquent notamment sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que leur logement, qu’ils occupent avec leurs cinq enfants, est insalubre, (moisissures, infiltrations importantes sur les murs et les plafonds en raison de l’absence d’isolation et d’étanchéité, humidité, présence de nuisibles). Ils demandent donc l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à compter du mois d’avril 2013 ainsi que l’indemnisation de leur préjudice moral en raison de leurs vaines démarches amiables.

Ils demandent la condamnation de la SA Vilogia à leur payer la somme de 190 euros en raison de la nécessité de faire établir un constat par un commissaire de justice.

La SA Vilogia se réfère à ses conclusions et demande au juge de :

débouter M. Mme [Q] de l’ensemble de leurs demandes ;laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

La SA Vilogia estime notamment que M. Mme [Q] ne rapportent pas la preuve de l’indécence de leur logement ou du lien de causalité avec le préjudice qu’ils invoquent. Elle rappelle que le logement a été pris à bail en 2013 dans un état neuf et que la première interpellation des locataires a eu lieu le 4 décembre 2024 de sorte qu’il n’y a aucune carence de sa part ou aucun défaut d’entretien.

Elle soutient que la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance se heurte à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026, prorogé au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de préciser qu’il sera substitué à la notion d’insalubrité celle d’indécence avec laquelle M. Mme [Q] opèrent manifestement une confusion et de rappeler que la notion d’insalubrité de relève pas de l’appréciation du juge judiciaire.

Sur les demandes d’indemnisation en raison de l’indécence du logement

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Selon l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 sur les caractéristiques du logement décent :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

En application de ces textes, le locataire peut obtenir réparation du préjudice de jouissance qu’il subit du fait de la délivrance d’un logement indécent par son bailleur dès lors que celui-ci en a été informé.

Le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en démontrant la survenance d’un cas de force majeure ou en démontrant que la faute du locataire est la cause exclusive du dommage.

Afin d’établir la réalité de l’indécence du logement qu’ils louent, M. Mme [Q] produisent aux débats :

des photographies qu’ils ont eux-mêmes prises sans indication de lieu ni de date ;un constat d’huissier de justice du 1er février 2023, aux termes duquel l’huissier constate :dans la cave, que les murs de la cage d’escaliers et les plafonds sont hors d’usage, des écaillements de peinture, des dépôts de type salpêtre et rouilles sur les poutres métalliques ;dans la pièce de vie, une auréole de type infiltration d’eau au niveau de la tuyauterie, un écaillement de peinture ;dans la cuisine, un trou de percement grossièrement isolé ;dans les chambres 1, 2, 3, 4 et dans le dégagement, un dépôt noirâtre au niveau de joints d’isolation, la présence d’eau en face interne de type rupture de pont thermique ;dans le dégagement, des auréoles jaunâtres de type infiltrations d’eau au niveau de la fibre de verre, un décollement au niveau des lés, au plafond, de grandes auréoles de type infiltration d’eau ;dans les WC, des auréoles jaunâtres et des écaillements de peinture ;un constat d’un commissaire de justice du 13 octobre 2025, aux termes duquel le commissaire de justice constate :dans la cuisine, la formation de moisissures et deux traces marron ;dans le salon, des dégradations sur la peintures des canalisations au plafond ;dans la cave, la présence de murs en torchis et briques particulièrement dégradés laissant apparaître des traces d’humidité et une peinture du plafond particulièrement dégradée ;dans les chambres avant et arrière, la formation de moisissures sur la périphérie du châssis des fenêtres ;dans la cage d’escalier, la formation de moisissures dans l’angle au-dessus de l’escalier ;dans la chambre côté jardin, la présence d’auréoles marrons particulièrement importantes sur l’ensemble du plafond et la formation de moisissures particulièrement abondantes sur l’ensemble du store du châssis ;dans la « chambre avant », la formation d’auréoles marronnées sur le plafond à plusieurs emplacements ainsi que la formation de moisissures à proximité du bâti de porte et à proximité de la fenêtre, la formation de moisissures importantes sur la tablette ainsi que sur le châssis ;une lettre adressée à la SA Vilogia du 4 décembre 2024 aux termes de laquelle avoir eu confirmation que la dégradation de l’état de santé de leur fille asthmatique provenait du mauvais état de leur logement dans lequel existaient des moisissures.

La SA Vilogia produit aux débats :

l’état des lieux contradictoire d’entrée dans les lieux du 8 avril 2013 indiquant que la maison a été réhabilitée à neuf et « peint à blanc »quatre fiches d’intervention de la société Logista des 2 janvier, 29 mars, 8 juillet et 21 octobre 2024 attestant de différentes interventions dont certaines n’ont pu avoir lieu en raison de l’absence du locataire relatives par exemple à un changement de joint de toilettes, à une fuite sur la chaudière, à la vidange de celle-ci ;un bon de commande du 17 janvier 2024 à la société DDH relative à la dératisation.

Si M. Mme [Q] apportent la preuve de ce que leur logement connaît une humidité importante, dont il se sont plaint pour la première fois le 4 décembre 2024 soit plus de onze ans après la conclusion du contrat de bail, ils n’apportent aucun élément sur la cause de l’existence de cette humidité et donc sur son imputabilité au bailleur en raison de l’inexécution de ses obligations contractuelles.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes d’indemnisation des préjudices qu’ils allèguent.

Sur les demandes de travaux et de suspension ou de consignation des loyers

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Par ailleurs, la suspension des loyers ne peut intervenir qu’au cas où le logement est inhabitable.

Outre le fait que M. Mme [Q] ne rapportent pas la preuve d’une indécence de leur logement imputable au bailleurs, ils présentent une demande particulièrement imprécise relativement aux travaux à réaliser à laquelle il ne saurait être fait droit. Ils ne justifient pas non plus que le logement qu’ils occupent depuis de nombreuses années est inhabitable.

Ils seront déboutés de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

M. Mme [Q] perdent leur procès et seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu un premier ressort, par mise à disposition au greffe

DEBOUTE M. [Z] [Q] et Mme [E] [Q] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [Z] [Q] et Mme [E] [Q] aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 10 mars 2026 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

EN CONSÉQUENCE

La RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République prés les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte, lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Cadre Greffier.

Le cadre-greffier, Le juge,