TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/07542 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZXQ6

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 12 Mars 2026

S.A. 3F NOTRE LOGIS VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE 3F NORD ARTOIS, anciennement dénommé IMMOBILIERE NORD ARTOIS

C/

[K] [U] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. 3F NOTRE LOGIS VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE 3F NORD ARTOIS, anciennement dénommé IMMOBILIERE NORD ARTOIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [U] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Décembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 juillet 2019, la S.A 3F Nord-Artois, aux droits de laquelle se trouve la SA 3F Notre Logis, a donné à bail à Mme [K] [W] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 297,38 euros hors charges, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par acte de commissaire de justice du 9 juin 2022, la S.A 3F Notre Logis a fait signifier à M^me Mme [K] [W] un commandement de payer la somme principale de 1.663,04 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par ordonnance en date du 6 décembre 2022, signifiée à Mme [K] [W] par acte du 16 décembre 2022 délivré à personne, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a notamment constaté la résiliation du bail, autorisé la reprise du logement loué à Mme [K] [W], déclaré abandonnés les biens laissés sur place, condamné Mme [K] [W] aux dépens, dont le coût de la mise en demeure, du procès-verbal de constat d’abandon des lieux et de la requête.

Un procès-verbal de reprise des lieux ainsi qu’un procès-verbal de constat ont été dressés par commissaire de justice le 3 janvier 2023.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 16 juin 2025, la S.A 3F Notre Logis a fait assigner Mme [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Condamner Mme [K] [W] à lui payer :* la somme de 9.591,32 euros, en deniers ou quittances valables, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

* la somme de 450,00 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens, dont le coût de l’assignation,

ordonner la capitalisation des intérêts.

A l’audience du 18 septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.A 3F Notre Logis, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales.

Régulièrement assignés par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [K] [W] n’a pas comparu.

Par mention au dossier du 20 novembre 2025, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 18 décembre 2025.

A cette audience, la S.A 3F Notre Logis comparaît, représentée par son conseil qui se réfère aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de la créance locative à la somme de 9.286,69 euros au titre des loyers et charges impayés et des frais de remise en état.

Mme [K] [W] n’était pas présente ni représentée à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement :

Au titre des loyers et charges impayés :

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le décompte produit par la S.A 3F Notre Logis fait ressortir une dette d’un montant de 4.498,17 euros, au titre des loyers et charges impayés dus au 3 janvier 2023, date du constat de reprise des lieux, après soustraction des divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance et les sommes intitulées « autres produits » portées au débit du compte et non justifiées.

Mme [K] [W], non-comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner cette dernière à payer à la S.A 3F Notre Logis la somme de 4.498,17 euros au titre des loyers et charges impayés.

Au titre des réparations et dégradations locatives :

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur de ses obligations. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

L’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La preuve de manquements du locataire à ses obligations résulte normalement de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, établis conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés, ou à défaut par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente.

En l’espèce, il apparaît au vu de l’état des lieux d’entrée amiable et contradictoire en date du 5 juillet 2019 que le logement a été loué en état d’usage, à l’exception des sols en état neuf et des volets dans la chambre et le séjour.

La S.A 3F Notre Logis produit un état des lieux de sortie en date du 3 janvier 2023 dont il n’est pas établi que la signature apposée sous « les locataires » précédée de la mention « P.O » est bien celle de Mme [W] ou de son représentant en l’absence de pouvoir joint audit état des lieux de sortie, alors même qu’il résulte des procès-verbaux de reprise du logement et de constat en date du 3 janvier 2023 que cette dernière n’était pas présente dans les lieux à cette date.

Dès lors, il convient de considérer que cet état des lieux de sortie, qui n’a pas été établi conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, n’est pas probant.

La S.A 3F Notre Logis verse également aux débats un constat de sortie dressé par commissaire de justice le 3 janvier 2023 sans la présence de la locataire sortante.

Néanmoins, la force probante du constat d’huissier résulte uniquement des constatations unilatérales de l’officier ministériel et n’est nullement subordonnée au caractère contradictoire desdites constatations.

Le procès-verbal de constat d’huissier établi de manière non contradictoire demeure donc opposable à Mme [W].

Ledit constat de sortie relève que :

le couloir : le sol en linoléum est sale et arraché, les plinthes sont sales et poussiéreuses, le mur côté WC est endommagé à plusieurs parties,les WC : des traces noires sur l’ensemble de la porte, le bâti de porte est arraché, le sol en linoléum est sale et poussiéreux, le papier peint sur les murs est déchiré à divers endroits, la VMC est poussiéreuse, le WC est entartré et sale,la salle de bain : des traces noires sur l’ensemble de la porte, le sol en linoléum est sale et arraché, les plinthes sont sales et poussiéreuses, le papier peint sur les murs se décolle à divers endroits et présente des traces noires, des coups derrière la porte au niveau de la poignée, des traces marron au plafond, présence de toiles d’araignée, la faïence blanche sur les murs est sale, les joints sont jaunis et noircis, la colonne du lavabo est manquante, le lavabo est sale, le joint se décolle, la baignoire et le mitigeur sont sales, les joints sont noircis, le tablier de la baignoire est abîmé en partie basse,la salle à manger : le sol en linoléum présente des traces de brûlures, l’ensemble est sale, les plinthes sont poussiéreuses, présence de traces noires et de traces rouges de feutre ou de peinture sur le papier peint sur les murs, le bâti séparant le couloir et la salle manger est abîmé, des traces noires sur le plafond,la cuisine : la porte est manquante, le sol en linoléum est sale et encrassé, des détritus jonchent la pièce, les murs sont recouverts d’un papier peint sale avec des clous et des trous non rebouchés, la VMC est encrassée, l’évier est extrêmement sale, les joints sont noircis et crasseux, le meuble bas sous évier et les prises de courant sont sales, le radiateur est poussiéreux, la poignée de la fenêtre à droite est manquante,le cellier : des traces noires sur l’ensemble de la porte, le sol en linoléum est sale, jauni avec des marques marron, le papier peint se décolle avec des traces d’humidité en partie basse, un trou sur le mur de gauche,les escaliers : les nez sont recouverts d’un cache, l’ensemble est abîmé,le salon / séjour : le sol en linoléum est sale, déchiré à divers endroits, le papier peint sur les murs se décollent à divers endroits, plusieurs trous non rebouchés avec des traces noires, le mur est apparent derrière le canapé, porte fenêtre et menuiseries sales, des carreaux sont cassés, de même que le volet (il ne monte plus dans le coffrage), présence d’un canapé et des plaques,la chambre : le sol en linoléum est sale avec des détritus, le papier peint est jauni et se décolle, il est arraché sur la partie du mur située entre le sol et l’appui de fenêtre, présence de coups, la pièce est encombrée d’un bois de lit, d’un sommier et de jeux pour enfants.

Le procès-verbal de reprise en date du 3 janvier 2023 relève également la présence de meubles abandonnés par la locataire, à savoir un canapé, un bois de lit, un tabouret et un jeu pour enfant.

La S.A 3F Notre Logis est dès lors bien fondée à solliciter la somme de 462 TTC au titre des frais de débarras du logement selon facture de la société Anolys Propreté en date du 24 février 2023.

Il résulte de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie que les frais de remplacement des sols en PVC à hauteur de 775,50 euros TTC dans le couloir, la salle de bain et le séjour sont justifiés et incombent à la locataire sortante dès lors que les sols dans ces pièces étaient neufs lors de la prise à bail et qu’ils sont dégradés lors de la reprise des lieux.

Les frais de fourniture et de pose d’une porte intérieure et d’une poignée de fenêtre dans la cuisine d’un montant respectif de 213,40 euros TTC et de 39,60 euros TTC, ainsi que les frais de réparation des marches de l’escalier à hauteur de 125,40 euros TTC sont justifiés par le constat de sortie et doivent être mis à la charge de Mme [W]. Il en est de même s’agissant du coût de remplacement du volet roulant pvc dans le séjour qui est cassé pour un montant de 435,60 euros ainsi que des divers travaux de menuiserie pour un montant total de 355,30 euros TTC (fourniture de deux poignées, fourniture de deux doubles vitrage et de deux serrures à condamnation).

En revanche, la S.A 3F Notre Logis n’est pas fondée à demander à Mme [W] une remise à neuf des peintures des murs de l’entrée dès lors que celles-ci étaient déjà en état d’usage lors de l’entrée dans les lieux et que les constatations du commissaire de justice selon lesquelles «le mur côté WC est endommagé à plusieurs parties » est trop vague et trop générale faute de décrire des dégradations précises, lesquelles, au demeurant, ne sont pas corroborées par les photographies jointes au constat de sortie.

Il en est de même s’agissant des travaux de remise en peinture des murs du séjour qui doivent rester à la charge de la bailleresse dans la mesure où le constat de sortie révèle essentiellement des traces d’usure sur les murs et où la partie du mur se trouvant en partie basse derrière le canapé était déjà détérioré lors de l’état des lieux d’entrée.

La S.A 3F Notre Logis sollicite les sommes de 687,50 euros et de 96,80 euros au titre des frais de remplacement de la fenêtre pvc et des tabliers de volet roulant dans la chambre. Le constat de sortie mentionne que la fenêtre a fait l’objet d’une sécurisation, que le coffrage du volet est abîmé, qu’il existe trois ébrèchements au niveau des fermoirs sur la menuiserie, que l’ensemble est abîmé et que la bailleresse a indiqué qu’une tentative d’intrusion avait été faite depuis cette fenêtre. Dès lors, il apparaît que la dégradation de cette dernière n’est pas imputable à la locataire sortante, de sorte que les frais de réparation doivent être supportés par la bailleresse.

Ainsi, le montant total des réparations et dégradations locatives à la charge de Mme [W] s’élève à 2.406,80 euros.

Au final, le compte entre les parties s’établit comme suit :

— loyers et charges dus : 4.498,17 euros

— réparations et dégradations locatives : 2.406,80 euros

— dépôt de garantie à déduire : 297,38 euros

Soit la somme de 6.607,59 euros, au paiement de laquelle sera condamnée Mme [W], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 juin 2025.

Il y a lieu également d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

Mme [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A 3F NOTRE LOGIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

Condamne Mme [K] [W] à payer à la S.A 3F NOTRE LOGIS la somme de 6.607,59 euros au titre de l’arriéré locatif après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 juin 2025;

Ordonne la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute la S.A 3F NOTRE LOGIS du surplus de sa demande en paiement ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [K] [W] aux dépens de l’instance ;

Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026.

Le Cadre Greffier, Le Juge,

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;