Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT COLLÉGIAL du 07 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/03256 – N° Portalis DB22-W-B7G-QTID.

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [C] né le 27 juillet 1990 à [Localité 4] (Maroc), de nationalité française, ingénieur chef de projet informatique, demeurant [Adresse 3].

représenté par M^e Benoît MONIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [R] [U] épouse [C] née le 17 septembre 1987 à [Localité 8] (MAROC), de nationalité française, ingénieur chef de projet, demeurant [Adresse 3].

représentée par M^e Benoît MONIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [K], de nationalité française, né le 21 Juin 1956 à [Localité 12] retraité,[Adresse 6] à [Localité 10] (17495 ESPAGNE).

représenté par M^e Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Alexandrine DUCLOUX, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant

Madame [O] [Z] épouse [L], de nationalité française, née le 01 Août 1957 à [Localité 9], retraitée [Adresse 6] à [Localité 10] (17495 ESPAGNE).

représentée par M^e Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Alexandrine DUCLOUX, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant

La Société DDR IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne WEELODGE, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de PONTOISE sous le n° 528.481.344, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.,

représentée par M^e Thierry VOITELLIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 25 Mai 2022 reçu au greffe le 31 Mai 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 02 Septembre 2025, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 07 Novembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Madame LECLERC, Vice-Présidente

GREFFIER :

Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 20 janvier 2020, Monsieur [M] [C] et Madame [R] [U] épouse [C] (ci-après « les époux [C] ») ont fait l’acquisition auprès de Monsieur [K] [L] et Madame [Z] [O] épouse [L] (ci-après « les époux [L] ») d’un pavillon sis [Adresse 3] à [Localité 7] au prix de 495.000 euros, par l’intermédiaire de la SAS DDR IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne « WEELODGE ».

Le 2 octobre 2020, un permis de construire portant sur un projet immobilier voisin du bien immobilier vendu a fait l’objet d’un affichage en mairie.

Sur interpellation des époux [C], les époux [L] et la SAS DDR IMMOBILIER leur ont indiqué ne pas avoir eu connaissance de ce projet de construction.

Soutenant que les vendeurs et l’agence immobilière se sont volontairement abstenus de les informer de ce projet immobilier, les époux [C] ont fait assigner les époux [L] et la SAS DDR IMMOBILIER, par actes d’huissiers de justice respectivement signifiés les 19 et 25 mai 2022, aux fins d’indemnisation.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 juin 2024, les époux [C] demandent au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil

Vu l’article 1130 et 1137 du code civil,

— Déclarer recevables et bien fondés les époux [C] en leurs demandes, fins et prétentions ;

— Débouter la SAS DDR IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne WEELODGE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Débouter les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner in solidum la SAS DDR IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne WEELODGE et les époux [L] au paiement de la somme de 102.853 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice économique subi, à parfaire ;

— Condamner in solidum la SAS DDR IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne WEELODGE et les époux [L] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral et 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

— Condamner in solidum la SAS DDR IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne WEELODGE et les époux [L] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, et aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Benoît MONIN, avocat au barreau de Versailles, par application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 janvier 2023, les époux [L] demandent au tribunal de :

Débouter les époux [C] de l’intégralité de leurs fins demandes et conclusions.

Vu les dispositions de l’article 1137 du code civil

Vu les pièces versées aux débats

— Ordonner que les époux [L] n’ont commis aucune faute ni négligence, ni omission volontairement fautives

— Ordonner que les époux [C] n’ont subi aucun préjudice ni économique, ni moral

Subsidiairement :

Vu les dispositions des articles 1231-1, 1984, 1991, 1992 et suivants du code civil,

— Condamner la SAS DDR IMMOBILIER ( WEELODGE ) à garantir les époux [L] de toute condamnation mise à leur charge

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [C] à payer aux époux [L] une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du NCPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 septembre 2024, la SAS DDR IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu les articles 1240, 1130, 1137 et 1353 et suivants du code civil,

Vu les articles 9, 517 et suivants du code de procédure civile,

A titre principal,

— Dire et juger qu’il n’est rapporté la preuve d’aucune faute de la SAS DDR IMMOBILIER ;

— Dire et juger qu’il n’est rapporté la preuve d’aucun préjudice actuel et certain subi par les époux [C] ou les époux [L] ;

— Dire et juger qu’il n’est rapporté la preuve d’aucun lien de causalité entre la faute reprochée à la SAS DDR IMMOBILIER et le préjudice allégué par les époux [C] ou les époux [L] ;

— Débouter en conséquence les époux [C] et les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la SAS DDR IMMOBILIER ;

A titre subsidiaire,

si par exceptionnel, le Tribunal venait à entrer en voie de condamnation à l’encontre de la SAS DDR IMMOBILIER,

— Condamner in solidum Monsieur [K] [L] et Madame [Z] [O] épouse [L] à relever indemne la SAS DDR IMMOBILIER de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

En tout état de cause,

— Subordonner l’exécution provisoire à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toute restitution ou réparation ;

— Condamner in solidum Monsieur [M] [C] et Madame [R] [U] épouse [C], ou toutes parties succombant, à payer à la SAS DDR IMMOBILIER une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum Monsieur [M] [C] et Madame [R] [U] épouse [C], ou toutes parties succombant, aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 2 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 7 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Suivant message du 10 septembre 2025, le tribunal a soulevé, en cours de délibéré, la question de l’étendue du préjudice dont il est demandé réparation par les époux [C] et dont il apparaît qu’il s’analyse en une perte de chance de ne pas avoir contracté à des conditions plus avantageuses, étant précisé que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle avait été réalisée.

En application des arrêts d’assemblée plénière de la cour de cassation du 27 juin 2025 n°22-21.812 et 22-21.146, le tribunal a invité les parties à transmettre leurs observations, en cours de délibéré, sur cette question conformément au calendrier suivant :

— note des demandeurs au plus tard le 17 septembre 2025,

— note des défendeurs au plus tard le 24 septembre 2025.

Le délai de communication de la note en délibéré des époux [L] a été différé au 31 octobre 2025 compte tenu des problèmes de santé de leur conseil.

Suivant note en délibéré notifiée par RPVA le 16 septembre 2025, les époux [C] font valoir qu’ils ont sollicité la réparation intégrale de leur préjudice pour que soit rétabli aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage tenant à l’importante perte de valeur de leur maison ; que si le tribunal devait considérer une incertitude quant à la réalisation du dommage, la perte de chance de ne pas avoir contracté à des conditions plus avantageuses s’évalue à 90% du préjudice subi, soit 92.567 euros.

Suivant note en délibéré notifiée par RPVA le 24 septembre 2025, la SAS DDR IMMOBILIER sollicite, à titre principal, la révocation de l’ordonnance de clôture au visa des articles 15 et 802 du code de procédure civile pour pouvoir organiser sa défense et, à titre subsidiaire, soutient que le préjudice des époux [C] n’est pas indemnisable dès lors que seul est sujet à réparation, le préjudice actuel, direct et certain et que la perte d’une chance implique un préjudice hypothétique qui n’est donc ni actuel, ni direct, ni certain.

Suivant note en délibéré notifiée par RPVA le 22 octobre 2025, les époux [L] sollicitent, à titre principal, la révocation de la clôture et la réouverture des débats au motif que la question de la perte de chance, nullement invoquée par les demandeurs pendant le temps de la mise en état pourtant particulièrement longue, nécessite un débat contradictoire dès lors qu’elle change le fondement des demandes et qu’elle est susceptible d’impacter leur quantum.

Ils font valoir à titre subsidiaire que la notion de perte de chance est inapplicable au litige dans la mesure où les époux [C] ne rapportent pas la preuve qu’ils n’auraient pas poursuivi l’acquisition immobilière s’ils avaient eu conscience de la possibilité d’une opération immobilière à proximité alors même que le bien se situait dans une commune à forte densité et qu’ils ne pouvaient donc ignorer ce risque hypothétique de réalisation d’ensembles immobiliers collectifs.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il est rappelé que les demandes tendant à voir “constater”, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « dire et juger », qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais recèlent en réalité les moyens des parties, ne donnent pas lieu à statuer.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui même le principe de la contradiction.

Suivant l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

L’article 444 prévoit que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

L’article 803 dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Il est érigé en principe par la cour de cassation que le juge a le pouvoir, voire l’obligation, de requalifier une demande en réparation intégrale du préjudice en indemnisation d’une perte de chance. Il doit alors inviter les parties à s’exprimer sur cette qualification.

***

En l’espèce, il résulte de la chronologie rappelée ci-dessus que les parties ont été mises à même de faire leurs observations sur la requalification du préjudice en perte de chance et que le principe du contradictoire a été ainsi respecté.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture apparaît d’autant moins justifiée qu’elle émane des défenderesses alors qu’elles auraient dû s’emparer elles-mêmes de cette question dans le temps de la mise en état de ce dossier dont il est convenu qu’elle a été fort longue dès lors que la mise en œuvre de la notion de perte de chance a pour effet de diminuer le montant du préjudice indemnisable.

Il convient donc de débouter les époux [L] et la SAS DDR IMMOBILIER de leurs demandes de révocation de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats.

Sur la responsabilité des époux [L]

Les époux [C] soutiennent que les époux [L] se sont volontairement abstenus de les informer de l’existence d’un projet de construction sur la zone pavillonnaire voisine de leur bien, de nature à les priver d’une large perspective et à augmenter leur vis-à-vis, alors que ces qualités constituaient une donnée déterminante de leur consentement à la vente. Ils précisent que l’absence de vis-à-vis a été mise en avant dans l’annonce immobilière et que les vendeurs leur ont vanté la tranquillité du quartier et l’absence prolongée des voisins.

Ils exposent qu’en 2019, les époux [L] ont signé une promesse de vente avec le promoteur P2I portant sur la construction d’un ensemble immobilier à usage de logements et bureaux portant sur le pavillon qui leur a été vendu, finalement annulée, mais dont ils savaient que l’assiette foncière comprenait également plusieurs parcelles avoisinantes ainsi qu’en atteste le contenu de la promesse de vente qu’ils ont pu récupérer auprès d’un autre propriétaire.

Ils précisent que la société P2I a déposé un permis de construire le 27 septembre 2019 lequel était en cours d’examen à la mairie lors de la signature du compromis de vente le 18 octobre 2019 puis de l’acte authentique le 20 janvier 2020 ; qu’après rejet de la demande de permis le 2 juin 2020, le projet initial du promoteur a été réduit et bien mené à son terme.

Ils estiment au regard de cette chronologie que les époux [L] ne pouvaient ignorer que le promoteur immobilier poursuivait son projet sur trois parcelles en limite de leur propriété, comme en témoignent l’attestation d’un voisin approché par le promoteur ainsi qu’une autre promesse de vente portant sur une parcelle voisine conclue en janvier 2020 et faisant mention du projet de construction.

Ils concluent au caractère intentionnel du défaut d’information des époux [L] constitutif de réticence dolosive de leur part.

Ils répliquent aux époux [L] que le prix a certes été librement négocié mais pour un pavillon avec jardin sans vis à vis ; que la charge de l’obligation d’information ne devant pas être inversée, il appartenait aux époux [L], détenteurs de cette information essentielle qu’est un programme immobilier en cours, d’en informer leurs futurs acquéreurs et non pas à ces derniers de se renseigner sur le risque potentiel de construction.

Les époux [L] répondent que la promesse qu’ils ont initialement conclue en 2019 avec un promoteur est devenue caduque car le projet immobilier n’a pas abouti ; qu’à la date de la signature de la promesse de vente au profit des époux [C], aucun projet immobilier n’était en cours puisqu’aucune demande de permis de construire n’était déposée ; que le fait de ne pas avoir informé les acquéreurs de l’existence d’une promesse consentie antérieurement dans le cadre d’un projet immobilier annulé ne constitue pas un manquement à une obligation précontractuelle de renseignement susceptible de fonder une action sur le dol.

Ils indiquent ne pas avoir eu connaissance du projet immobilier en cause ni dans son principe, ni dans son importance ou son implantation ; que si le propriétaire d’une parcelle voisine en a fait mention dans la promesse de vente portant sur son bien, les époux [L] ne pouvaient pas avoir connaissance du contenu de cet acte qui est par définition non public.

Ils soutiennent que les époux [C] ont librement négocié le prix de vente du bien ; qu’ils étaient assistés par un agent immobilier et leur notaire. Ils ajoutent que les acquéreurs ont bénéficié d’un délai de trois mois pour consulter sur internet le PLU de la ville de [Localité 7] ; que si le choix d’un quartier pavillonnaire sans construction d’un programme immobilier collectif était effectivement déterminant de leur consentement, ils auraient dû orienter leurs recherches vers les secteurs où ces opérations sont proscrites par le PLU, ce qui n’est pas le cas du bien vendu qui est situé dans un secteur permettant les opérations immobilières visant à la réalisation d’immeubles collectifs d’habitation. Ils soulignent que le projet immobilier construit sur la parcelle voisine n’affecte pas le bien que les époux [C] ont acquis.

***

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est de principe qu’il n’y a point de contrat sans consentement valable.

Ainsi l’article 1330 du code civil dispose-t-il que le dol, comme l’erreur ou la violence, vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature, que sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol, le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol s’apprécie à la date de la conclusion du contrat. Il suppose la preuve d’un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant, et d’un élément moral caractérisé par une intention de tromper.

En application de l’article 9 du code de procédure civile il appartient à celui qui l’invoque d’en rapporter la preuve.

En ce qu’il traduit un manquement à l’obligation de bonne foi dans la formation du contrat, il est jugé que la réticence dolosive, à la supposer établie, rend toujours excusable l’erreur qu’elle a provoquée sans qu’il puisse être reproché à la victime de ne pas s’être elle-même renseignée.

***

En l’espèce, il ressort des photographies avant/après édification du programme immobilier, parmi lesquelles celles extraites du procès verbal de constat de commissaire de justice du 19 avril 2023, ainsi que des plans versés aux débats :

— que les époux [C] ont fait l’acquisition d’une maison dont le jardin n’était grevé d’aucune vue droite et plongeante, qualité qui était mise en avant dans l’annonce de vente passée par l’agence immobilière ainsi libellée : “Maison individuelle de 100 m² sans vis à vis (…)avec jardin exposé plein de sud de 423 m²” . La maison, située dans une zone pavillonnaire, offrait ainsi, côté jardin, une vue dégagée et arborée dont les habitants de la maison pouvaient profiter depuis les pièces principales.

— qu’il n’est donc pas douteux, compte tenu de la configuration des lieux, que le projet de construire un immeuble collectif de 4 étages, comprenant 49 logements locatifs, sur les parcelles limitrophes situées en limite du jardin, formant un bloc massif avec une vue droite, plongeante et profonde sur la maison et son jardin, constituait une information importante qui, si elle avait été connue des époux [C] comme de tout autre acheteur normalement soucieux des nuisances susceptibles d’affecter l’habitabilité des lieux, aurait été de nature à modifier leur jugement sur les attraits du bien.

Le projet d’édification prochain d’un tel bâtiment, inconnu des époux [C] au moment de la signature du compromis de vente le 18 octobre 2019 comme de l’acte authentique de vente le 20 janvier 2020, constituait donc une information déterminante pour eux.

Il ne peut être sérieusement soutenu par les vendeurs qu’ils pensaient que le projet immobilier, comprenant un grand nombre de parcelles dont la leur, avait été abandonné suite à la caducité de la promesse de vente qu’ils ont déclaré avoir signé avec le promoteur immobilier, P2I, le 11 février 2019.

Monsieur [H], également signataire à la même date d’une promesse de vente incluse dans le premier projet du promoteur qui a connu le même sort, déclare suivant attestation du 22 novembre 2021 versée aux débats :

“Je confirme avoir échangé avec Mr et Mme [L] après l’annulation de la vente de leur maison par le promoteur P2I.

Cet échange était autour de la construction de l’immeuble sur un périmètre réduit de 3 terrains qui n’embarque pas nos deux terrains situés sur la [Adresse 13]

Mr et Mme [L] ex propriétaire de la maison [Adresse 3] à [Localité 7] savaient bien que le projet de construction d’un immeuble en bordure de leur maison était d’actualités”

Il n’est pas pertinent de relever qu’une première demande de permis de construire, portant sur la même assiette que le projet finalisé, avait été déposée le 27 septembre 2019 et était en cours d’instruction au moment de la signature du compromis puis de l’acte de vente, cette information n’étant pas accessible aux tiers, ce qui fait dire aux époux [L] que la preuve de leur connaissance du projet litigieux n’est pas rapportée notamment parce qu’il n’y avait pas de permis de construire délivré. Il reste que cette attestation démontre que les propriétaires inclus dans le projet d’origine du promoteur étaient informés que l’opération n’était pas abandonnée mais voyait uniquement son périmètre réduit.

La seule affirmation par les époux [L] qu’il s’agit d’une attestation de complaisance établie pour les besoins de la cause n’en affecte pas la valeur probante. Ces derniers n’avancent en effet aucune preuve de ce que Monsieur [H] serait l’auteur de déclarations mensongères que, du reste, il savait passibles de sanction pénale suivant la mention portée de sa main.

Les époux [C] produisent également un mail de Madame [F], propriétaire d’une maison dans le même quartier, dont on reportera ci-après les termes :

“-ma maison sis [Adresse 1] n’était pas directement concernée par la 1ère construction de P2i

— cependant j’ai été mise au courant dudit projet dans ses détails par les voisins et plus précisément par M [X] le samedi 16 février 2019.

(…)

(M [X]) avait constaté la publication du permis d’extension de notre maison sur notre portail. M [X] est donc venu vers moi pour partager sa surprise au sujet du lancement de nos travaux compte tenu de l’ampleur du projet P2i qui allait affecter négativement le prix de notre maison et la rentabilité de notre projet d’extension.

(…) nous avons dans la foulée (le lundi 13 février 2019) demandé l arrêt des travaux d’extension à notre architecte (…). ”

Si les faits relatés par Madame [F] se rapportent au premier projet finalement abandonné par le promoteur, ils démontrent que toute l’attention du voisinage était portée sur le projet immobilier de P2I compte tenu de son retentissement sur le quartier.

La promesse de vente signée le 10 janvier 2020 par un propriétaire d’une parcelle voisine du projet, et donc cette fois concomitamment à la vente intervenue entre les époux [L] et les époux [C], vient confirmer la connaissance que les riverains avaient, à cette date, du programme immobilier toujours envisagé par le promoteur, au vu de la clause en informant le bénéficiaire de la promesse. Il était ainsi stipulé :

“Le PROMETTANT informe le BENEFICIAIRE qu’un programme immobilier est actuellement en cours sur les parcelles cadastrées (…), soit derrière la parcelle AK210 objet des présentes ainsi qu’il résulte du pan cadastral ci-dessus annexé.

Le PROMETTANT déclare qu’à sa connaissance, ledit programme immobilier serait au stade de projet et qu’aucun permis de construire n’aurait à ce jour été délivré.”

Force est enfin de relever que les époux [L], désireux de vendre leur maison, ne pouvaient qu’être particulièrement attentifs au sort du projet immobilier compte tenu de son incidence sur la valorisation de leur bien.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, et étant rappelé que la preuve d’un fait juridique peut être établi aux moyens de présomptions graves, précises et concordantes, il y a lieu de considérer que les époux [L] avaient connaissance du projet de construction qui s’est concrétisé en octobre 2020 et que le silence gardé sur cette information inconnue des époux [C], au moment où ces derniers devaient donner leur consentement à la vente, est nécessairement intentionnel compte tenu de la nature de l’information dont les vendeurs ne pouvaient ignorer l’importance pour leurs acheteurs.

La réticence dolosive des époux [L] est donc établie.

Sur la responsabilité de la SAS DDR IMMOBILIER

Les époux [C] soutiennent que la SAS DDR IMMOBILIER, professionnel de l’immobilier implanté localement, avait connaissance du projet immobilier situé dans un environnement immédiat du bien et qu’elle a commis une faute en s’abstenant sciemment d’informer les acquéreurs de son existence et de son évolution.

Ils relèvent que l’agence immobilière a été mandatée, sur la même période, pour la vente d’un bien immobilier voisin dont la promesse de vente fait mention du programme immobilier limitrophe et qu’un permis de construire avait été déposé deux mois avant la signature du compromis de vente litigieux. Ils précisent que la SAS DDR IMMOBILIER leur a fait visiter les deux biens et qu’à la date des visites, elle avait certainement connaissance du projet immobilier dont l’avait nécessairement informée le propriétaire vendeur du bien voisin.

Ils estiment qu’il appartenait à la SAS DDR IMMOBILIER, dès lors qu’elle savait qu’une demande de permis de construire était en cours, de vérifier l’information auprès des services d’urbanisme et de les en informer, les visites du bien ayant eu lieu environ deux mois après l’annulation de la vente entre les époux [L] et le promoteur et un mois après le dépôt de la première demande de permis de construire.

Les époux [C] répondent à la SAS DDR IMMOBILIER, qui prétend ne pas avoir été informée de leur souhait de ne voir apporter aucune modification aux propriétés voisines, qu’il ne s’agit pas dans leur cas de simples modifications mais de la construction d’un immeuble de 49 logements ayant vue sur leur jardin. Ils précisent que la SAS DDR IMMOBILIER savait que leur recherche portait sur une maison avec jardin orientée au sud sans vis-à-vis, dans un quartier pavillonnaire avec beaucoup de luminosité, ce que l’agence immobilière avait d’ailleurs mis en avant dans son annonce.

La SAS DDR IMMOBILIER répond qu’elle ne pouvait fournir aux époux [C] une information inexistante au moment de son intervention puisque le projet immobilier, à la source d’un préjudice pour les époux [C], correspond à un permis de construire déposé plusieurs mois après la signature de la promesse de vente du bien et de l’acte notarié.

Elle ajoute que la preuve n’est pas rapportée de sa connaissance du projet immobilier puisque ce projet n’a été rendu public qu’à compter de l’affichage du permis de construire délivré le 2 octobre 2020.

Elle fait valoir qu’il ne peut non plus lui être fait grief de ne pas avoir informé les époux [C] de la demande de permis de construire déposée le 27 septembre 2019 concernant des parcelles voisines laquelle avait été rejetée au jour de la signature du compromis de vente de sorte qu’elle ne pouvait produire aucun effet de droit et était sans conséquence pour les époux [C]. Elle ajoute que cette demande ne permettait pas de présager de l’objet et de la portée de futurs permis de construire.

La SAS DDR IMMOBILIER souligne que les époux [C] ne l’ont jamais informée de leur souhait de ne voir apporter aucune modification aux propriétés voisines ; qu’en achetant un bien situé au centre-ville de [Localité 7] dans une zone particulièrement urbanisée, les acquéreurs pouvaient légitimement s’attendre à ce que des projets de construction soient réalisés à court terme à proximité du bien, conformément à la loi relative au Grand [Localité 11]. Elle soutient enfin que nul n’a un droit acquis à une vue permanente totalement dégagée, notamment dans une zone urbaine permettant l’édification de bâtiments.

***

L’agent immobilier est soumis à une obligation générale d’information et de conseil à l’égard du tiers acquéreur, dont la violation est susceptible d’engager sa responsabilité sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel.

Conformément à l’article 1241 du code civil, le tiers acquéreur qui prétend engager la responsabilité d’un agent immobilier sur le fondement de la violation d’une obligation générale d’information et de conseil, doit caractériser ce manquement, le préjudice subi et le lien de cause à effet entre le manquement et le préjudice allégués.

La violation d’une obligation d’information n’est susceptible d’engager la responsabilité de celui qui y contrevient que si l’information a eu un caractère déterminant dans la décision du créancier de cette obligation.

En l’espèce, les époux [C] ne rapportent pas la preuve, alors qu’il était facile d’obtenir cette information auprès des propriétaires concernés auprès desquels ils ont obtenu la promesse de vente signée, que la SAS DDR IMMOBILIER était également mandatée pour la vente du bien immobilier voisin ayant donné lieu à cette promesse de vente qui fait mention du programme immobilier envisagé mais dont les demandeurs n’ont communiqué qu’un extrait de deux pages.

Il n’est pas plus démontré que la SAS DDR IMMOBILIER a eu communication de cette information de la part des vendeurs, du voisinage ou de quelque manière que ce soit, l’implantation locale de l’agence immobilière ne suffisant pas à elle-seule à en rapporter la preuve.

Aucun élément ne permet d’établir que l’agence immobilière a eu connaissance de ce projet et qu’elle en a volontairement dissimulé l’existence.

Par ailleurs, dans la mesure où le projet de promotion immobilière n’a donné lieu à la délivrance d’un permis de construire qu’au mois d’octobre 2020, soit après la signature de l’acte authentique, la demande de permis de construire en cours d’instruction pendant le temps de la promesse de vente n’étant pas une information accessible aux tiers, il ne peut pas non plus être reproché à l’agence immobilière un défaut de diligences dans le recueil des informations nécessaires à la correcte information des futurs acquéreurs.

Les époux [C] seront donc déboutés de leur demande d’indemnisation formée à l’encontre de la SAS DDR IMMOBILIER en l’absence de faute démontrée de sa part.

Sur les demandes indemnitaires.

*sur le préjudice économique

Les époux [C] exposent que leur préjudice économique résulte de l’impossibilité de négocier le bien à la baisse en raison du projet de construction qui entraîne une perte de valeur de la maison et une perte d’économie sur les droits et frais d’acquisition du fait de l’existence d’un vis-à-vis sur le jardin, d’une perte de luminosité et d’une obstruction de la vue.

Ils contestent les estimations produites par les époux [L] issues d’algorithmes sans visite des lieux et relèvent que l’estimation produite par la SAS DDR IMMOBILIER inclut les frais d’agence.

Outre la perte de valeur de la maison, les époux [C] font valoir que l’inflation du secteur immobilier a conduit à une hausse de prix de 9,2% des biens situés dans le quartier en 2022, de sorte que leur bien a perdu, à ce titre, une plus-value latente de 45.540 euros.

Les époux [L] soutiennent qu’en considération du prix moyen au m² des biens immobiliers voisins tel qu’il ressort des évaluations de professionnels de l’immobilier, de la surface du bien et de ses éléments de confort, le bien serait estimé à un prix comparable à celui versé par les époux [C], de sorte qu’aucun préjudice économique n’est démontré.

***

En tant que délit civil, le dol peut fonder la responsabilité extra-contractuelle de son auteur, en application de l’article 1240 du code civil, en même temps qu’une action en nullité du contrat pour vice du consentement, la victime pouvant solliciter ces deux sanctions ou l’une des deux seulement selon ce que commande son intérêt.

Lorsque la victime fait le choix d’agir uniquement en indemnisation, elle ne peut en principe obtenir réparation que de sa seule perte de chance de ne pas avoir contracté à des conditions plus avantageuses, étant précisé que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle avait été réalisée.

En l’espèce, il est clairement établi, vu l’impact du projet immobilier sur son environnement immédiat dont faisait partie le bien acquis par les époux [C], que la réticence dolosive des époux [L] leur a fait perdre une chance de ne pas avoir contracté à des conditions plus avantageuses. La décote liée à la nouvelle construction doit s’apprécier à la date de la vente litigieuse, soit en 2020. La perte de plus value latente n’est donc pas un préjudice indemnisable.

Les époux [C] produisent des estimations de valeur du bien de janvier/février 2023 qui doivent être préférées aux prix de marché issus des bases de données des deux agences immobilières que les époux [L] ont communiqués. Ces estimations se situent dans une fourchette entre 430.000 et 450.000 euros, soit une valeur moyenne de 440.000 euros. Cette valeur doit être corrigée de la hausse des prix de 9,2% dont les époux [C] justifient par la production des indices produits par les notaires et l’INSEE. Le bien, valeur 2020, peut être estimé à 402.930,40 euros.

Les demandeurs ayant acheté le bien au prix de 495.000 euros, la dépréciation que l’on peut attribuer exclusivement à la nouvelle construction voisine en l’absence de toute autre cause invoquée par les défendeurs, est donc de 92.069 euros.

Compte tenu de l’impact du programme immobilier sur les qualités de la maison mais qui n’était qu’à l’état de projet à l’époque de la vente, il convient d’évaluer la perte de chance pour les époux [C] de ne pas avoir contracté à de meilleures conditions financières à 80%, soit un préjudice de 73.655 euros.

Les époux [L] seront donc condamnés in solidum à payer aux époux [C] la somme de 73.655 euros au titre de la perte de chance.

*sur le préjudice moral et de jouissance

Les époux [C] réclament10.000 euros en réparation de leur préjudice moral et 10.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, causés par l’absence d’information des défendeurs, par le vis-à-vis et l’obstruction de la vue à venir, la perte de luminosité, d’intimité et d’ensoleillement de leur bien, l’agitation plus importante du quartier, les nuisances et difficultés de stationnement et de circulation générées durant les deux années de travaux de construction.

Ils expliquent que ces désagréments ont entraîné une dépression médicalement constatée chez Madame [C]. Ils soulignent que ces préjudices sont directement causés par la dissimulation, par les défendeurs, d’informations essentielles sur le bien qui, si elles avaient été portées à leur connaissance, les auraient peut-être dissuadés d’acheter ou fait négocier le prix à la baisse.

Les époux [L] soutiennent que le préjudice invoqué est hypothétique et relèvent qu’aucun élément d’appréciation du préjudice n’est rapporté. Ils ajoutent que les nuisances alléguées sont indemnisables par le promoteur immobilier qui en est responsable.

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En l’espèce, le préjudice indemnisable consistant en la perte de chance de ne pas avoir contracté à de meilleures conditions et non pas de ne pas avoir contracté, il ne peut y avoir place à indemnisation du préjudice de jouissance invoqué en l’absence de lien de causalité avec la faute commise, savoir la dissimulation de l’existence de ce qui n’était à l’époque qu’un projet immobilier.

Les époux [C] seront déboutés de la demande qu’ils formulent à ce titre.

En revanche, si la dissimulation par les vendeurs de ce projet immobilier a incontestablement causé un préjudice moral aux époux [C], ce préjudice est limité à la très désagréable impression pour eux d’avoir été trompés par leurs cocontractants ayant un retentissement important chez Madame [C] au vu du certificat médical produit dès lors que les désagréments subis par eux pendant la période de construction du bâtiment et ceux résultant de l’existence même de ce bâtiment ne présentent pas de lien de causalité avec la faute retenue à l’encontre des époux [L].

Ce préjudice sera justement réparé par l’allocation à leur profit d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les époux [L] seront donc condamnés in solidum à payer aux époux [C] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral.

Sur les appels en garantie de la société DDR IMMOBILIER et des époux [L]

Les époux [L] mettent en cause la responsabilité contractuelle de la SAS DDR IMMOBILIER, intervenue en qualité de mandataire professionnel titulaire d’une obligation de conseil et d’information. Ils soutiennent qu’il appartenait à la SAS DDR IMMOBILIER d’avertir les acquéreurs d’un projet immobilier dont elle aurait eu connaissance lors des opérations de vente et d’informer les vendeurs de la nécessité de porter cette information à la connaissance des acquéreurs.

La SAS DDR IMMOBILIER répond qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir communiqué une information qui n’existait pas et souligne que les vendeurs étaient les mieux à même de connaître cette information si elle avait existé, en leur qualité de propriétaires vendeurs installés dans le bien immobilier depuis 1986.

Elle demande que les époux [L] la relèvent de toute condamnation prononcée à son encontre, estimant que si ces derniers disposaient d’informations relatives au projet immobilier en cause, ils ont manqué à leur obligation de contracter de bonne foi en dissimulant ces informations.

***

En application des articles 334 et 336 du code de procédure civile, une partie assignée en justice est en droit d’en appeler une autre, sur le fondement de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle lorsque la contribution finale à la dette repose sur celle-ci.

En l’espèce, l’absence de condamnation de la SAS DDR IMMOBILIER rend sans objet son appel en garantie dirigé contre les époux [L]. Elle en sera donc déboutée.

Les époux [L] ne rapportant pas la preuve que la SAS DDR IMMOBILIER ait eu connaissance d’une quelconque manière du projet immobilier dont eux ont tu l’existence, sont mal fondés à rechercher la responsabilité de l’agence immobilière pour ne pas en avoir informé les acquéreurs et ne pas leur avoir conseillé de porter cette information à la connaissance de leurs cocontractants.

Les époux [L] ne pourront qu’être déboutés de leur appel en garantie dirigé contre la SAS DDR IMMOBILIER.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les époux [L] succombant à la présente instance, ils seront condamnés aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Benoit MONIN, avocat au barreau de Versailles, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [L] seront par ailleurs condamnés à payer aux époux [C] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de la SAS DDR IMMOBILIER au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle en sera déboutée.

Sur l’exécution provisoire

La SAS DDR IMMOBILIER demande que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle suffisante pour répondre de toute restitution ou réparation, faisant valoir que la domiciliation des époux [L] en Espagne et l’origine marocaine des époux [C] entraînent un risque important de transfert des paiements à l’étranger et une difficulté d’exécution forcée en cas d’infirmation de la décision.

Les époux [C] s’opposent à cette demande et soulignent qu’ils ont la nationalité française et qu’ils sont établis en France depuis 15 ans.

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L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Suivant l’article 514-5, le rejet de la demande tendant à voir écarter ou arrêter l’exécution provisoire de droit et le rétablissement de l’exécution provisoire de droit peuvent être subordonnés, à la demande d’une partie ou d’office, à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

En l’espèce, la demande de la SAS DDR IMMOBILIER s’avère sans objet en l’absence de condamnation prononcée à son encontre, étant relevé à titre surabondant qu’il ne pouvait y être fait droit dès lors qu’il n’était pas présenté de demande visant à écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

La SAS DDR IMMOBILIER sera déboutée de sa demande visant à subordonner l’exécution provisoire à la constitution d’une garantie.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [K] [L] et Madame [Z] [O] épouse [L] et la SAS DDR IMMOBILIER de leurs demandes de révocation de l’ordonnance de clôpture et de réouverture des débats,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [L] et Madame [Z] [O] épouse [L] à payer à Monsieur [M] [C] et Madame [R] [U] épouse [C] à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

-73.655 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir contracté à des conditions plus avantageuses,

-3.000 euros au titre du préjudice moral,

DEBOUTE Monsieur [M] [C] et Madame [R] [U] épouse [C] de leurs demandes plus amples ou contraires,

DEBOUTE Monsieur [K] [L] et Madame [Z] [O] épouse [L] et la SAS DDR IMMOBILIER de leurs appels en garantie respectifs,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [L] et Madame [Z] [O] épouse [L] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Benoit MONIN, avocat au barreau de Versailles,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [L] et Madame [Z] [O] épouse [L] à payer à Monsieur [M] [C] et Madame [R] [U] épouse [C] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [K] [L] et Madame [Z] [O] épouse [L] et la SAS DDR IMMOBILIER de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS DDR IMMOBILIER de sa demande visant à subordonner l’exécution provisoire à la constitution d’une garantie,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit,

Prononcé le 07 NOVEMBRE 2025 par Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente, en application de l’article 452 du code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.