TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03088 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TG6I

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/107

DU : 08 Janvier 2025

[P] [X]

[V] [S]

C/

[Z] [B]

[N] [U] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Janvier 2025

à la SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 08 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 08 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [P] [X], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [V] [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

Mme [Z] [B], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Mme [N] [L] épouse [A] [B] ( prénom d’usage [U]), demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [X] et Monsieur [V] [S] ont donné à bail à Madame [Z] [B] un appartement à usage d’habitation (porte 002) et une place de stationnement en sous-sol (n° 29) situés [Adresse 10] à [Localité 13], par contrat signé électroniquement prenant effet au 05 juin 2023, moyennant un loyer de 520 euros et une provision pour charges de 95 euros.

Par acte séparé en date du 22 mai 2023, Madame [N] [A] [B] s’est portée caution solidaire des engagements souscrits par la locataire en vertu du bail susvisé dans la limite de la somme de 615 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [P] [X] et Monsieur [V] [S] ont fait signifier à Madame [Z] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 avril 2024 pour un montant en principal de 1.538 euros, dénoncé à la caution le 06 mai 2024.

Madame [P] [X] et Monsieur [V] [S] ont ensuite fait assigner par actes séparés Madame [Z] [B] et Madame [N] [L] épouse [A] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé les 10 et 13 juillet 2024.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et de ses accessoires qui a été consenti à Madame [Z] [B] le 22 mai 2023 et 26 mai 2023 par Madame [P] [X] et Monsieur [V] [S], pour le local d’habitation situé [Adresse 9] [Adresse 7], et ce en application des dispositions de la Loi du 6 juillet 1989,

— en conséquence ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 8] Publique,

— condamner solidairement Madame [Z] [B] et Madame [N] [A] [B] à payer, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective du logement, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 633,20€ par mois,

— Dire que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat,

— Dire qu’en ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Madame [Z] [B] et Madame [N] [A] [B] à payer par provision à Madame [P] [X] et Monsieur [V] [S] la somme de 1.651,77€ représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 25 juin 2024, mensualité du mois de juin incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, ainsi que la somme de 765 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de la présente assignation,

— condamner Madame [Z] [B] et Madame [N] [A] [B] solidairement aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 08 novembre 2024, Madame [P] [X] et Monsieur [V] [S], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.715,80 euros, mensualité de novembre 2024 incluse.

Madame [Z] [B] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative déduction faite du loyer du mois de novembre 2024 qu’elle indique avoir versé aux bailleurs le 07 novembre 2024.

Elle a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux et a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire de même que des délais de paiement et a proposé de payer 150 euros en sus du loyer courant pour apurer la dette.

Elle a indiqué qu’elle était “micro entrepreneur” en qualité de femme de ménage, qu’elle percevait à ce titre 1100 euros par mois outre 200 euros au titre de l’APL.

Elle a aussi précisé vivre seule et n’avoir pas d’enfant à charge.

Assignée par acte d’huissier signifié à domicile 13 juillet 2024, Madame [N] [L] épouse [A] [B] n’était ni présente ni représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2025 et le conseil des demandeurs autorisé à produire en délibéré un décompte actualisé de la dette.

Par note en délibéré du 9 novembre 2024, le conseil des demandeurs a produit un décompte actualisé sur lequel apparaît un règlement de 260 euros effectué par la locataire en date du 07 novembre 2024, ce décompte portant le montant de la dette à la somme de 2.254,80 euros, mensualité de novembre 2024 incluse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 11 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 25 avril 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 avril 2024 pour un montant en principal de 1.538 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [P] [X] et Monsieur [V] [S] produisent un décompte en date du 08 novembre 2024 justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 2.033,20 euros, mensualité de novembre 2024 incluse, après soustraction des frais de procédure (220,80€).

Madame [Z] [B], qui a comparu en personne, a reconnu le montant de la dette locative

Madame [N] [L] épouse [A] [B], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Elles seront par conséquent condamnées solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.033,20 euros, Madame [N] [L] épouse [A] [B] dans la limite de la somme de 615 euros, conformément à son engagement de caution.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que la locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, le loyer courant de novembre 2024 étant d’un montant de 633,20 euros et la locataire n’ayant effectué qu’un règlement de 260 euros le 07 novembre 2024 et la CAF de 201 euros le 05 novembre 2024.

En conséquence, Madame [Z] [B] n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ses demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement sont irrecevables.

Il y a lieu donc lieu de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion Madame [Z] [B], sans qu’il y ait lieu d’ordonner la suppression des délais légaux, la mauvaise foi de Madame [Z] [B] n’étant pas démontrée.

Madame [Z] [B] et Madame [N] [L] épouse [A] [B] seront également condamnées solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail et dans la limite de la somme de 615 euros concernant la caution.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [B] et Madame [N] [L] épouse [A] [B], parties perdantes, supporteront la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [P] [X] et Monsieur [V] [S], Madame [Z] [B] et Madame [N] [L] épouse [A] [B] seront condamnées solidairement à leur verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 05 juin 2023 conclu entre Madame [P] [X] et Monsieur [V] [S] d’une part et Madame [Z] [B] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (porte 002) et une place de stationnement sous-sol (n° 29) situés [Adresse 10] à [Localité 13], sont réunies à la date du 25 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Z] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [P] [X] et Monsieur [V] [S] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [B] et Madame [N] [L] épouse [A] [B] à verser à Madame [P] [X] et Monsieur [V] [S] à titre provisionnel la somme de 2.033,20 euros au titre de la dette locative selon décompte en date du 08 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse, la solidarité de Madame [N] [L] épouse [A] [B] étant limitée à hauteur de son engagement de caution, soit à hauteur de 615 euros ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [B] et Madame [N] [L] épouse [A] [B], dans la limite de la somme de 615 euros concernant cette dernière, à payer à Madame [P] [X] et Monsieur [V] [S] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 juin 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [B] et Madame [N] [L] épouse [A] [B] à verser à Madame [P] [X] et Monsieur [V] [S] une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [B] et Madame [N] [L] épouse [A] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Madame [P] [X] et Monsieur [V] [S] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente