TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/08126 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZY7N

N° de Minute : L 26/00052

JUGEMENT

DU : 19 Janvier 2026

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Localité 6] DES PALMIERS

C/

[U] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 6] DES PALMIERS, sise [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [U] [S], demeurant [Adresse 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Novembre 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 8126/25 – Page 6 MA

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EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [S] est propriétaire des lots 103 (appartement) et 213 (parking) dans la résidence [Adresse 7].

Par jugement du 2 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Lille a, notamment, condamné M. [U] [S] à payer au [Adresse 9] (ci-après syndicat des copropriétaires) la somme de 1 928,76 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er avril 2022 au 23 janvier 2024.

Par acte signifié le 10 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société FONCIA Hauts de France, a fait assigner M. [U] [S] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 4 209,20 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêtée au 1er juillet 2025, au besoin à actualiser à l’audience, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 mai 2025, une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi qu’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil qui s’est référé à son assignation, a confirmé ses demandes, sauf à porter sa demande principale à la somme de 5 172,02 euros au titre des charges de copropriété impayées.

M. [U] [S], assigné par acte remis à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 10-1 de cette même loi ajoute :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

Enfin, aux termes de l’article 14-1 de cette même loi, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée général ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat. »

Le syndicat des copropriétaires produit à son dossier :

Le relevé de propriété

L’état descriptif de division et le règlement de copropriété

Le contrat de syndic

Les différents appels de provisions charges courantes et travaux pour les années 2024 et 2025

Les procès-verbaux d’assemblée générale du 28 février 2023, du 12 juin 2024, portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption des travaux

Le décompte de créance du 22 mars 2024 au 1er octobre 2025 inclus.

Il ressort de ces pièces que M. [S] reste devoir la somme de 2 083,95 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Le décompte produit par le syndicat des copropriétaire comprend les frais suivants :

. 240 euros facturés le 22 mars 2024 pour suivi dossier transmis à l’avocat

298 euros facturés le 19 juin 2024 pour suivi procédure recouvrement

298 euros facturés le 20 septembre 2024 pour suivi du dossier transmis à l’avocat

298 euros facturés le 12 décembre 2024 pour suivi du dossier transmis à l’avocat

350 euros facturés le 15 avril 2025 pour constitution huissier

153,14 euros facturés le 20 mai 2025 pour frais de commandement

350 euros pour facturés le 4 juin 2025 pour constitution du dossier transmis à l’avocat

298 euros facturés le 13 juin 2025 pour suivi de dossier transmis à l’avocat

212,53 euros facturés le 18 juillet 2025 pour frais d’assignation

298 euros facturés le 18 septembre 2025 pour suivi dossier avocat

Soit la somme globale de 2 795,67 euros.

Il est justifié d’une mise en demeure du 10 mars 2025, mais dont le coût ne figure pas dans le décompte et du commandement de payer du 5 mai 2025 (153,14 euros), qui sera intégré aux dépens tout comme les frais d’assignation.

S’il résulte du contrat de syndic que la constitution et le suivi du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et à l’avocat sont respectivement tarifés à hauteur de 350 euros TTC et au temps passé, c’est uniquement en cas de diligences exceptionnelles. Or, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du caractère exceptionnel des diligences accomplies.

Au vu de ces éléments, la demande formée au titre des frais sera rejetée.

IL convient donc de condamner M. [U] [S] à payer la somme de 2 083,95 euros pour la période du 22 mars 2024 au 1er octobre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 mai 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat de copropriétaires n’établissant pas la mauvaise foi de M. [U] [S], la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, M. [U] [S] supportera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 mai 2025, et réglera au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [U] [S] à payer au [Adresse 9] la somme de 2 083,95 euros au titre des charges de copropriétés pour la période du 22 mars 2024 au 1er octobre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 mai 2025 ;

REJETTE la demande formée au titre des frais ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Château des palmiers la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 mai 2025 :

RAPPELLE que l’exécutoire provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 19/01/26, par mise à disposition au Greffe.

Le greffier La présidente