4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/00279 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MIWT

AFFAIRE : Etablissement public L’ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL DE LA REGION GRENOBLOISE C/ [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 05 JUIN 2025

Par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assisté de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR

ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL DE LA REGION GRENOBLOISE, établissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est sis 25 Avenue de Constantine – 38000 GRENOBLE

représenté par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [D] [Z]

née le 1er Avril 1984 à SAINT MARTIN D’HÈRES (ISERE), demeurant 35 Rue des Allobroges – Lgt 2 – 1er étage – 38180 SEYSSINS

non comparante

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 1er Avril 2025 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Juin 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE:

Par actes sous seing privé du 3 juillet 2012 et 1er mars 2017, l’établissement public ACTIS a donné à bail à Madame [D] [Z] un logement à usage d’habitation situé 35 rue des Allobroges – 38180 Seyssins et un garage situé 31 rue des Allobroges – 38180 Seyssins.

Par acte d’huissier en date du 3 février 2025 l’établissement public ACTIS a assigné Madame [D] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire de résiliation insérée au bail, Ordonner la libération des lieux et, au besoin l’expulsion, avec le concours de la force publique, de Madame [D] [Z] ainsi que tout occupant de son chef (logement et garage),Condamner la locataire à lui payer :La somme de 2.189,33 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré des loyers (logement et garage) arrêté au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la résiliation du bail, Une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner Madame [D] [Z] au paiement des entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 1er avril2025, l’établissement public ACTIS actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 février 2025 à la somme de 2.626,47 euros frais de procédure compris. Le bailleur indique qu’il est opposé à l’octroi de délais car il n’y a pas eu de reprise du règlement du loyer courant.

Bien que régulièrement assignée par acte à étude, la défenderesse n’a pas comparu et ne s’est pas présentée à l’enquête sociale prévue par la Loi N°98-657 du 29 juillet 1998.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 3 février 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 5 février 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX).

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation des baux :

Les baux conclus par les parties contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 4 septembre 2024 pour la somme de 1.377,96 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 30 aout 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit des contrats de bail est acquise à compter du 4 novembre 2024 pour le logement et à compter du 4 octobre 2024 pour le garage. Il y a lieu d’inviter la locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 28 février 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 2.295,14 euros au paiement de laquelle sera condamnée Madame [D] [Z], à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation des baux doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, resté infructueux, en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation des baux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation des baux.

Madame [D] [Z] sera donc condamnée, à titre provisionnel, au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation des baux en date du 4 novembre 2024 pour le logement et à compter du 4 octobre 2024 pour le garage et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [D] [Z] sera condamnée au paiement des dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 4 septembre 2024.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 200 euros sera allouée de ce chef à l’établissement public ACTIS. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 4 novembre 2024 pour le logement et à compter du 4 octobre 2024 pour le garage,

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [D] [Z] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis au 35 rue des Allobroges 38180 Seyssins et du garage situé 31 rue des Allobroges – 38180 Seyssins,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 4 novembre 2024 pour le logement et à compter du 4 octobre 2024 pour le garage égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer aux contrats de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel, Madame [D] [Z] à payer à l’établissement public ACTIS, la somme de 2.295,14 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 février 2025, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la décision,

CONDAMNONS à titre provisionnel, Madame [D] [Z] à payer à l’établissement public ACTIS une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS Madame [D] [Z] à payer à l’établissement public ACTIS la somme 200 euros sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Madame [D] [Z] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 4 septembre 2024,

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT-CINQ, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le Greffier Le Juge des contentieux

de la protection