TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e CANDAN

Copie certifiée conforme délivrée le:

à M^e CLAUDE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/04167

N° Portalis 352J-W-B7G-CWFRI

N° MINUTE :

Assignation du :

31 mars 2022

JUGEMENT

rendu le 05 septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [J] [G] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1869

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A.R.L. CABINET BAP, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0175

Décision du 05 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/04167 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWFRI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Madame Maïssam KHALIL, greffière

DÉBATS

A l’audience du 02 mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 11 juillet 2025, prorogé au 05 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [G] [X] est propriétaire d’un appartement au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ledit appartement a été loué de 2008 à septembre 2019 à M. [T] [P], et sa gestion confiée au cabinet Labri Promotion.

Le syndic de copropriété est le cabinet BAP depuis l’assemblée générale du 23 novembre 2023, auparavant, Foncia Rive Droite suite au rachat du cabinet Finzi, et antérieurement le cabinet Vassiliades.

Lors des assemblées générales des 28 juin 2016, 29 janvier 2019, divers travaux ont été votés, notamment le ravalement des façades et la reprise des souches de cheminées. Ces travaux se sont achevés entre fin 2018 et début 2019.

A l’occasion de ces travaux, le locataire de l’appartement a signalé à M. [G] [X] des désordres ayant affecté les parties privatives.

Le 30 avril 2020, M. [G] [X] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de remettre en état son appartement, et de l’indemniser pour le préjudice locatif à compter de sa réception, jusqu’à la fin des travaux de remise en état.

Le 10 juin 2020, M. [G] [X] a fait réaliser un procès-verbal de constat d’huissier de justice de l’état de son appartement à date.

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Lors de l’assemblée générale du le 22 juillet 2020, les travaux de remise en état de l’appartement de M. [G] [X] ont été votés et réalisés de fin novembre 2020 au 13 janvier 2021.

Par acte d’huissier en date du 16 décembre 2020, M. [G] [X] a fait délivrer assignation en référé au syndicat des copropriétaires, aux fins de le voir condamner à remettre en l’état son appartement sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du 1er janvier 2021, et à lui verser divers dommages et intérêts avec provision, au titre de divers préjudice dont son préjudice locatif. L’affaire a été enrôlée sous le RG 21/50705.

Par ordonnance du 26 janvier 2021, le juge des référés a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur de justice.

Par ordonnance du 18 novembre 2021, le juge des référés a débouté M. [G] [X] de ses demandes, au motif d’une contestation sérieuse sur la nature et le quantum du préjudice allégué, l’existence d’un lien de causalité entre la cause et ledit préjudice, et a pris acte de sa renonciation relative à sa demande de remise en état de son appartement.

C’est dans ces conditions que M. [J] [G] [X] a fait délivrer assignation, par exploit d’huissier en date 31 mars 2022, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5], aux fins de le voir condamner à lui verser la somme de 34 144 euros au titre des préjudices subis avec intérêt au taux légal en vigueur à compter du 7 mai 2020, date de réception de la mise en demeure du 30 avril 2020, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. Il s’agit de la présente affaire, enrôlée sous le RG n°22/04167.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, M. [J] [G] [X] demande au tribunal, au visa des articles 1242 et 1343-2 du code civil, et des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Juger M. [J] [G] [X] recevable et bien-fondé en son action et en ses demandes ; En conséquence,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic, à verser à M. [J] [G] [X] la somme de 34 144 euros au titre des préjudices subis avec intérêt au taux légal en vigueur à compter du 7 mai 2020, date de réception de la mise en demeure et capitalisation des intérêts ;

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, nonobstant toute voie de recours ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic, à verser la somme de 12 500 euros à M. [J] [G] [X] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. ».

*

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 17 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] demande au tribunal, au visa des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 1242 et 1353 du code civil, de :

« A titre principal :

Débouter M. [J] [G] [X] de l’ensemble ses demandes fondées tant sur l’article 1242 du code civil que sur les articles 9 et 14 de la loi n°65 557 du 10 juillet 1965, comme parfaitement infondées ;

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A titre subsidiaire :

Juger que le préjudice locatif de M. [J] [G] [X] ne peut, le cas échéant, que consister en une simple perte de chance de ne pas avoir pu louer le bien entre octobre 2019 et janvier 2021 ;

Dire que le préjudice doit être évalué en tenant compte du comportement fautif de M. [X], à l’origine du retard pris dans la réalisation des travaux dans son appartement et de son absence de démarches entreprises visant à relouer son bien ;

En conséquence :

Rejeter la demande indemnitaire faite par M. [J] [G] [X] d’un montant de, à titre principal, 34.144 euros et, à titre subsidiaire, 33.802,56 euros ;

Fixer l’indemnité allouée à M. [J] [G] [X] à l’euro symbolique ;

Condamner M. [J] [G] [X] à supporter lui-même sa quote-part de l’indemnité qui lui sera allouée, en proportion de sa participation au coût des travaux, soit 17,08% ;

En tout état de cause :

Condamner M. [J] [G] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamner M. [J] [G] [X] aux entiers dépens ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 2 mai 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré à ce jour.

*

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande indemnitaire

* Sur les responsabilités

Aux termes de ses dernières concluions, M. [G] [X] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires à titre principal sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à titre subsidiaire sur l’article 9 de la même loi. Il invoque également indifféremment dans les motifs et le dispositif de ses conclusions les articles 1242 (ancien 1384 du code civil) et 1240, sans toutefois faire de démonstration sur leur applicabilité. Le tribunal examinera donc les fondements des articles 14 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

La responsabilité prévue par ces dispositions s’entend ainsi d’une responsabilité de plein droit, indépendante de toute notion de faute, mais il appartient toutefois à la victime de rapporter la preuve que le dommage dont elle se plaint trouve son origine dans les parties communes et donc de démontrer l’existence d’un lien de causalité direct entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué.

Il se fonde également sur l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel, « les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que :

— le gestionnaire de l’appartement a signalé au syndic le 23 mars 2018 que le locataire a constaté « des dommages occasionnés dans son appartement suite au ravalement de façade ». Sont jointes à ce courrier des photographies montrant des trous dans la salle de bains et la cuisine.

— un nouveau signalement était adressé au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception mettant en demeure le syndic de réparer les désordres en question.

— le 12 août 2019, le locataire de l’appartement a signifié son congé au propriétaire à effet au 30 septembre 2019

— l’architecte de l’immeuble a constaté, le 18 novembre 2019, suite aux sondages réalisés dans la chambre sur cour de l’appartement que :

« – au doit de la fissure présente le long du mur de refend (parallèle à la façade), j’ai pu constater que la poutre chevêtre, qui reprend les solives venant de la façade, présente une gerce sous les appuis des solives et qui a commencé à basculer.

— j’ai également demandé à faire dégager la partie latérale de la maçonnerie au droit de la cloison afin de réaliser un constat sur la solive d’enchevêtrure, qui reprend le chevêtre. Ce sondage fait apparaître une nouvelle gerce malheureusement.

— manifestement la solive subit des efforts, ploie sous la charge et « tire » sur le chevêtre. »

— le 8 janvier 2020, la société Pharmabois indique dans son devis de renforcement du solivage haut de l’appartement avoir mis en d’évidence des attaques d’insectes xylophages au niveau de plusieurs éléments de solivage haut, dégradations de nature à remettre en cause la résistance mécanique de l’ouvrage

— les travaux de reprise partielle du plancher haut de l’appartement ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juillet 2020

— un procès-verbal de constat dressé par Me [M], huissier de justice, le 10 juin 2020, décrit :

— dans l’entrée la présence d’une bâche grise scotchée au plafond sur une surface de 2m²

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— dans la chambre, une autre bâche scotchée sous laquelle une poutre et deux étais métalliques la retenant, sur une surface d’environ 4m²

— dans la cuisine, une bâche scotchée sur toute la longueur du plafond soit environ 4 mètres.

— les travaux de reprise du plancher haut ont été réceptionnés avec réserves le 15 janvier 2021 et les réserves levées le 11 février 2021.

Il ressort donc de ces éléments que les désordres subis par l’appartement du demandeur ont pour origine le plafond haut de son appartement dont le solivage ne permettait plus d’assurer la solidité de l’ouvrage. Aucun élément ne permet d’établir ni d’exclure que ces désordres affectant la structure du plancher soient liés aux travaux de ravalement antérieurs de l’immeuble. Il apparait qu’ils ont en tout état de cause été révélés à l’occasion des désordres consécutifs à ces travaux et que des sondages les ont mis au jour.

Dans ces conditions, et indépendamment même de l’origine des désordres constatés sur le plancher haut de l’appartement du demandeur, il apparaît que la structure de ce plancher a nécessité la réalisation de travaux d’ailleurs votés par l’assemblée générale.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en raison des désordres subis dans l’appartement de M. [G] [X], qui trouvent leur origine dans le solivage du plancher haut, partie commune de l’immeuble.

* Sur l’indemnisation

M. [G] [X] sollicite la somme de 34.144 euros au titre du préjudice de perte de loyer correspondant à la période d’indisponibilité de son appartement soit entre le 1er octobre 2019 et le 31 janvier 2021, sur la base du loyer perçu par les précédents locataires. Il estime que son préjudice doit être réparé à la valeur locative du bien pendant la durée d’immobilisation ; qu’il peut s’analyser comme une perte de loyer compte tenu du départ du locataire et de l’impossibilité de remettre en location l’appartement, du fait des travaux engagés par le syndicat et de son manque de diligence à les opérer. A supposer que son préjudice ne puisse constituer qu’une perte de chance, il soutient que celle-ci doit être fixée à 99% compte tenu de ses chances de relouer ce bien.

En réplique, à titre principal, le syndicat des copropriétaires estime que le comportement de M. [G] [X], et le confinement, sont à l’origine du retard pris dans la réalisation des travaux ; qu’il n’a pas été diligent en ne se manifestant qu’à compter du départ de son locataire en septembre 2019 ; que le demandeur échoue à démontrer l’existence d’une perte de chance de louer son bien, en ce qu’il ne démontre pas que le bail aurait été rompu en raison des travaux et des désordres occasionnés puisque le congé délivré par l’ancien locataire ne fait état d’aucune raison motivant son départ alors que les désordres sont intervenus en 2018 soit bien avant le départ de ce dernier ; qu’il ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité de remettre en location l’appartement suite aux travaux de sondage ni qu’il avait de fortes chances d’être reloué.

Sur ce,

Il convient de relever que le demandeur sollicite une indemnisation pour la période correspondant au départ du locataire jusqu’à la réception des travaux de reprise en janvier 2021. Cette période ne comprend dès lors pas la période de travaux d’embellissement consécutive, de sorte qu’il convient de retenir la période d’évaluation du préjudice à cette période, les pièces produites établissant l’impossibilité de remettre le bien en location compte tenu des sondages et étaiements effectués.

Celui-ci ne pourra toutefois s’analyser que comme une perte de chance de percevoir des loyers, le bien ayant été libéré par le précédent locataire, sans que le congé adressé ne permette d’établir que son départ soit lié aux désordres allégués. En revanche, les sondages effectués dans le bien postérieurement à son départ ont effectivement rendu le bien inhabitable de sorte que le préjudice de perte de chance de le louer est établi.

Au regard des caractéristiques du bien, de sa situation, de l’état du marché du marché locatif durant la période considérée, et des circonstances de fait engendrées par la crise sanitaire survenue à compter de janvier 2020, il doit être considéré que M. [G] [X] a perdu une chance réelle et sérieuse de louer son bien pouvant être évaluée à 90% de sa valeur locative mensuelle, sans qu’il y ait lieu de réduire le quantum de ce préjudice du fait de l’inertie du demandeur à faire réaliser les travaux, celle-ci n’étant aucunement établie par le syndicat des copropriétaires.

Le préjudice du demandeur est ainsi fixé à la somme de 30.729,60 euros (2.134 x 90%) x 16 mois que le syndicat des copropriétaires est condamné à lui régler.

2- Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à fair supporter à M. [G] [X] sa quote-part de l’indemnité qui lui sera allouée

Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965, que le demandeur supporte lui-même une quote-part de l’indemnité susceptible de lui être allouée.

Le demandeur s’oppose en indiquant qu’il n’y a pas lieu de déduire du montant de la condamnation le montant de la quote-part à laquelle il sera tenu dès lors qu’il en sera tenu dans le cadre des appels de charges.

Comme le fait justement valoir M. [G] [X], il n’y a pas lieu de le condamner à supporter sa quote-part de l’indemnité allouée, celle-ci ayant vocation à être répartie entre tous les copropriétaires dont lui en fonction des tantièmes détenus par chacun.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. [G] [X] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l’affaire.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] à payer à M. [G] [X] la somme de 30.729,60 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] à payer à M. [G] [X] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à Paris le 05 septembre 2025.

La greffière La présidente