TRIBUNAL DE PROXIMITE DE ROUBAIX

45 rue du grand chemin

59100 ROUBAIX

N° RG 25/06385 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZUTM

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 12 Février 2026

[V] [X]

C/

S.A. d’HLM VILOGIA

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [V] [X], demeurant 8 rue Paul Claudel – 3ème étage – porte 008 – 59100 ROUBAIX

assistée par M^e Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A. d’HLM VILOGIA, dont le siège social est sis 271 boulevard de Tournai – 59650 VILLENEUVE D’ASCQ

représentée par M^e Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Décembre 2025

Vincent THIERY, Juge, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Vincent THIERY, Juge, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SA Vilogia Société Anonyme d’HLM (ci-après Vilogia) a donné à bail à Mme [V] [X] et à M. [C] [A] un logement sis 8 rue Paul Claudel – 3ème étage – porte 008 à Roubaix.

Se plaignant de l’indécence de son logement, Mme [X] a fait assigner Vilogia devant le juge des contentieux de la protection de Roubaix.

A l’audience, Mme [X] demande au juge de :

condamner Vilogia à lui payer la somme de 1 614,62 euros en réparation de son trouble de jouissance ;condamner Vilogia à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;condamner Vilogia d’avoir à effectuer les travaux nécessaires au bon fonctionnement du système d’eau et désinsectisation ;condamner Vilogia aux dépens.

Au soutien de sa demande, Mme [X] fait valoir sur le fondement des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que sa cuisine n’a pas d’eau froide depuis le mois de novembre 2024 et que son appartement est infesté de cafards. Elle explique que, malgré ses demandes, Vilogia n’a pas pris les mesures nécessaires pour mettre fin à ces désordres notamment en ne communiquant pas ses coordonnées téléphoniques à la société Logista qu’il avait dépêchée pour désinsectiser le logement.

Mme [X] estime avoir subi un préjudice de jouissance. Elle est en effet contrainte d’aller s’approvisionner en eau froide dans la salle de bains alors qu’elle rencontre des difficultés sur le plan psycho-moteur et ne peut faire fonctionner sa machine à laver qu’elle souhaite installer dans sa cuisine. Elle évalue son préjudice mensuel à 25% du loyer entre le mois d’octobre 2024 et le mois de décembre 2025, soit à la somme de 1 614,62 euros.

Vilogia demande au juge de :

débouter Mme [X] de ses demandes ;laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

Vilogia ne conteste pas la présence de cafards, à laquelle il a toutefois été remédié, ou l’absence d’eau froide dans la cuisine, mais estime n’avoir commis aucune faute.

En effet, la société Logista, chargée par elle de remédier au problème d’eau froide, avait refusé d’intervenir en raison de la présence de cafards. Cette société s’est néanmoins déplacée à plusieurs reprises entre le mois de décembre 2023 et le mois de juillet 2025 sans que Mme [X] ne permette la réalisation des travaux.

Par ailleurs, le problème de cafards relevait de la copropriété. Vilogia explique avoir toujours cherché à remédier à cette difficulté et souligne que la société Aquinos, en charge de la désinsectisation, évoque un manque d’entretien locatif.

Il indique à l’audience que des travaux sont programmés au mois de décembre 2025 pour réparer le système d’eau.

Enfin, Vilogia demande à ce que Mme [X] soit déboutée de sa demande de dommages et intérêts dans la mesure où il n’a jamais été mis en demeure d’effectuer des travaux entre le mois d’octobre 2024 et le mois de décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré jusqu’au 8 janvier 2026 afin d’indiquer si les travaux sur le système d’eau avaient été réalisés.

Par note reçue le 5 janvier 2026, Mme [X] a fait savoir que les travaux prévus n’avaient pas été réalisés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

En application de ces textes, le locataire peut obtenir réparation du préjudice de jouissance qu’il subit du fait de la délivrance d’un logement indécent par son bailleur dès lors que celui-ci en a été informé.

Le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en démontrant la survenance d’un cas de force majeure ou en démontrant que la faute du locataire est la cause exclusive du dommage.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le logement de Mme [X] était infesté de cafards. La présence de ces parasites était telle que la société Logista, en charge de la résolution du problème d’eau froide, a refusé d’intervenir sur la tuyauterie au cours de l’année 2024, tel que cela ressort non seulement de l’historique des interventions de cette société produit par Mme [X] mais encore des échanges de courriels internes de Vilogia (courriel du 8 octobre 2025 – pièce n°7).

Il ressort du courriel de la société Aquinos, suite à son intervention du 27 mai 2025, qu’il y avait encore « beaucoup de cafards » dans la cuisine de Mme [X]. Cette société est de nouveau intervenue et, dans son courriel du 26 septembre 2025, indique qu’il n’y en a plus.

Mme [X] ne produit aucune pièce démontrant la présence actuelle de cafards dans son logement qui est contestée.

Il est donc justifié que le logement de Mme [X] était infesté de cafards en 2024 et jusqu’au mois de septembre 2025.

Par ailleurs, il n’est pas non plus contesté que la cuisine de Mme [X] n’a pas d’eau froide et que les interventions de la société Logista n’ont pu être réalisées à la demande du bailleur en raison de la présence des cafards, tel que cela ressort de l’historique de ses interventions au 29 janvier 2025.

Ces éléments, dont le bailleur avait parfaitement connaissance, rendent le logement indécent au sens de l’article sus- visé.

Le fait que la présence de cafards relève d’un problème de copropriété n’est pas constitutif d’un cas de force majeure dès lors qu’il était prévisible.

En outre, et concernant les problèmes d’eau froide, il n’est aucunement prouvé que Mme [X] ait empêché la réalisation des travaux. En effet, Vilogia ne justifie pas avoir convenu d’un rendez-vous d’intervention avec son locataire et il ressort de l’historique de la société Logista que celle-ci ne disposait pas des coordonnées téléphoniques du locataire, ce qui explique que Mme [X] était injoignable.

Mme [X] a donc subi un préjudice de jouissance et la responsabilité du bailleur est engagée.

Il y aura donc lieu de réparer le préjudice subi en raison de la présence de cafards du mois d’octobre 2024 au mois de septembre 2025 et en raison de l’absence d’eau froide du mois d’octobre 2024 au jour de l’audience, 4 décembre 2025

Si Mme [X] explique que l’absence d’eau froide dans la cuisine la contraignait à faire des allers-retours dans la salle de bains alors qu’elle rencontre des problèmes psycho-moteurs, force est de constater qu’elle ne prouve aucune difficulté particulière à se mouvoir puisqu’elle ne produit aux débats que des documents relatifs à la prise en charge d’une cataracte.

Il n’y aura pas lieu non plus de prendre en compte dans l’indemnisation du préjudice un prétendu défaut d’entretien par le locataire du bien loué tel que l’allègue le bailleur, le courriel de la société Aquinos du 26 septembre 2025 qui se borne à indiquer que le logement est « plutôt bien entretenu » en comparaison de ce qu’il était deux ans auparavant, étant insuffisant à prouver une faute du locataire ayant contribué à aggraver son préjudice.

Vilogia sera ainsi condamné à payer à Mme [X] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

Sur la demande de condamnation à faire des travaux

Mme [X] ne rapporte pas la preuve de la persistance de la présence de cafards dans son logement.

Par ailleurs, elle ne détermine pas clairement les travaux qu’il conviendrait de réaliser pour permettre l’arrivée de l’eau froide dans sa cuisine.

Elle sera déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Vilogia perd son procès et sera condamné aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe

CONDAMNE la SA Vilogia Société Anonyme d’HLM à payer à Mme [V] [X] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Mme [V] [X] de ses autres demandes ;

DEBOUTE Mme [V] [X] de sa demande fondée sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE la SA Vilogia Société Anonyme d’HLM aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 12 février 2026 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le cadre-greffier, Le juge,