TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04

N° RG 24/10666 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTNN

JUGEMENT DU 11 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. IMMOFRET prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Marc FLAMENBAUM, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.D.C. [Adresse 2] pris en la personne de son syndic M [U] [L]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier lors de l’audience : Yacine BAHEDDI

Greffier lors du délibéré: Margaux PRUVOST

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 30 Septembre 2025 ;

A l’audience publique du 07 Janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 Mars 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 11 Mars 2026, et signé par Anne-Sophie SIEVERS, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Au sein d’une copropriété située [Adresse 3] à Roncq, dotée d’un syndic bénévole et d’un syndicat des copropriétaires de forme coopérative, la SCI Immofret est propriétaire des lots n°1 et 2.

Suite à une assemblée générale du 24 mai 2024 ayant notamment approuvé la vente de parties communes, la SCI Immofret a sollicité l’annulation de plusieurs résolutions.

Par acte d’huissier signifié le 30 juillet 2024, la SCI Immofret a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Roncq devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 1er juillet 2025 par voie électronique, la SCI Immofret demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 3] de ses demandes,

— annuler les résolutions 16, 18, 19, 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 24 mai 2024,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 3] au paiement de la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles, en excluant la requérante des sommes dues par le syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 3] aux dépens, en excluant la requérante des sommes dues par le syndicat des copropriétaires.

A l’appui de ses demandes, elle souligne à titre liminaire qu’elle ne s’oppose pas au principe de la vente mais à son prix qu’elle juge dérisoire. Elle se prévaut notamment des arguments suivants :

— Elle a agi dans le délai de deux mois suivant la réception en date du 30 mai 2024 du procès-verbal d’assemblée générale et s’était opposée aux résolutions litigieuses, de sorte qu’elle est recevable.

— S’agissant des résolutions n° 16, 18, 19, 20, et 21 validant le principe de la modification de l’état descriptif de division selon le projet du cabinet [K], expert-géomètre :

Ce projet est irrégulier et indique notamment que le lot n°30 comporterait sur le dessus une « excroissance » alors que selon les anciens projets de modification du règlement de copropriété, cette excroissance n’appartient pas au lot n°30. Cette erreur doit impliquer l’annulation des résolutions approuvant la modification, à savoir la répartition des tantièmes (résolutions n°16, 18 et 19), la répartition des charges particulières (résolutions n°20) et la répartition des charges 49 et 50 (résolution n°21).

— S’agissant de la résolution n°22 relative à la vente des lots au prix de 145,95 € :

Le prix au mètre carré est a minima de 460 € HT selon les agences immobilières, si bien que le prix équivaut à une absence de prix, entraînant l’annulation de la vente. Cette vente est donc un abus de majorité conforme aux intérêts collectifs des copropriétaires.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 3 mars 2025 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Roncq demande au tribunal de :

— débouter la SCI Immofret de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI Immofret au paiement des dépens et de la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles,

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire, celle-ci n’étant pas compatible avec la nature de l’affaire.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires se prévaut notamment des arguments suivants :

— La SCI Immofret ne rapporte pas la preuve que le projet du cabinet [K] ne serait pas conforme à la réalité.

— Par ailleurs, la SCI Immofret ne saurait comparer la valeur locative des biens dont elle est propriétaire et celle de mètres carrés résiduels, qui sont en réalité déjà rattachés à des parties privatives alors que la SCI Immofret s’oppose depuis plus de vingt années à la refonte du règlement de copropriété sous des prétextes variés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

L’ordonnance de clôture a été fixée au 30 septembre 2025. Après débats à l’audience du 7 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS

I. Sur les demandes principales de la SCI Immofret

A titre liminaire, il ressort de l’article 42 de la loi su 10 juillet 1965 que l’action en contestation d’une décision d’assemblée générale doit, à peine de déchéance, être introduite par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite.

En l’espèce, il ressort de l’accusé de réception produit par la SCI Immofret que le procès-verbal d’assemblée générale lui a été notifié le 30 mai 2024. Aux termes du procès-verbal, la demanderesse s’est systématiquement opposée aux résolutions dont elle demande l’annulation.

Son action est donc recevable.

S’agissant de la demande d’annulation des résolutions n° 16 à 21

Il n’est pas contesté que les règles de majorité de l’article 26 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, ont été respectées.

Alors que l’argumentation de la SCI Immofret repose uniquement sur le fait que le projet intitulé « modificatif de l’état descriptif de division » établi par le cabinet [O] [K] ne serait pas conforme à la réalité, force est de constater qu’il n’apporte aucune preuve de ce point. Elle se contente de verser aux débats un extrait d’un précédent projet différent du même cabinet. Or rien n’atteste que le premier projet était correct.

Il convient donc de débouter la SCI Immofret de sa demande d’annulation des résolutions n°16 à 21.

S’agissant de la demande d’annulation de la résolution n°22

La SCI Immofret se prévaut de la nullité des ventes à prix dérisoire, étant rappelé que l’article 1161 du code civil prévoit qu’un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire.

Le tribunal relève, toutefois, que le fait qu’un bien soit vendu à un prix très inférieur à sa valeur ne suffit pas à le rendre dérisoire, ce caractère étant souverainement apprécié par les juges du fond.

En l’espèce, les lots nouvellement créés ont tous fait l’objet d’une vente au prix de 145,95 € par mètre carré.

Ce prix est bas au regard de l’avis de valeur locative des propres lots de la SCI Immofret, consistant en des entrepôts, des bureaux et un local social de 15 m², qui fait état d’une valeur locative comprise entre 460 € et 480 € hors taxes par mètre carré.

Néanmoins, il représente un tiers de cette valeur et n’est donc pas dérisoire, la vente du lot n°43 de 284 m² permettant ainsi à la copropriété constituée d’un ensemble de hangars de récupérer la somme de 41 551,96 €.

En outre, la comparaison entre le modificatif du cabinet [K] et l’assemblée générale attaquée permet de constater la grande variété des lots nouvellement créés et vendus. Ces derniers peuvent consister en des locaux de deux, trois ou six mètres carrés invendables à des acheteurs extérieurs à la copropriété (lor 48, lot 44, lot 54), en des monte-charges, des escaliers ou des couloir inutiles pour toute personne extérieure à l’immeuble (lot 43, lot 44, lot 45, lot 46, lot 54, lot 55, lot 57), en des locaux à créer intégralement (lot 41, lot 56) ou en des places de stationnement (lot 51), des garages (lot 52), des cours (lot 53).

Par conséquent, au regard de la nature et la localisation de la plupart des biens objet de la vente, la SCI Immofret sera déboutée de son argumentation tendant à annuler la résolution n°22 pour cause de vente à vil prix.

II. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Immofret, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard de la longueur de la procédure, il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SCI Immofret à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Compte tenu de la décision et du fait que selon le syndicat des copropriétaires, les ventes ne visent qu’à mettre l’immeuble en conformité avec l’usage qui est déjà fait des parties communes litigieuses, il convient de dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DEBOUTE la SCI Immofret de sa demande tendant à annuler les résolutions n°16, 18, 19, 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 24 mai 2024,

CONDAMNE la SCI Immofret aux dépens,

CONDAMNE la SCI Immofret à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Roncq la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Margaux PRUVOST Anne-Sophie SIEVERS

Chambre 04

N° RG 24/10666 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTNN

S.C.I. IMMOFRET prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

C/

S.D.C. [Adresse 2] pris en la personne de son syndic M [U] [L]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.