TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 25/09867 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z5AL

JUGEMENT

DU : 03 Mars 2026

,

[Q], [R]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 1] A, [Localité 1], pris en la personne de son syndic, LA SAS, [H] IMMOBILIER

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur, [Q], [R], demeurant, [Adresse 2]

représenté par Maître Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE

ET :

DÉFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3], dont le siège social est sis, [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, LA SAS, [H] IMMOBILIER

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Novembre 2025

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19/05/2020, Monsieur, [Q], [R] a donné à bail à Monsieur, [N], [D], Monsieur, [W], [Y] et Monsieur, [E], [L] un appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 1] à, [Localité 3].

Cet appartement à usage locatif se situe dans un immeuble en copropriété ayant eu pour syndic l’agence IMMO DE France, puis la S.A.S., [H] IMMOBILIER.

Monsieur, [Q], [R] a confié la gestion locative de son bien à la SARL, [Localité 1] IMMO.

Par courrier du 05/01/2021, l’assureur d’un des colocataires, la MAIF, demandait au syndic de l’immeuble, l’agence IMMO DE France, d’intervenir pour mettre fin à une fuite sur la toiture de l’immeuble provoquant un dégât des eaux dans l’appartement loué.

Par courrier remis en mains propres le 14/01/2021, les locataires donnaient leur congé.

Par mail du 05/03/2021, Monsieur, [Q], [R] relançait l’agence IMMO DE France qui répondait en retour le 16/03/2021 qu’une société, la société HEXACTUS, était intervenue pour établir l’origine de la fuite, le décollement du solin mortier autour de la cheminée en toiture et qu’une entreprise, l’entreprise QUALICORDE, était missionnée pour effectuer les travaux.

L’entreprise QUALICORDE établissait un rapport d’intervention le 31 mai 2021, puis un rapport de devis le 18 juin 2021.

Un accord en date du 12/09/2023 sur le montant des dommages est proposé à Monsieur, [R] par son assureur protection juridique, la société ABEILLE ASSURANCES, en réparation des dommages intervenus causés par le dégât des eaux du 25/11/2020 pour un montant de 2273,62 €, après proposition arrêtée par l’expert, et comprenant une somme de 768 € au titre de la perte d’un mois de loyer.

Puis par courrier du 06 /01/2023, Monsieur, [Q], [R] réclamait au syndic de copropriété la somme de 6000 € au titre de la perte de loyers, n’ayant pu remettre en location son appartement après le départ des locataires qu’à compter du mois de juillet 2021 une fois les travaux de réparation effectués.

La même demande était réitérée par son assureur, la société ABEILLE France par mise en demeure du 29/11/2023, puis par courriers de relance des 22/12/2023 et 08/01/2024.

Puis par courrier du 18/07/2024 valant mise en demeure adressé avec accusé de réception reçu le 22/07/2024 par l’agence IMMO DE France, Monsieur, [Q], [R], par le biais de son conseil, mettait en demeure le syndic, l’agence IMMO DE France, de lui régler la somme de 3880,86 € au titre de la perte de loyers. En vain.

Par courrier du 28/11/2024, Monsieur, [Q], [R] sollicitait Monsieur, [X], [U], conciliateur de justice, lequel établissait, par procès-verbal du 28/01/2025, l’échec de la conciliation entre Monsieur, [Q], [R] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] à, [Localité 4], représenté par son syndic IMMO DE France, tous deux présents à la tentative de conciliation.

En suite de cet échec, Monsieur, [Q], [R] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] à LILLE (59000), pris en la personne de son nouveau syndic, la S.A.S., [H] IMMOBILIER, devant le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE en sa chambre de proximité par un acte de commissaire de justice du 19/08/2025 aux fins d’obtenir sa condamnation à la somme en principal de 3880,86 € et à la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 25/11/2025, Monsieur, [Q], [R] – représenté par son conseil a déposé son dossier de plaidoirie comprenant son acte introductif d’instance et les pièces au soutien de ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] à, [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la S.A.S., [H] IMMOBILIER, était non comparant ni représenté, bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice remis à personne morale entre les mains de son président, Monsieur, [T], [H].

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance de la demanderesse pour un plus ample examen de ses moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR L’ABSENCE DU DEFENDEUREn application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Et suivant l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, le présent jugement, insusceptible d’appel, sera rendu réputé contradictoire, le syndicat des copropriétaires immeuble, [Adresse 1] à, [Localité 4] ayant été cité à personne.

SUR LA DEMANDE DE REPARATION DU PREJUDICE FINANCIER RESULTANT DE LA PERTE DE LOYERS :

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. (…) Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de cet article, le syndicat est responsable tant qu’il ne démontre pas l’existence d’une cause exonératoire de responsabilité, soit un cas de force majeure, la faute de la victime ou d’un tiers.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 suivant : les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois en zone tendue. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que l’appartement de Monsieur, [Q], [R] a fait l’objet d’un dégât des eaux ayant pour origine le décollement du solin mortier autour de la cheminée en toiture de l’immeuble, soit sur une partie commune de l’immeuble.

Par ailleurs, Monsieur, [Q], [R] prouve que les locataires ont donné leur congé le 14/01/2021, que le loyer était donc dû jusqu’au 14/02/2021 ;

Il justifie également de la réception des travaux de réparation de son logement par la date de la facture de l’entreprise intervenue à cet effet datée du 30 juin 2021.

Il justifie du loyer pour un montant mensuel de 768 € et enfin de la prise en charge d’un mois de loyer par son assureur en réparation de son préjudice.

Il justifie donc d’une perte de loyers futurs, soit d’un gain manqué, pour la période du 15 février 2021 jusqu’au 30 juin 2021 en raison des désordres qui ont affecté une partie commune de l’immeuble, après déduction d’un mois de loyer pris en charge par son assureur, et dont le syndicat de copropriété est responsable de plein droit en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précitée.

En revanche, Monsieur, [Q], [R] ne justifie pas de la part des charges qu’il aurait continué de payer malgré l’absence de location de son bien, qui aurait pu être récupérée si le bien avait été loué et constitue, de ce fait, une perte pour lui en application de l’article 1231-2 précité.

Dès lors, sa demande au titre de son préjudice financier sera limitée à la perte de loyers, à l’exclusion des provisions pour charges.

Absent à la procédure, le syndicat des copropriétaires ne démontre, par définition, aucune cause exonératoire de sa responsabilité.

Il sera, en conséquence, condamné à payer à Monsieur, [Q], [R] la somme de 2660,57 €, correspondant à trois mois de loyers (puisqu’un mois a déjà été pris en charge par son assureur) et les 13 jours pour le mois de février 2021 (qui comptait 28 jours).

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] à, [Localité 3], représenté par son syndic la S.AS., [H] IMMOBILIER, partie perdante, supportera la charge des dépens,

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur, [Q], [R], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] à, [Localité 3], représenté par son syndic, la S.A.S., [H] IMMOBILIER sera condamné à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de LILLE statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] à, [Localité 3], pris en la personne de son syndic, le cabinet, [H] IMMOBILIER, S.A.S. inscrit au RCS de, [Localité 1] METROPOLE sous le numéro 440.484.681, à payer à Monsieur, [Q], [R] la somme de 2660,57 € au titre de son préjudice financier résultant de la perte de loyers pour la période du 15 février au 30 juin 2021.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] à, [Localité 3], pris en la personne de son syndic, le cabinet, [H] IMMOBILIER, S.A.S. inscrit au RCS de, [Localité 1] METROPOLE sous le numéro 440.484.681, à payer à Monsieur, [Q], [R] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] à, [Localité 3], pris en la personne de son syndic, le cabinet, [H] IMMOBILIER, S.A.S. inscrit au RCS de, [Localité 1] METROPOLE sous le numéro 440.484.681, aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 03 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;