TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00033 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZIX5

JUGEMENT

DU : 30 Mars 2026

S.C. VEDEKA

C/

,

[W], [G], [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C. VEDEKA, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme, [W], [G], [C], demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Elisa ITURRA, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Janvier 2026

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 25/33 PAGE

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 novembre 2023, la société civile immobilière Vedeka a donné à bail à Mme, [W], [K], [J] un logement situé, [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 201 euros, outre une provision sur charges de 40 euros.

La société SCI Vedeka a fait délivrer à Mme, [W], [K], [J], par acte de commissaire de justice en date du 15 juin 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 1428,50 euros. Ce commandement a été notifié par voie électronique à la Ccapex le 18 juin 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 11 février 2025, la société SCI Vedeka a fait assigner Mme, [W], [K], [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin notamment d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et un titre exécutoire à son encontre pour le montant des loyers et charges impayés.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 31 mars 2025 date à laquelle, elle a été plaidée.

Par décision en date du 16 juin 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 22 septembre 2025 compte-tenu de la désignation d’un avocat pour assister Mme, [W], [K], [J] au titre de l’aide juridictionnelle.

À l’audience du 22 septembre 2025, un calendrier de procédure a été conclu entre les parties et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 26 janvier 2026, pour être plaidée.

A cette audience, la société SCI Vedeka, représentée par son conseil, sollicite sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1346-1 du code civil, de :

Débouter Mme, [W], [K], [J] de ses demandes,Prendre acte qu’eu égard à la libération du logement en cours de procédure, la société SCI Vedeka renonce à ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire du bail, de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion,Constater que Mme, [W], [K], [J] est redevable, à la date de libération du logement le 25 novembre 2025 d’une dette locative d’un montant de 4 691,84 euros,Autoriser la société SCI Vedeka à faire usage du dépôt de garantie de 201 euros versé par Mme, [W], [K], [J] à son entrée dans les lieux pour compenser la dette locative de cette dernière,Condamner Mme, [W], [K], [J] à lui payer la somme de 4 490,84 euros au titre du reliquat de sa dette locative,Condamner Mme, [W], [K], [J] à lui paye une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 15 juin 2024.

Au soutien de ses intérêts, la société SCI Vedeka expose avoir donné à bail à Mme, [W], [K], [J] un appartement pour lequel sa locataire n’a pas payé les loyers et les charges. Elle précise renoncer à ses demandes de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion dans la mesure où sa locataire a quitté le logement en date du 25 novembre 2025. S’agissant de l’indécence invoquée par sa locataire, elle souligne que s’agissant de l’aération du logement, il appartient à la locataire de veiller à l’entretien du bien loué ce qui inclut l’aération régulière des pièces et le nettoyage des zones susceptibles de développer des moisissures ainsi que la signalisation rapide de tout problème d’humidité au propriétaire sinon le locataire peut en être tenu responsable. Elle souligne également que l’agence gestionnaire avait indiqué les caractéristiques du logement en mentionnant notamment le diagnostic de performance énergétique classé E et que dès lors sa locataire était parfaitement informée de la situation. Elle rappelle que depuis le 1er janvier 2025, les logements ayant un DPE classé G ne sont plus susceptibles d’être loué. Elle considère que ledit logement étant classé E ne peut être considéré comme indécent. Elle précise également que lors de son entrée dans les lieux, la locataire n’a effectuée aucune contestation sur son état général. S’agissant de la consommation d’électricité du logement, elle précise que l’estimation des diagnostics de performance énergétique sont une estimation qui ne prend pas en compte l’usage personnel de la locataire et que les factures produites ne permettent pas d’étayer un usage raisonnable. Elle estime qu’il convient donc de la débouter de sa demande de trouble de jouissance.

S’agissant des charges dues par sa locataire, elle rappelle les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et que le contrat de bail litigieux prévoit une provision sur charges d’un montant mensuel de 40 euros. Elle souligne que ces charges intègre la consommation d’eau ou l’usage des parties communes et que sa locataire ne peut seule décider de cesser de payer son loyer et ses charges courantes. Il considère justifier que sa locataire doit le paiement des loyers et charges jusqu’à sa sortie, soit une somme de 4 490,84 euros après imputation du dépôt de garantie. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.

Mme, [W], [K], [J], représentée par son conseil, sollicite sur le fondement des dispositions des articles 6, 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le décret du 30 janvier 2002, les articles 131-1 et 1302 du code civil, de :

Condamner la société SCI Vedeka à lui payer la somme de 1 442,98 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,Constater le caractère indu des provisions sur charges appelées par la société SCI Vedeka depuis l’origine du bail, En conséquence, rejeter toute demande de paiement formulée par la société SCI Vedeka à ce titre et ordonner la restitution des sommes versées par Mme, [W], [K], [J] à ce titre,Ordonner la compensation des condamnations de la société SCI Vedeka avec toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,Lui octroyer des délais de paiement pour le solde,Dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses intérêts, Mme, [W], [K], [J] soutient que le logement litigieux ne bénéficiait pas d’une isolation suffisante et n’avait pas de système d’aération lui permettant le renouvellement de l’air. Elle précise que la période estivale était tout aussi difficile dans la mesure où le logement était situé sous une toiture terrasse dotée d’une paroi en polycarbonate, type skydome de plus de 2m2, en simple vitrage, sans aucun volet, qu’il s’agissant de la seule ouverture sur l’extérieur du logement. Elle mentionne que cette seule ouverture était dotée d’une manivelle défaillante dans la mesure où le crocher se décollait. Elle précise que ce logement était classé E et que le chauffage dudit logement s’est révélé très coûteux. Elle estime ainsi que la société SCI Vedeka a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et a engagé sa responsabilité à son encontre puisqu’elle n’a pu pleinement jouir dudit logement. Elle chiffre son préjudice à 30% du montant du loyer, soit la somme totale de 1 442,98 euros qu’il conviendra de déduire des sommes dues.

S’agissant de l’absence de justification des charges appelées, elle rappelle les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, en précisant que les charges doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle et que faute de justification des charges appelées, le locataire peut en solliciter le remboursement. Elle précise avoir réglée une provision mensuelle sur charges de 40 euros sans qu’aucune régularisation annuelle n’intervienne. Elle précise régler par elle-même, l’électricité, internet et l’eau de sorte qu’elle s’interroge sur le montant de ces charges. Elle considère que faute de justificatifs, il conviendra de constater que la société SCI Vedeka n’est pas fondée à en solliciter le paiement.

S’agissant du décompte produit, elle souligne que la société SCI Vedeka n’a pas pris en compte l’un de ses règlements en juillet 2025 d’un montant de 150 euros qu’il conviendra de déduire.

Elle rappelle être étudiante et sollicite l’octroi de délais de paiements.

A l’issue de l’audience, cette affaire a été mise en délibéré à la date du 30 mars 2026.

DISCUSSION :

Sur la demande en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Par ailleurs, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe aux parties de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’occurrence, le décompte produit par la société SCI Vedeka fait état d’une dette locative d’un montant de 4 490,84 euros.

Force est de constater que la société SCI Vedeka reconnaît dans ses écritures que sa locataire a quitté les lieux en date du 25 novembre 2025.

Pour autant, le loyer et les charges du mois de décembre 2025 ont été facturés tout comme la totalité du mois de novembre alors même que la locataire a quitté les lieux le 25 novembre 2025.

Dès lors, il conviendra donc de déduire la somme de 363,49 euros indument facturée.

Par ailleurs, il ressort des écritures de Mme, [W], [K], [J] que cette dernière sollicite la production des justificatifs des charges qui lui ont été facturées.

Force est de constater qu’aucun justificatif n’est produit, dès lors, il conviendra donc de déduire les provisions sur charge, faute pour le bailleur d’en justifier, soit la somme totale de 933,33 euros.

Il convient, par conséquent, de condamner Mme, [W], [K], [J] à payer à la société SCI Vedeka la somme de 3 194,02 euros au titre des loyers impayés après déduction du dépôt de garantie.

Sur la demande reconventionnelle au titre du trouble de jouissance :

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

De même, en application des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’état dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si Mme, [W], [K], [J] invoque le caractère indécent de son logement, elle produit uniquement comme pièces à l’appui de sa demande, une attestation de pré-inscription EBM Buisiness School, une facture Engie en date du 24 août 2025, une facture SFR du 30 juin 2025 et le justificatif de règlement du 10 juillet 2025.

Force est de constater qu’aucune des pièces versées ne permet d’étayer ce qu’elle invoque à savoir avoir subi un trouble de jouissance compte-tenu du défaut d’isolation du logement et de l’absence de renouvellement de l’air.

Le diagnostic DPE du logement annexé à son bail est insuffisant à étayer ce préjudice.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter Mme, [W], [K], [J] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiements :

Aux titres des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme, [W], [K], [J] justifie être étudiante.

Par voie de conséquence, il conviendra d’autoriser Mme, [W], [K], [J] de s’acquitter de sa dette en 12 mensualités selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme, [W], [K], [J], ayant succombé, sera condamnée aux dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SCI Vedeka de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

CONDAMNE Mme, [W], [K], [J] à payer à la société SCI Vedeka la somme de 3 194,02 euros, au titre des loyers impayés,

AUTORISE Mme, [W], [K], [J] à s’acquitter de sa dette en douze mensualités de 266,17 euros,

DIT qu’à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE les parties du surplus de ses demandes,

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme, [W], [K], [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

LE GREFFIER LE JUGE

D.AGANOGLU A.DESWARTE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;