TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/08195 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4HN

Minute :

S.A. ANTIN RESIDENCES

Représentant : Maître Stéphane PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [U] [M]

Copies exécutoires délivrés à :

Maître Stéphane PAUTONNIER

Copies certifiées conformes délivrées à :

Monsieur [U] [M]

Le 23 Janvier 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 23 Janvier 2025

Jugement réputé contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 23 Janvier 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 21 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL,juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. ANTIN RESIDENCES, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Stéphane PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [M], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2020, la SA ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Monsieur [U] [M] un appartement situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2024, la SA ANTIN RESIDENCES a fait signifier à Monsieur [U] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7.913,59 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 2 février 2024, la SA ANTIN RESIDENCES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, SA ANTIN RESIDENCES a fait assigner Monsieur [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [U] [M] au paiement des sommes suivantes :la somme de 10.185,34 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 juillet 2024,la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 5 août 2024.

À l’audience du 21 novembre 2024, la SA ANTIN RESIDENCES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10.739,62 euros arrêtée au 20 novembre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus.

La SA ANTIN RESIDENCES soutient, que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] [M], présent, ne conteste pas le principe de la dette. Il indique qu’il est salarié et perçoit 1.800 euros à 1.900 euros par mois. Il a un enfant majeur qui est étudiante, il lui donne de l’argent de poche. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers.

Un diagnostic social et financier, reprenant ces éléments, a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, SA ANTIN RESIDENCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de SA ANTIN RESIDENCES aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 septembre 2020, du commandement de payer délivré le 6 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 20 novembre 2024 que la SA ANTIN RESIDENCES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 45,72 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [M] à payer à SA ANTIN RESIDENCES la somme de 10.693,90 euros, au titre des sommes dues au 20 novembre 2024.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 10.693,90 euros selon décompte au 20 novembre 2024.

L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail conclu entre Monsieur [U] [M] et la SA ANTIN RESIDENCES à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le locataire justifie à l’audience d’une part de sa situation personnelle et financière. Monsieur [U] [M] travaille et perçoit environ 1.800 euros de salaire par mois, ce qui est également précisé par le diagnostic social et financier. Il propose de verser 300 euros par mois en sus du loyer courant. Il a repris le paiement intégral du dernier loyer et a effectué un versement complémentaire pour réduire sa dette.

Dès lors, il convient d’accorder un délai au locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où il ne respecterait pas ce délai.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Monsieur [U] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [M] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié à la date de la présente décision, Monsieur [U] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [U] [M] à son paiement à compter jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, SA ANTIN RESIDENCES ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [M] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [U] [M] à payer à SA ANTIN RESIDENCES la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de SA ANTIN RESIDENCES les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de SA ANTIN RESIDENCES aux fins de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 30 septembre 2020 entre SA ANTIN RESIDENCES d’une part, et Monsieur [U] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], à la date de la présente décision,

DIT que Monsieur [U] [M] est occupant sans droit ni titre,

CONDAMNE Monsieur [U] [M] à payer à la SA ANTIN RESIDENCES la somme de 10.739,62€ arrêtée au 20 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse,

AUTORISE Monsieur [U] [M] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

l’échelonnement sera caduc,la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [U] [M] à payer à SA ANTIN RESIDENCES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [U] [M] à payer à SA ANTIN RESIDENCES la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 février 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/08195 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4HN

DÉCISION EN DATE DU : 23 Janvier 2025

AFFAIRE :

S.A. ANTIN RESIDENCES

Représentant : Maître Stéphane PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [U] [M]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires