TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03264 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZMFC

JUGEMENT

DU : 12 Mars 2026

S.A. VILOGIA

C/

[A] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [U] [W] (Membre de l’entreprise)

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [A] [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Tiffany DHUIEGE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Décembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mars 2026, après prorogation, par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 janvier 2012, la société SA Vilogia a donné à bail à Mme [A] [L] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] [Adresse 4] [Localité 4], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 316,21 euros, outre une provision sur charges de 81,67 euros.

Un état des lieux de sortie a été établi en date du 10 mai 2022.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 5 mars 2025, la société SA Vilogia a fait assigner Mme [A] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir notamment sa condamnation au titre des réparations locatives, soit la somme de 891,08 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et à lui payer une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2025 et renvoyée aux audiences des 11 septembre 2025, et 4 décembre 2025, date à laquelle cette affaire a été retenue.

A cette audience, la société SA Vilogia, représentée par M. [U] [W], chargé de procédure, régulièrement muni d’un pouvoir, maintient les demandes contenues dans l’acte introductif d’instance. A titre subsidiaire, elle sollicite que sa locataire soit déboutée de sa demande reconventionnelle à son encontre. Elle rappelle que la présente procédure a été rendue nécessaire à raison du refus de sa locataire de participer à la conciliation.

Mme [A] [L], représentée par son conseil, sollicite sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de la loi du 24 ars 2014, du décret du 26 août 1987 et de l’article 1719 du code civil, de :

— Débouter la société SA Vilogia de sa demande de paiement de la somme de 891,08 euros au titre de prétendues réparations locatives,

— Condamner la société SA Vilogia à lui payer une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société SA Vilogia aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, Mme [A] [L] expose avoir loué un appartement propriété de la société SA Vilogia, qu’elle a eu à subir certains désordres dont une absence d’eau froide pendant cinq semaines, des pannes régulières de l’ascenseur, des invasions de cafards et de moustiques et des nuisances sonores constantes de la part de voisins. Elle précise que son bailleur a admis en date du 18 juillet 2021 la persistance des nuisances l’ayant contrainte à solliciter chaque week-end l’intervention des forces de l’ordre.

Elle met également en exergue avoir déposé plainte contre son bailleur en date du 20 juillet 2021 puis fait l’historique des différents désordres subis.

Elle s’oppose à la demande en paiement formulée par son ex-bailleur qui correspond à une somme de 66,29 euros au titre de régularisation de charges et loyer, et une somme de 824,79 euros au titre de réparations locatives correspondant au changement de la serrure et de la poignée de la porte, du sol de la chambre et des murs du séjour. Elle souligne qu’aucun état des lieux n’a été dressé lors de son entrée dans les lieux et que faute d’état des lieux, le bailleur ne peut démontrer que les désordres constatés à sa sortie lui sont imputables.

Elle estime que la jurisprudence est constante en la matière en l’absence d’état des lieux, aucune réparation locative ne saurait être mise à la charge du locataire. Elle précise également justifier de l’existence de troubles subis qui démontrent selon elle, que le logement n’était pas maintenu dans un état d’usage normal et que son bailleur a manqué à son obligation légale de lui assurer une jouissance paisible. Elle met également en exergue qu’elle est restée dans ledit logement dix années entières et que la notion de vétusté est définie comme l’usure normale résultant du temps qui passe et de l’usage raisonnable du bien et que cette usure normale ne saurait être supportée par elle. Elle rappelle qu’elle n’est tenue qu’aux réparations locatives dues à un mauvais usage du logement ou à un défaut d’entretien.

Elle rappelle également que dans le secteur des logements sociaux, une grille de vétusté est systématiquement utilisée et que cette dernière prévoit des coefficients d’abattements qui aboutissent à une neutralisation quasi complète du coût de remplacement ou de remise en état. Elle considère que les travaux que son ancien bailleur veut mettre à sa charge sont en réalité des travaux de remise en état après une simple usure normale et sont dès lors à sa charge.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 prorogée au 12 mars 2026.

DISCUSSION :

1. Sur la demande en paiement :

En application de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Cependant, si aucun état des lieux d’entrée n’est établi, il existe une présomption simple de bon état dudit logement, sauf preuve contraire.

En l’espèce, Mme [A] [L] a quitté les lieux le 10 mai 2022, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi de manière contradictoire.

A titre liminaire, il sera rappelé que le bail liant les parties a été conclu en date du 19 janvier 2012.

Ainsi, Mme [A] [L] est restée dans les lieux plus de dix ans.

Aucun état des lieux de l’appartement établi lors de l’entrée dans les lieux n’a été produit de sorte qu’il existe une présomption simple que ce logement a été donné en bon état.

La société SA Vilogia pour étayer la nécessité d’avoir à réaliser des travaux de remise en état produit notamment cet état des lieux de sortie qui mentionne pour la majorité des mentions un état « bon état » et pour les mentions suivantes :

«  (…) Chambre 1

Murs Bon état divers trous de chevilles

(…)

Sols – Sols souple PVC Bon état avec divers petits coups et traces

(…)

Chambre 2

(…)

Menuiseries ext PVC Bon état manque poignée

Murs Bon état Tapisserie vétusté

(…)

Plafonds – peinture Mauvais état

(…)

Porte intérieur Mauvais état

(…)

Couloir dégagement

(…)

Murs Bon état Tapisse et en blanc avec traces

(…)

Sols – Sols souple PVC Mauvais état

Cuisine

(…)

Murs Bon état 1 armoire à déposer plus trous à reboucher

(…)

Sols-Sols souple PVC Mauvais état à remplacer

(…)

Entrée

(…)

Murs bon état trous à reboucher

(…)

Porte palière/d’entrée bon état crémone hors service

(…)

Sols – sols souple PVC état moyen HS

(…)

Séjour

(…)

Murs bon état Divers trous à reboucher

(…)

Sols – sols soupe PVC Bon état avec de nombreuses taches

(…)

WC

( …)

Plafonds-peinture Bon état plafond pose de lambris pas fini (…) ".

Par ailleurs, elle produit les factures de remises en état réalisées dans ledit logement à savoir :

— Le remplacement complet du revêtement du sol de l’appartement pour un montant de 1 470,48 euros TTC,

— Les travaux de peinture sur le plafond de la chambre et la cuisine après rebouchage pour un montant de 442,40 euros TTC,

— Les travaux de remplacement de la serrure et de la poignée de la porte d’entrée pour un montant de 385 euros TTC,

Soit pour un total de 2 294,88 euros.

Force est donc de constater que la société SA Vilogia a bien appliqué un coefficient de vétusté au montant de ses demandes et qu’une usure normale pour une durée de dix ans a bien été prise en compte.

Mme [A] [L] soutient avoir subi des désordres durant les dix années vécu dans le logement. Pour autant, les pièces versées font essentiellement état de problèmes de voisinage. Seule une attestation de sa sœur fait état sans plus de circonstance d’un logement dans un état déplorable.

Cette attestation est insuffisante à renverser la présomption simple de bon état du logement.

Par ailleurs, le remplacement dans la chambre de la poignée du châssis et la crémone hors service sont de la responsabilité entière du locataire qui se doit d’entretenir le logement, soit une somme de 334,41 euros TTC.

S’agissant des travaux de peinture et de sol, une décote de 25 % sera appliquée, et la somme de 367,79 eurossera retenue.

Ainsi, Mme [A] [L] sera condamnée à payer à la société SA Vilogia une somme de 702,20 au titre des réparations locatives.

La société SA Vilogia produit également un décompte faisant état d’une régularisation des charges et une somme due par Mme [A] [L] à ce titre d’un montant de 66,29 euros.

Cette somme n’est pas contestée.

Il conviendra donc de condamner cette dernière à la payer à la société SA Vilogia.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner Mme [A] [L] à payer à la société SA Vilogia une somme totale de 768,49 euros au titre des réparations locatives et des charges dues.

2. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme [A] [L] sera condamnée aux dépens.

3. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SA SIA Habitat de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

4. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement rendu par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [A] [L] à payer à la société SA Vilogia la somme de 768,49 euros, au titre des réparations locatives et charges dues, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE Mme [A] [L] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 12 mars 2026.

LE CADRE GREFFIER, LE JUGE,

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;