TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 24/02909 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YCKA

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

M. [K] [P]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Héloïse HICTER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DE [Localité 2]

POLE JURIDICTIONNEL JUDICIAIRE

[Adresse 2]

[Localité 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,

Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,

Assesseur : Etienne DE MARICOURT,

Greffier lors des débats : : Yacine BAHEDDI,

Greffier lors du délibéré : : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 27 Octobre 2025, avec effet au 03 Octobre 2025.

A l’audience publique du 22 Janvier 2026 devant la formation collégiale, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 30 Avril 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 30 Avril 2026 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier lors du délibéré.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Pas actes successifs entre 2018 et 2021, Monsieur [N] [P] a vendu un ensemble de maisons de la [Adresse 3] à [Localité 4], à ses trois neveux [M], [Y] et [K] [P], toutes pour une valeur de 60 000€, de la manière suivante :

— le 4 mai 2018 , le 95 et le 97 à [M] ;

— le 5 avril 2019 et le 16 décembre 2019, respectivement le 99 et le 101, à [K] ;

— les 5 décembre 2020, 24 février et 31 mai 2021, respectivement les 109, 107 et 105 à [Y].

Une procédure de vérification et de redressement a été initiée par l’administration fiscale au titre de chaque vente, le service vérificateur soutenant que le prix de vente a été minoré et qu’il en résultait une donation indirecte.

Par acte en date du 4 mars 2024, M. [K] [P] a fait assigner l’administration fiscale en vue de voir ordonner la décharge des redressements notifiés concernant les ventes des immeubles [Adresse 4], et dont il s’est acquitté sans en reconnaître le bien-fondé.

Les parties ont échangé leurs écritures. L’affaire a été radiée par ordonnance du juge de la mise en état du 6 juillet 2023. Elle a été réinscrite à la demande du requérant.

La clôture de l’affaire a été ordonnée le 3 octobre 2025 et l’affaire fixée à plaider à l’audience du 22 janvier 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures signifiées par la voie électronique le 4 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample de ses moyens, M. [K] [P] demande au tribunal de :

PRONONCER 1'annulation de la décision de rejet de sa réclamation préalable à l’encontre de l’avis de mise en recouvrement n° 2023 05 05 366 et de la mise en demeure de payer du 15.06.2023 ;

PRONONCER la décharge des sommes correspondantes ;

COMDAMNER l’Etat à rembourser à l’exposantes impositions et pénalités réglées indument, avec intéréts de droit a compter du paiement de l’impôt ;

CONDAMNER l’Etat à supporter les frais et dépens de l’instance ainsi qu’à verser à l’exposant la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code dc procédure civile et des articles L 207 et R* 207-1 du LPF.

— Il se prévaut d’une non application inéquitable du droit à l’erreur

en invoquant l’article L. 62 du Livre des procédures fiscales qui permet au contribuable de régulariser rapidement erreurs et omissions dans les déclarations afin de bénéficier d’une réduction des intérêts de retard. Il souligne qu’il n’a pas été informé de cette possibilité.

Il soutient que la position de l’administration considérant que les dispositions ne sont pas applicables au cas d’espèce s’agissant de rectifications concernant un acte notarié, n’a pas de fondement légal.

Il fait valoir qu’il ne s’est pas vu non plus proposer le nouveau taux de 0,10 % applicable depuis août 2018 dans le cadre du droit à l’erreur, alors qu’il aurait pu en bénéficier compte tenu de sa bonne foi. Il estime qu’il peut en bénéficier dès lors qu’il a effectué une déclaration initiale et acquitté les droits correspondants dans les délais dans le cadre de la vente.

— Il invoque ensuite l’irrégularité de la procédure, du fait de l’insuffisance de motivation de l’avis de la commission départementale, insuffisamment motivé.

— Il fait ensuite valoir que l’administration fiscale a commis une erreur manifeste d’appréciation :

* commune à tous les immeubles : sur les éléments de comparaison qu’elle a écartés ; en raison de l’absence de prise en compte du contexte particulier d’appréciation de la valeur vénale ; enfin, quant à la qualification de donation déguisée, aucune réelle démonstration n’étant effectuée quant à l’intention libérale et l’acceptation non équivoque du donataire ;

* concernant l’immeuble du numéro 99 : en ce qu’elle n’a pas pris en compte des travaux restant à effectuer et affectant la valeur de l’immeuble, ainsi que le conventionnement ANAH ; en ce que les termes de comparaison utilisés sont non pertinents ;

* concernant le 101 en ce qu’elle n’a pas tenu compte de l’état de l’immeuble et des travaux restant à effectuer et en ce que d’autres termes de comparaison étaient plus pertinents.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 5 juin2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample de ses moyens, l’administration fiscale demande au tribunal de :

au visa des article 1727 V du code général des impôts, des articles L. 17, L. 62, L. 199 et R*60-3 du livre des procédures fiscales et de l’article 894 du code civil ;

CONFIRMER la régularité de la procédure de rappel ;

CONFIRMER la régularité de l’avis de la commission départementale de conciliation ;

CONFIRMER le bien fondé des rehaussements ;

CONFIRMER la décision de rejet tacite de la réclamation ;

DÉBOUTER M. [P] de l’ensemble de ses demandes ;

CONFIRMER M. [P] aux dépens de l’instance et à verser à l’administration la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle considère que le droit à l’erreur de l’article L. 62 du Livre des procédures fiscales n’est pas applicable, dans la mesure où la rectification porte sur les conséquences fiscales d’éléments contenus dans un acte notarié lequel découle d’une décision prise par les différentes parties à l’acte et non sur une erreur déclarative qui aurait pu être corrigée au moyen d’une seconde déclaration souscrite auprès de l’administration fiscale.

Elle fait valoir que l’article 1727 V du Code général des impôts – proposition de la réduction de moitié de l’intérêt de retard – n’est pas non applicable puisqu’il impose au contribuable de déposer spontanément une déclaration rectificative avant l’expiration du délai de reprise et d’acquitter les droits correspondants.

Elle considère que la procédure est régulière en ce que l’avis de la commission est motivé.

Puis, elle fait valoir qu’il n’y a pas d’erreur manifeste d’appréciation :

— en justifiant les évaluations auxquelles elle a procédé et particulièrement les termes de comparaison retenus et ceux écartés ;

— en soulignant également qu’elle a retenu une donation indirecte et non déguisée et que le régime de la preuve est différent ; qu’en cas de donation indirecte, il n’est pas demandé de prouver l’intention frauduleuse ; que la donation indirecte est établie en toutes ses conditions.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur les demandes principales

1- Sur le droit à l’erreur

Selon l’article L. 62 du Livre des procédures fiscales, “Si, dans un délai de trente jours à compter de la réception d’une demande mentionnée aux articles L. 10, L. 16 ou L. 23 A du présent code ou de la réception d’une proposition de rectification ou, dans le cadre d’une vérification de comptabilité ou d’un examen de situation fiscale personnelle, avant toute proposition de rectification, le contribuable demande à régulariser les erreurs, inexactitudes, omissions ou insuffisances dans les déclarations souscrites dans les délais, il est redevable d’un montant égal à 70 % de l’intérêt de retard prévu à l’article 1727 du code général des impôts.”

Ces dispositions permettent ainsi au contribuable de régulariser rapidement erreurs et omissions dans les déclarations afin de bénéficier d’une réduction des intérêts de retard.

Mais le requérant ne présente aucune demande tendant à voir réduire le montant des intérêts de retard qui lui ont été appliqués. De surcroît, il n’est pas démontré que le non respect de ces dispositions, à les supposer applicables au cas d’espèce, serait susceptible d’entraîner une décharge totale des impositions mises à sa charge, alors qu’elles ne sont relatives qu’aux intérêts de retard et ne portent pas sur le principe ou l’étendue de l’imposition elle-même, ni sur la procédure que l’administration fiscale devait suivre pour aboutir au redressement.

En conséquence, il convient de rejeter le moyen soulevé.

2- Sur l’avis de la commission départementale de conciliation

Il est admis que l’avis de la commission départementale de conciliation doit être motivé de manière à permettre aux parties, à défaut d’accord, de poursuivre utilement leur discussion devant le juge au vu des éléments qu’elle a pris en considération. L’obligation de motiver l’avis de la commission départementale de conciliation constitue une formalité substantielle en sorte qu’un défaut de motivation est de nature à entacher l’imposition d’irrégularité et partant de justifier une décharge des droits. (Com. 21 octobre 1997 ; Com 13 novembre 2003, 25 janvier 2005 ; Com. 11 octobre 2005)

En l’espèce, il convient de relever d’emblée que le document sur lequel se fonde le contribuable pour reprocher un défaut de motivation n’est pas l’avis de la commission lui-même mais le courrier de l’administration fiscale informant le contribuable de l’avis, détaillant les conséquences financières en découlant et auquel est joint l’avis lui-même. De même, le requérant critique ensuite l’analyse que fait l’administration fiscale de cet avis.

L’avis rendu par la commission est le suivant :

“Après avoir pris connaissance du rapport et des mémoires en défense établis par les parties, et après qu’ont été entendus M. [Y] [P], dûment mandaté par Mme [M] [P] et M. [K] [P], et M [A] [Z], Inspecteur Principal des Finances Publiques, étant précisé que ces personnes se sont retirées avant le délibéré:

La Commission, compte tenu :

De la méthode d’évaluation mentionnée dans les propositions de rectification du 16 décembre 2021;Des caractéristiques spécifiques des biens :Des explications fournies en séance par M. [Y] [P] et M. [A] [Z] :

Après en avoir délibéré, et à la majorité des voix, la Commission a émis l’avis suivant :

La Commission estime opportune la méthode par comparaison retenue par l’Administration en ce qu’elle est conforme à la jurisprudence de la Cour de Cassation.

Elle considère après examen que les termes de référence proposés par l’Administration et servant de base à la méthode par comparaison sont intrinsèquement similaires (Cass.Com 23 octobre 1984, légifrance n° 83-12568) au bien à évaluer, étant précisé que la similitude n’implique pas que les biens soient strictement identiques dans le temps et l’emplacement (Cass. Com. 12 janvier 1993, légifrance n°90-21494).

En outre, la Commission estime qu’il n’y a pas lieu d’appliquer une décote pour travaux sur la valeur vénale déterminée par comparaison dans la mesure où les biens vendus sont régulièrement entretenus et que les termes de comparaison, de catégorie cadastrale identique ou approchante, sont réputés être dans un état d’entretien similaire aux biens en cause.

Toutefois, la Commission constate que la convention ANAH concernant le [Adresse 5] à [Localité 5], en cours de validité au jour de la cession, a été produite à l’appui du mémoire en défense.

Une décote doit donc être appliquée sur la valeur de l’immeuble du [Adresse 5] comme cela a été le cas sur la valeur des autres immeubles.

De plus, elle estime que les contraintes liées à la location sous convention ANAH doivent être prise en compte sous la forme d’un abattement de 25% appliqué sur la valeur vénale de tous les immeubles.

En conséquence, la Commission émet un avis favorable rectifications envisagées par l’administration, sous réserve de l’application d’une décote locative de 25% sur la valeur vénale des 7 biens immobiliers.”

L’avis apparaît ainsi expressément et suffisamment motivé et en l’absence de critique plus précise articulée par le requérant, il convient de considérer que le moyen tiré du défaut de motivation de l’avis est encore inopérant.

3- Sur l’évaluation des immeubles

De manière générale et avant de développer une argumentation propre à chaque immeuble, M. [K] [P] critique la méthode de l’administration qui a refusé de tenir compte des termes de comparaison qu’il a proposés, et s’est fondée sur des arguments injustifiés. Il soutient que seules les moyennes d’un maximum d’éléments de comparaison comparables sont pertinentes, et non en ne retenant que les 3 plus chères pour établir une moyenne supérieure.

Il fait état des particularités des biens litigieux, en raison des conditions d’habitabilité minorant la valeur des maisons – eu égard aux travaux à prévoir tels que isolation thermique, rénovation de l’installation électrique, remplacement du chauffage au gaz à terme-.

Il est encore soutenu que le dégrèvement de 25 % appliqué pour tenir compte de ce que les biens sont loués n’est pas suffisant, eu égard aux loyers particulièrement bas qui sont appliqués et au fait que la MEL n’ait pas préempté ces biens.

Puis plus précisément, s’agissant de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4], il fait valoir que l’administration a insuffisamment tenu compte :

— des travaux à effectuer : isolation des plafonds du séjour et du couloir d’entrée, ainsi que les murs mitoyens de séparation avec le [Adresse 7] et le [Adresse 8] à [Localité 4] ; rejointoiement du mur de facade côté rue ; isolation extérieure du mur de facade côté jardin; chaudière au gaz de ville à remplacer par un système non polluant avec une isolation performante afin de limiter les factures d’énergie ;

— du conventionnement ANAH empêchant 1'application d’un loyer libre pour une durée de 6 ans généralement ou de 9 ans, immobilisant le loyer du bien, le loyer étant fixé par l’Etat.

Il ajoute que l’administration a retenu les termes de comparaison les plus élevés alors que notamment de nombreux travaux restaient à effectuer tels que remise en état du jardin, remplacement d’ouvrants, changement de la trémie, suppression de cloison, outre les travaux déjà visés et qu’il existait bien d’autres immeubles similaires moins chers.

Il revendique l’application de 16 autres termes de comparaison, pour retenir in fine une valeur moyenne de 1844 euros le mètre carré, déduit de la valeur totale un montant forfaitaire pour les travaux et applique une décote de 25 % pour la location ANAH, de sorte qu’il retient une valeur finale de 49 800 euros. Cela le conduit à considérer qu’il n’y a pas de minoration du prix.

S’agissant de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 4], il fait valoir que la maison était dans un état très délabré au moment de la vente et que ce n’était pas le cas des termes de comparaison retenus. Il souligne notamment que les travaux suivants restaient à effectuer :

— les plafonds et murs du séjour sont en torchis sans isolation ;

— Le plafond du couloir était en torchis. Apres l’achat par Mr [K] [P], ce plafond est tombé, il a été remis en état ;

— Rejointoiement du mur de facade côté rue ;

— Isolation extérieure du mur de facade côté jardin en briques d’une épaisseur de 11 cm ;

— Remise en état du jardin qui est à l’abandon ;

— Remplacement de l’ensemble des ouvrants ;

— Remplacement de la fenêtre du séjour qui est en simple vitrage ;

— La fenêtre de la chambre côté jardin est défectueuse ;

— Remplacement de la porte d’entée ;

— Remplacement de la porte fenêtre du rez-de-chaussée ;

— Isolation complète de maison ;

— Remise aux normes PROMOTELEC de l’installation électrique complète (tableau, des lignes electriques, équipements prises et interrupteurs) ;

— Changement de la trémie de l’escalier, un nouvel escalier avec des marches, aux normes, de 22 cm de profondeur doit étre installé supprimant les marches actuelles de 15 cm de profondeur ;

— Suite au déplacement de la trémie pose de nouvelles cloisons à l’etage pour séparer les chambres ;

— Suppression de cloisons du rez-de-chaussée dans le couloir et le séjour afin de monter un sas d’entrée ;

— Le lavabo de la salle de bain est fendu et doit être remplacé ;

— La chaudière au gaz de ville sera à remplacer par un système non polluant, avec une isolation performante afin de limiter les factures d’énergie.

Il se prévaut de quinze autres termes de comparaison pour fournir une évaluation moyenne du prix au mètre carré de 1791 euros et déduit du montant total pour la superficie du bien un coût forfaitaire de travaux et applique une décote de 20 % de sorte qu’il évalue le bien à 83 984 euros. Il conclut à une minoration du prix de seulement 39 % ce dont il ne peut être déduit une donation indrecte.

L’administration soutient les propositions de rectification qu’elle a effectuées, rappelle les comparables retenus, critique chaque terme de comparaison invoqué par le requérant, souligne que la décote de 25 % appliquée à chaque immeuble permet de tenir compte de la particularité tenant à la vente d’un immeuble loué, fait valoir que les photos fournies ne permettent pas d’étayer l’argumentation de l’intéressé et ne font la preuve que de logements mal entretenus.

*

L’article L. 17 du livre des procédures fiscales confère à l’administration le pouvoir de rectifier les évaluations des biens immobiliers pour l’application des droits d’enregistrement.

La valeur vénale d’un immeuble correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation et des clauses de l’acte (Cass. com., 23 oct. 1984, n° 82-17.054, GFA de Plaimpied : Bull. 1984, IV, n° 275 ; Dr. fisc. 1985, n° 26, comm. 1241).

Lorsque l’administration entend substituer à la valeur déclarée dans un acte de mutation soumis aux droits d’enregistrement, la valeur vénale réelle du bien en cause en application de l’article L. 17 du LPF, il lui appartient, dès la proposition de rectification, de justifier l’évaluation par elle retenue. En principe, la méthode comparative est applicable pour déterminer la valeur vénale des biens. Selon la jurisprudence, elle se fait au moyen d’éléments de comparaison tirés de la cession, avant la mutation litigieuse, de biens intrinsèquement similaires (Cass. com., 28 janv. 1992, n° 89-19.388, M. [X] : JurisData n° 1992-000291 ; Bull. civ. IV, n° 42 ; Dr. fisc. 1992, n° 18, comm. 969 ; RJF 08/92, n° 575).

Néanmoins, il est admis que l’obligation de procéder à des comparaisons tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires pour déterminer la valeur vénale réelle d’un immeuble n’implique pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement à ceux qui constituent l’objet du litige.

En l’espèce, il s’agit d’évaluer :

— le numéro [Adresse 10] qui est une maison mitoyenne à usage d’habitation, d’une surface utile de 55 m2, achevée en 1931, bâtie sur une parcelle de catégorie cadastrale n°[Cadastre 1] qui correspond à un bien présentant un état d’entretien passable, le bien étant raccordé au tout à l’égout.

— le n°[Cadastre 2], s’agissant d’une maison en double mitoyenneté à usage d’habitation; achevées en 1931; bâties sur une parcelle cadastrale de 328 m2 ; d’une surface utile de 71m2 et d’une catégorie cadastrale [Cadastre 1] qui correspond à un bien présentant un état d’entretien passable. Le bien est raccordé au tout à l’égout.

Dans ses propositions de rectification, l’administration a procédé à l’évaluation des immeubles litigieux par comparaison directe avec des biens ayant fait l’objet de transactions antérieures au 16 décembre 2019, date de cession.

Ainsi donc a-t-elle retenu :

— s’agissant du numéro 99,

— en premier terme de comparaison : une maison mitoyenne située [Adresse 11] à [Localité 4] (soit à 170 m du bien de référence) ; construite en 1911 ; d’une surface utile de 65m2 ; d’une catégorie cadastrale 7 qui correspond à un bien présentant un état d’entretien passable.

Prix de vente : 117 000 € = 1 800 €/m2

Ce bien, proposé par le contribuable, a été retenu par l’administration en remplacement d’un autre terme préalablement retenu.

— En deuxième terme de comparaison: une maison mitoyenne située [Adresse 12] à [Localité 4] (soit à 700m du bien de référence) ; construite en 1930 ; d’une surface utile de 54 m2 ; d’une catégorie cadastrale 7 qui correspond à un bien présentant un état d’entretien passable.

Prix de vente : 136 000 € = 2 518 €/m2

— En troisième terme de comparaison : une maison mitoyenne située [Adresse 13] à [Localité 4] (soit à 750m du bien de référence); construite en 1930 ; d’une surface utile de 54 m2 ; d’une catégorie cadastrale 7 qui correspond à un bien présentant un état d’entretien passable.

Prix de vente : 140 000 € = 2 592,59 €/m2

Moyenne : 2 303,70 € /m2

— S’agissant du [Adresse 9] :

en se référant également aux DPE catégorie D en consommation d’énergie et C en émission de gaz à effets de serre, communiqués par l’administration et établis par la société SAS IMM CONTROL en date du 20 mai 2022,

— En premier terme de comparaison : une maison mitoyenne située [Adresse 14] à [Localité 6] (soit à 450 m du bien de référence) ; construite en 1933 ; d’une surface utile de 67m2, d’une catégorie cadastrale 6M qui correspond à un bien présentant un état d’entretien passable.

Prix de vente : 247 200 € = 3 689,55 €/m2

— En deuxième terme de comparaison: une maison mitoyenne située [Adresse 11] à [Localité 5] (soit à 170 m du bien de référence); construite en 1911 ; d’une surface utile de 65m2 ; d’une catégorie cadastrale 7 qui correspond à un bien présentant un état d’entretien passable.

Prix de vente : 117 000 € = 1 800 €/m2

Ce bien, proposé par le contribuable a été retenu par l’administration en remplacement d’un autre terme préalablement retenu.

— En troisième terme de comparaison: une maison mitoyenne située [Adresse 15] à [Localité 4] (soit à 500 m du bien de référence); construite en 1930 ; d’une surface utile de 70 m2, d’une catégorie cadastrale 6M qui correspond à un bien présentant un état d’entretien passable.

Prix de vente : 230 000 € = 3 285,71 €/m2

Moyenne : 2 925,02 € /m2.

Suite à l’avis de la commission de conciliation, une décote de 25 % a été appliquée pour tenir compte de la location des biens sous convention ANAH.

Tout d’abord, il apparaît que l’administration a procédé par voie de comparaison avec plusieurs termes de comparaison qui apparaissent intrinsèquement similaires aux biens litigieux, de sorte qu’elle s’est conformée aux principes ci-dessus rappelés. L’administration a ainsi retenu pour chacun des immeubles, trois termes de comparaison vendus à [Localité 4], dans un rayon géographique proche, présentant des caractéristiques similaires en termes de superficie et de nature – maison mitoyenne achevée dans les années 1930, outre leur référence cadastrale permettant de déterminer l’état du bien. Il sera observé d’ailleurs que, dans les deux cas, un des trois termes retenus, correspondant à la valeur la moins élevée, a été proposé par le contribuable et accepté par l’administration. Eu égard aux différences de valeur concernées, il ne saurait être soutenu, ainsi que le fait le requérant, que lesdits termes correspondraient aux estimations les plus hautes.

S’agissant des spécificités des immeubles, il convient de souligner que d’une part les termes de comparaison retenus par l’administration relèvent des catégories cadastrales 6M et 7, soit proches de celle des immeubles litigieux voire identiques, ce qui permet de tenir compte de l’état des immeubles évalués, et qu’il n’est pas démontré en conséquence qu’il conviendrait d’appliquer à nouveau une décote particulière pour les travaux restant à effectuer dans ces immeubles qui sont néanmoins occupés.

Quant à la particularité tenant à la location des biens, si le contribuable soutient que la décote appliquée n’est pas suffisante, il n’explique pas en quoi elle le serait, alors que dans l’évaluation qu’il propose de retenir pour chaque immeuble, il applique la même décote que celle retenue par l’administration pour le premier immeuble et une décote inférieure pour le second. Il n’est pas plus explicite sur l’influence de l’absence de préemption par la MEL.

Puis, le contribuable souhaite voir retenir des termes qu’il considère comme plus pertinents sans expliquer en quoi ils le seraient. Au demeurant, les termes proposés par le contribuable pour chaque immeuble, n’apparaissent pas plus appropriés compte tenu de leur période de construction – parfois antérieure à 1900 ou à l’inverse postérieure à 1930 -, des différences de superficie, de leur nature – s’agissant parfois d’une maison individuelle-, des particularités de la vente – licitation par exemple, impliquant que le jeu de l’offre et de la demande n’ait pas fonctionné – et/ ou encore des spécificités de l’immeuble – présence d’amiante ; anomalies gaz- ; secteur bruit.

Il ressort de l’ensemble que la méthode appliquée par l’administration pour évaluer les deux biens apparaît justifiée et qu’ainsi le prix de vente a été effectivement minoré dans les proportions suivantes :

— l’immeuble du n°99 peut être évalué à 95 028 euros, soit une minoration du prix de 35.027 euros c’est-à-dire 58 % ;

— l’immeuble du n°101 peut être évalué à 155 757 soit une sous-évaluation de 95 757 euros c’est-à-dire 159 %.

4- Sur la caractérisation de la donation indirecte

Aux termes de l’article 894 du code civil, “la donation entre vifs est un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte”.

En l’espèce, il doit être relevé, à l’instar de l’administration que le prix de la transaction accepté par le requérant est très inférieur au prix du marché, alors qu’en outre, les deux biens présentant des surfaces distinctes ont été cédés au même prix. De surcroît, la vente est intervenue entre membres d’une même famille étant souligné que des facilités de paiement sans intérêt ont été accordées par le donateur au donataire, ce qui tend à conforter les liens de confiance unissant les parties à la cession. Ces éléments sont de nature à caractériser l’intention libérale du donateur et l’acceptation non équivoque du donataire.

Les conditions de la donation indirecte sont ainsi réunies, étant précisé le dépouillement irrévocable du donateur est constitué par le transfert du bien immobilier, moyennant un prix largement minoré.

*

En conséquence, il convient de considérer que la différence entre la valeur réelle de l’immeuble et le prix de cession fixé constitue une donation justifiant le réhaussement pratiqué. Le requérant n’est donc pas fondé à contester le redressement qui lui a été notifié et il convient de rejeter sa demande tendant à voir ordonner l’annulation de la décision de rejet de sa réclamation et de la mise en demeure et la demande tendant à voir prononcer la décharge des impositions.

II- Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de condamner le requérant aux dépens, le condamner à payer à l’administration fiscale la somme de 2800 euros pour ses frais non compris dans les dépens et le débouter de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’annulation de la décision de rejet de sa réclamation préalable à l’encontre de l’avis de mise en recouvrement n° 2023 05 05 366 et de la mise en demeure de payer du 15.06.2023 ;

REJETTE la demande de décharge des impositions ;

CONDAMNE M. [K] [P] à payer à la Direction générale des Finances Publiques la somme de 2800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [K] [P] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE M. [K] [P] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER

Chambre 01

N° RG 24/02909 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YCKA

[K] [P]

C/

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DE [Localité 2]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.