Rôle général

des affaires civiles

N° RG 21/01464 – N° Portalis DB37-W-B7F-FIGS

JUGEMENT N°24/

Notification le : 02 décembre 2024

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire + CCC – M^e Louise CHAUCHAT

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire + CCC – SELARL Siggrid KLEIN

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire + CCC – SELARL ZAOUCHE RANSON

CCC – Maître Hélène FORT-NANTY de la SELARL FORT-NANTY

Copie dossier

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE NOUMEA

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2024

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

[V] [R]

née le 28 Janvier 1989 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, représentée par Maître Louise CHAUCHAT, avocat au barreau de NOUMEA

d’une part,

DEFENDEURS

1- [V] [G]

née le 28 Mai 1976 à [Localité 11]

2- [D] [C]

né le 25 Avril 1977 à [Localité 8]

demeurant ensemble [Adresse 3]

non comparant, représenté par Maître Hélène FORT-NANTY de la SELARL FORT-NANTY, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’autre part,

PARTIES INTERVENANTES :

1- [Y] [B] épouse [W]

née le 12 Octobre 1969 à [Localité 10]

2- [M] [W]

né le 13 Juin 1969 à [Localité 10]

demeurant ensemble [Adresse 2]

tous deux non comparants, représentés par Maître Siggrid KLEIN de la SELARL SIGGRID KLEIN, société d’avocats au barreau de NOUMEA

3- S.A.R.L. DPR IMMOBILIER

Société A Responsabilité Limité immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NOUMEA sous le numéro 912 956 dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par son gérant en exercice

non comparante, représentée par Maître Vanessa ZAOUCHE de la SARL ZAOUCHE RANSON, société d’avocats au barreau de NOUMEA,

d’autre part encore,

COMPOSITION du Tribunal :

PRÉSIDENTE : Aurélie GIOCONDI, Première Vice-Présidente en charge du service civil du Tribunal de Première Instance de NOUMÉA,

GREFFIERE lors des débats : Graziella HAKOMANI

Débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024, date à laquelle la Présidente a informé les parties que la décision serait remise avec le dossier au greffe de la juridiction pour l’audience du 02 Décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

JUGEMENT contradictoire rendu publiquement par remise au greffe avec le dossier pour l’audience du 02 Décembre 2024 et signé par la présidente et la greffière, Véronique CHAUME, présente lors de la remise.

*****

EXPOSE DES FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte notarié en date du 22 juin 2018, Madame [V] [R] a acquis de Monsieur [D] [C] et de Madame [V] [G] un appartement de type F2 sis [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant le prix de 18 500 000 F CFP hors frais de notaire.

Cet appartement est situé au rez-de-jardin du « Bâtiment B » faisant partie d’un ensemble immobilier qui comporte, outre le terrain, une maison en maçonnerie couverte en tôles dénommée « Bâtiment A » et la maison coloniale en bois couverte en tôles dénommée « Bâtiment B ».

L’ensemble immobilier est soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir qu’elle a constaté des désordres dès la prise de possession des lieux, Madame [R] a saisi le président du tribunal de première instance de Nouméa statuant en référé qui, par ordonnance du 19 septembre 2019, a ordonné une expertise et désigné pour y procéder Monsieur [T] [O], lequel rendait son rapport définitif le 31 août 2020.

Par requête introductive d’instance déposée le 3 juin 2021, Madame [R] a fait citer ses vendeurs afin de voir statuer sur l’existence de vices cachés.

Par assignation en intervention forcée du 14 janvier 2022, Monsieur [C] et Madame [G] ont sollicité la mise en cause de la société DPR Immobilier et par acte séparé de Madame [Y] [B] épouse [W] et Monsieur [I] [W], anciens propriétaires du local.

Le 31 août 2022, les consorts [E] ont déposé des conclusions d’incident aux fins notamment de voir constater que les désordres portent sur des parties communes et désigner, en l’absence de syndic, un administrateur provisoire.

Par ordonnance du 26 janvier 2023, le juge de la mise en état s’est pour l’essentiel déclaré incompétent au profit du président du tribunal pour examiner les demandes tendant à voir désigner un administrateur provisoire et a dit que les demandes sur l’imputation d’éventuels dommages relevaient de la formation de jugement statuant au fond.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 2 octobre 2023, Madame [R] demande au tribunal de bien vouloir :

— DECLARER son action recevable et bien-fondée ;

A titre principal :

— CONDAMNER Madame [V] [G] et Monsieur [D] [C] à garantir Madame [V] [R] sur le fondement des vices cachés prévu à l’article 1641 du code civil ;

— DONNER acte Madame [V] [R] de son option en action rédhibitoire ;

En conséquence,

— PRONONCER la résolution de la vente intervenue le 22 juin 2018 entre Madame [V] [G], Monsieur [D] [C] et Madame [V] [R] ;

— PROCEDER aux restitutions réciproques, savoir :

— ORDONNER la restitution au profit de Madame [V] [G] et Monsieur [D] [C] du bien immobilier objet de ladite vente ;

— ORDONNER à Madame [V] [G] et Monsieur [D] [C] de procéder la restitution du prix d’acquisition d’un montant de 18.500.000 XPF eu profit de Madame [V] [R] ;

— CONDAMNER Madame [V] [G] et Monsieur [D] [C] à régler la somme totale de 12.321.824 XPF au titre des préjudices subis par elle, décomposée comme suit ;

Préjudice financier :

—  9.045.334 XPF au titre des intérêts du prêt immobilier souscrit par elle ;

—  1.479.952 XPF au titre du paiement des frais de notaire exposés par elle ;

—  253.515 XPF au titre des frais exposés par elle pour les prestations anti-termites ;

—  43.023 XPF au titre des frais d’assurance habitation exposés par elle depuis

juin 2018.

A cette somme devront être ajouté les frais de remboursement anticipé du prêt.

Préjudice de jouissance :

* 700.000 XPF au titre du préjudice de jouissance subi par elle depuis le mois de janvier 2019 ;

Préjudice moral :

* 800.000 XPF au titre du préjudice moral subi par elle.

A titre subsidiaire :

— PRONONCER l’annulation de vente intervenue le 22 juin 2018 entre Madame

[V] [G] et Monsieur [D] [C] et Madame [V] [R]

pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue ;

— PROCEDER aux restitutions réciproques, savoir :

* ORDONNER la restitution au profit de Madame [V] [G] et Monsieur [D] [C] du bien immobilier objet de ladite vente ;

* ORDONNER à Madame [V] [G] et Monsieur [D] [C] de procéder la restitution du prix d’acquisition d’un montant de 18.500.000 XPF eu profit de Madame [V] [R] ;

* CONDAMNER Madame [V] [G] et Monsieur [D] [C] à régler la somme totale de 12.321.824 XPF au titre des préjudices subis par elle, décomposée comme suit ;

Préjudice financier :

—  9.045.334 XPF au titre des intérêts du prêt immobilier souscrit par elle ;

—  1.479.952 XPF au titre du paiement des frais de notaire exposés par elle ;

—  253.515 XPF au titre des frais exposes par elle pour les prestations anti-termites ;

—  43.023 XPF au titre des frais d’assurance habitation exposés par elle depuis juin 2018.

A cette somme devront être ajouté les frais de remboursement anticipé du prêt.

Préjudice de jouissance :

—  700.000 XPF au titre du préjudice de jouissance subi par elle depuis le mois de janvier 2019 ;

Préjudice moral :

—  800.000 XPF au titre du préjudice moral subi par elle.

A titre plus subsidiaire :

— PRONONCER la résolution de vente intervenue le 22 juin 2018 entre Madame [V] [G] et Monsieur [D] [C] et Madame [V] [R] pour manquement à l’obligation de délivrance conforme ;

— PROCEDER aux restitutions réciproques, savoir :

— ORDONNER la restitution au profit de Madame [V] [G] et Monsieur [D] [C] du bien immobilier objet de ladite vente,

— ORDONNER à Madame [V] [G] et Monsieur [D] [C] de procéder la restitution du prix d’acquisition d’un montant de 18.500.000 XPF eu profit de Madame [V] [R] ;

— CONDAMNER Madame [V] [G] et Monsieur [D] [C] à régler la somme totale de 12.321.824 XPF au titre des préjudices subis par elle, décomposée comme suit ;

Préjudice financier :

—  9.045.334 XPF au titre des intérêts du prêt immobilier souscrit par elle ;

—  1.479.952 XPF au titre du paiement des frais de notaire exposés par elle ;

—  253.515 XPF au titre des frais exposes par elle pour les prestations anti-termites ;

—  43.023 XPF au titre des frais d’assurance habitation exposés par elle depuis juin 2018.

A cette somme devront être ajouté les frais de remboursement anticipé du prêt.

Préjudice de jouissance :

—  700.000 XPF au titre du préjudice de jouissance subi par elle depuis le mois de janvier 2019 ;

Préjudice moral :

—  800.000 XPF au titre du préjudice moral subi par elle.

A titre infiniment subsidiaire :

— CONDAMNER Madame [V] [G] et Monsieur [D] [C] à garantir Madame [V] [R] sur le fondement de l’article 1792 du code civil ;

CONDAMNER Madame [V] [G] et Monsieur [D] [C] à régler la somme totale de 7.117.603 XPF au titre des préjudices subis par elle, décomposée comme suit :

Préjudice matériel :

—  5.321.065 XPF au titre des travaux rendus nécessaires afin de rendre le bien habitable ;

Préjudice financier :

—  253.515 XPF au titre des frais exposes par elle pour les prestations anti-termites ;

—  43.023 XPF au titre des frais d’assurance habitation exposés par elle depuis juin 2018.

Préjudice de jouissance :

—  700.000 XPF au titre du préjudice de jouissance subi par elle depuis le mois de janvier 2019 ;

Préjudice moral :

—  800.000 XPF au titre du préjudice moral subi par elle.

En tout état de cause :

— CONDAMNER Madame [V] [G] et Monsieur [D] [C] à payer à Madame [V] [R] la somme de 300.000 XPF en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du constat d’huissier du 29 avril 2019 et le coût de l’expertise judiciaire.

En réponse, aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2024, Madame [G] et Monsieur [C] demandent au tribunal de :

A titre principal,

— JUGER IRRECEVABLES les demandes formulées par Madame [V] [R] pour n’avoir pas appelé dans la cause le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] à [Localité 9]

A titre subsidiaire,

Concernant les désordres relatifs à la présence de termites et la présence d’humidité dans la douche :

— PRENDRE ACTE que les consorts [E] acceptent de régler à Madame [V] [R] la somme globale de 171.400 francs CFP retenue par l’Expert judiciaire et correspondant pour 24.000 francs CFP au coût de remplacement des plinthes litigieuses de la chambre n°2 (bureau), et pour 147.400 francs CFP au remplacement du siphon et à la réalisation d’une étanchéité du sol et des parois verticales de la douche de la salle de bains.

Concernant les désordres tenant à l’humidité dans le sol et les murs :

— DEBOUTER Madame [V] [R] de sa demande tendant à la résolution de la vente sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil (vices cachés) ;

A défaut,

— CONDAMNER solidairement les époux [W] à garantir les consorts [E] de toutes les conséquences financières de cette résolution, à savoir le coût de la réalisation d’une étanchéité pérenne par cuvelage, telle que préconisée par la demanderesse selon le devis qu’elle produit en pièce n°11, pour un montant de 5.321.065 francs CFP, et de tous dommages et intérêts auxquels les concluants pourraient, le cas échéant, être condamnés.

— DEBOUTER Madame [V] [R] de sa demande tendant à l’annulation de la vente sur le fondement des articles 1110 et suivants du Code civil (erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue) ;

A défaut,

— CONDAMNER solidairement d’une part, les époux [W] à garantir les consorts [E] de toutes les conséquences financières de cette annulation, à savoir le coût de la réalisation d’une étanchéité pérenne par cuvelage, telle que préconisée par la demanderesse selon le devis qu’elle produit en pièce n°11, pour un montant de 5.321.065 francs CFP, et de tous dommages et intérêts auxquels les concluants pourraient, le cas échéant, être condamnés, et d’autre part, l’agence D.P.R. à garantir les consorts [E] des condamnations qui pourraient, le cas échéant, être prononcées à leur encontre, concernant le caractère non habitable de la chambre n°2 (ou le bureau) ;

— DEBOUTER Madame [V] [R] de sa demande tendant à la résolution de la vente sur le fondement des articles 1610 et suivants du Code civil (obligation de délivrance) ;

A défaut,

— CONDAMNER solidairement d’une part, les époux [W] à garantir les consorts [E] de toutes les conséquences financières de cette résolution, à savoir le coût de la réalisation d’une étanchéité pérenne par cuvelage, telle que préconisée par la demanderesse selon le devis qu’elle produit en pièce n°11, pour un montant de 5.321.065 francs CFP, et de tous dommages et intérêts auxquels les concluants pourraient, le cas échéant, être condamnés, et d’autre part, l’agence D.P.R. à garantir les consorts [E] des condamnations qui pourraient, le cas échéant, être prononcées à leur encontre, concernant le caractère non habitable de la chambre n°2 (ou le bureau) ;

— DEBOUTER Madame [V] [R] de ses entières demandes fondées sur l’article 1792 du Code civil (garantie décennale).

En tout état de cause,

— CONDAMNER Madame [V] [R] à payer aux consorts [G] [C] la somme de 500.000 francs CFP en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du constat d’huissier du 29 avril 2019 et le coût de l’expertise judiciaire.

Selon conclusions notifiées par RPVA le 27 mai 2022, les époux [W] demandent de :

— PRONONCER la nullité de l’assignation en intervention forcée de Monsieur et Madame [W] par Monsieur [D] [C] et Madame [V] [G] dès lors qu’aucun moyen de droit n’est articulé dans celle-ci ;

— JUGER en tout état de cause IRRECEVABLE l’action principale initiée par Madame [V] [R] en l’absence en la cause du syndicat des copropriétaires;

SUBSIDIAIREMENT,

— CONSTATER que les actions personnelles nées de l’application de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par dix ans et que la responsabilité de ce dernier ne pourrait, en tout état de cause pas être recherchée à raison de l’acte de division du 14 janvier 2010 établi par Maître [K] ;

SUBISDIAIREMENT,

— JUGER que Monsieur [D] [C] et Madame [V] [Z] sont irrecevables à rechercher la responsabilité contractuelle de Monsieur et Madame [W] dès lors qu’ils ont acheté un appartement à rénover à la société BOAB ;

— JUGER que Monsieur [D] [C] et Madame [V] [G] sont pareillement irrecevables à rechercher la responsabilité délictuelle de Monsieur et Madame [W] laquelle serait en tout état de cause prescrite ;

— JUGER qu’en tout état de cause, Monsieur [D] [C] et Madame [V] [Z] sont irrecevables à rechercher la responsabilité de Monsieur et Madame [W] du fait des travaux qu’ils ont réalisés dans l’appartement vendu à Madame [V] [R] en violation des règles de l’art ;

— DÉBOUTER conséquemment Monsieur [C] et Madame [V] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions en ce qu’elles seraient dirigées à l’encontre de Monsieur et Madame [W] comme étant particulièrement mal fondées ;

— CONDAMNER Monsieur [C] et Madame [V] [G] au paiement de la somme de 500 000 F CFP par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile de la Nouvelle-Calédonie ;

— CONDAMNER la partie succombant aux entiers dépens de l’instance.

Selon conclusions notifiées par RPVA le 27 février 2024, la société DPR IMMOBILIER demande au tribunal de :

— REJETER l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de la société DPR IMMOBILIER ;

— CONDAMNER qui succombera à payer à la société DPR IMMOBILIER la somme de 300.000 XPF sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile de la Nouvelle-Calédonie, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de la SARL ZAOUCHE RANSON, sur offres de droit.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour un exposé plus ample de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie.

Le 30 mai 2024, la juge de la mise en état a clôturé l’affaire qui a été appelée à l’audience de plaidoirie du 16 septembre 2024 et mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du syndicat des copropriétaires

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix ou la chose jugée.

En vertu de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur sur le territoire, c’est-à-dire antérieure à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La jurisprudence considère plus largement qu’il s’agit d’une responsabilité objective qui est engagée à l’égard d’un copropriétaire dès lors que le juge constate que les désordres ont leur origine dans les parties communes de l’immeuble. Conformément aux principes généraux de la responsabilité, sont toutefois exonératoires de responsabilité la faute de la victime ou d’un tiers. A cet égard, le syndicat des copropriétaires peut exercer une action récursoire contre ceux qui auront contribué à la réalisation des dommages.

Mais, de jurisprudence constante, lorsque le vendeur connait l’existence du vice, il lui incombe, avant la vente, soit d’agir auprès du syndicat des copropriétaires pour le faire réparer, soit d’informer les acquéreurs de la situation. Les manquements du vendeur envers l’acquéreur le rendent en effet seul responsable du préjudice subi par ce dernier et le vendeur ne peut être, en ce cas, garanti des conséquences de la résolution de la vente ou de la restitution d’une partie du prix.

En l’espèce, il résulte du règlement de copropriété établi par acte notarié du 14 janvier 2010 que constituent des parties communes : « la totalité du sol bâti et non bâti du terrain tel que désigné au chapitre I ci-dessus, quand bien même certains jardins seraient réservés à la jouissance exclusive de certains copropriétaires, selon les désignations qui précèdent ».

Constituent des parties communes spéciales « les planchers à l’exclusion des revêtements des sols et des plafonds des parties privatives ; les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité, à l’exclusion des revêtements intérieurs, des fenêtres et des portes des parties privatives, les murs porteurs ou non, éventuellement les contremurs, les couvertures, les charpentes […] »

Madame [R] se plaint en particulier des désordres suivants :

— Infestation de termites de bois secs affectant les plinthes de la chambre n°2 ;

— Humidité dans la salle d’eau causée par une erreur de conception-réalisation de la douche à l’italienne par les anciens propriétaires. En effet, l’expert a mis en lumière le fait que la douche doit être revêtue d’un système d’étanchéité liquide au sol, d’un système de protection à l’eau sous carrelage aux murs, de bandes de renforts aux angles verticaux et horizontaux et d’un siphon de sol à double étanchéité ce qui n’est pas le cas actuellement ;

— Humidité dans le sol et les murs des chambres : le vide sanitaire de la villa a été aménagé en espace habitable et cet aménagement aurait dû être accompagné de la mise en œuvre d’un système d’étanchéité des parois enterrées et d’un système de drainage ce qui n’a pas été le cas. Il en résulte une humidité anormale.

Certes, en dehors de la plinthe de la chambre qui est un revêtement de sol, les autres désordres allégués, à savoir l’humidité de la salle d’eau, du sol et des chambres, trouvent leur origine dans les parties communes. Toutefois, les défauts affectent une partie de la chose vendue et trouvent leur cause dans l’acte de vente intervenu entre Mme [R] et les consorts [A].

Néanmoins, dans la mesure où les acheteurs énoncent que les vendeurs connaissaient l’existence du vice et conformément aux éléments développés antérieurement, le moyen tenant à l’irrecevabilité des demandes, en l’absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires, doit être écarté.

Sur la garantie des vices cachés des consorts [A]

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Sur les plinthes

L’expert judiciaire explique que des termites étaient présentes sur les plinthes de la chambre n° 2. Toutefois, l’infestation ayant été traitée, il reste à remplacer les plinthes de la pièce pour un coût de 24 000 F CFP. Compte-tenu de la faible ampleur de l’infestation et des coûts de remise en état, le vice ne remplit pas la condition de gravité suffisante au sens de l’article 1641 du code civil.

En tout état de cause, l’expert écrit que l’infestation aurait pu se faire par marcottage sur des déchets de chantier en mars 2017 ou par essaimage lors de la période de colonisation, entre les mois d’octobre et novembre de la même année, sans certitude. In fine, il s’agit de simples hypothèses et, si Madame [R] a acquis l’appartement le 22 juin 2018, aucun élément de preuve ne permet en fait d’affirmer sans aucun doute que l’infestation était présente lors de l’acquisition.

Dès lors, le désordre n’entre pas dans le cadre de la garantie des vices cachés.

Sur l’humidité dans la salle d’eau

L’expert constate que la douche à l’italienne n’est pas étanche, ce qui est causé par une erreur de réalisation de la douche. Il explique que le défaut d’étanchéité entraîne des infiltrations d’eau qui causent des risques pour la santé des occupants et la pérennité de la construction.

Le vice est nécessairement antérieur à la vente et n’était pas visible pour un acquéreur profane.

Du fait de l’absence d’étanchéité, condition essentielle à l’utilisation normale de la douche à l’italienne, la gravité du vice est établie.

Le vice remplit l’ensemble des conditions pour relever de la garantie des vices cachés des vendeurs.

Sur l’humidité dans le sol et les murs

Il apparaît que le vide sanitaire a été aménagé en pièce habitable. Cet aménagement aurait en principe du être accompagné de la mise en œuvre d’un système d’étanchéité des parois enterrés et d’un système de drainage ce qui n’était en l’occurrence techniquement pas possible, le mur de l’appartement se situant en limite de propriété, sauf à obtenir l’autorisation de réaliser les travaux sur la propriété voisine. Dès lors, le projet n’aurait pas dû être réalisé.

L’expert relève que le risque d’infiltration d’eau au travers des murs et dalles non étanchés est aggravé par la topographie des lieux, l’arrivée des eaux de ruissellement le long du trottoir en pente du voisin et l’absence de gouttière du bâtiment voisin.

Compte-tenu de son origine, le vice était nécessairement présent lors de l’acquisition. Il ne pouvait par ailleurs être décelé par un acquéreur profane.

De même, ni les remontées humides sous le parquet, ni les taches d’humidité sur les murs repeints récemment ni les infiltrations d’eau, sauf période pluvieuse importante, ne pouvaient être visibles.

Il conclut que le bien est en l’état inhabitable et que le vice rend la maison impropre à sa destination.

A cet égard, il importe peu que l’expert n’ait pas précisé dans son rapport le taux exact d’humidité ni produit de photographies des traces, ce qui n’a aucune conséquence sur le fait que le vide sanitaire ait été aménagé en espace habitable dans le mépris des règles de l’art, cet état de fait n’étant au demeurant pas contesté par les consorts [A].

Et, si ces derniers affirment qu’ils ignoraient cette transformation des locaux réalisée par les anciens propriétaires, il n’empêche qu’il est établi que des infiltrations pénètrent dans la chambre n°1 par temps de pluie près de la fenêtre ce qu’ils ont nécessairement constaté en habitant la maison qu’ils ont acquise le 27 novembre 2014 et vendue le 22 juin 2018.

Ainsi, ce désordre relève également en principe de la garantie des vices cachés du vendeur.

Sur la clause de non-garantie

En vertu des dispositions combinées des articles 1134 et 1643 du code civil, dans sa version applicable en Nouvelle-Calédonie, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Toutefois, une telle clause ne peut jouer si le vendeur avait connaissance des vices cachés.

A cet égard, le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

En l’espèce, l’acte notarié du 22 juin 2018 contient une clause de non garantie des vices cachés.

S’il n’est pas contesté que les vendeurs ont réalisé de nombreux travaux de rénovation, dont la rénovation de la salle d’eau, ils ne sont pas à l’origine de la transformation du vide sanitaire de la villa.

Pour autant, il a été établi ci-dessus que le vice se manifestait en cas de fortes pluies de sorte que les vendeurs ne peuvent affirmer qu’ils n’en avaient pas connaissance, même s’il n’est pas établi qu’ils avaient conscience des causes précises des infiltrations.

Dans ces conditions, la clause de non-garantie doit être écartée.

Sur les conséquences

L’article 1644 du code civil dispose qu’en cas de vices cachés, l’acheteur a le choix de rendre la chose et se faire restituer le prix ou de garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

Aux termes de l’article 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’article 1646 ajoute que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

En l’espèce, la connaissance du vice par les vendeurs étant établie, et Madame [R] entendant exercer l’action rédhibitoire, il y a lieu d’ordonner la résolution de la vente et les restitutions réciproques.

Les vendeurs seront également condamnés à lui payer, à titre de dommages-intérêts :

* 253 515 F CFP pour les frais exposés dans les traitements anti-termites ;

* 9 045 334 F CFP au titre des intérêts et frais du prêt immobilier ;

* 1 479 952 F CFP au titre des frais de notaire engagés pour l’acquisition du bien ;

* 400 000 F CFP au titre du préjudice de jouissance subi depuis janvier 2020 ;

* 200 000 F CFP au titre du préjudice moral.

Il n’y a pas lieu d’accorder le remboursement des frais d’assurance habitation qui auraient en tout état de cause été exposés par Madame [R] si elle n’avait pas acquis le bien litigieux.

Sur les demandes formées contre les époux [W]

Sur l’exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation en intervention forcée

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. En outre, il résulte de l’article 56 dudit code que l’assignation contient, à peine de nullité, l’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit.

En l’espèce, dans leur assignation en intervention forcée, les consorts [A] visent notamment l’article 1641 du code civil font valoir que la responsabilité des époux [W] est engagée car ils sont ceux qui ont réalisé les travaux de requalification du vide sanitaire de la villa.

A cet égard, il importe peu que le dispositif de l’assignation n’articule aucune demande contre les époux [W] puisqu’il était précisé dans la motivation que les consorts [A] entendaient se voir garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux.

Bien que développés de manière succincte, ces moyens apparaissent suffisants pour permettre aux époux [W] de préparer et présenter leur défense, étant précisé que les conclusions ultérieures des parties ont permis d’approfondir les débats.

La nullité de l’assignation ne sera donc pas prononcée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’action en garantie des vices cachés doit être formée, en matière d’action récursoire, dans le délai de deux ans à compter de l’assignation, sans pouvoir dépasser le délai butoir de vingt ans résultant de l’article 2232 du code civil suivant la date de la vente conclue par la partie recherchée en garantie.

En l’occurrence, la vente initiale entre les époux [W] et la SCI Boab a été conclue le 27 février 2010, les consorts [A] ont été assignés le 3 juin 2021 et ont eux-mêmes assigné les époux [W] le 14 janvier 2022. Les délais ayant été respectés, le moyen tiré de la prescription sera écarté.

Sur la garantie des époux [W]

Il est de jurisprudence constante que le sous-acquéreur jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenaient à son auteur et qu’il dispose à cet effet, contre le vendeur initial, d’une action directe en garantie des vices cachés.

Les consorts [A] expliquent que les époux [W] ont effectué les travaux de transformation du vide sanitaire de la maison en espace habitable et que, dès lors, ils sont responsables des conséquences induites par l’absence de mise en œuvre d’un système de drainage et d’étanchéité.

Les époux [W], pour se dégager de toute responsabilité, répliquent que les consorts [A] ont acquis l’appartement litigieux non de leurs mains mais de celles de la société Boab.

En réalité, il importe peu que les époux [A] n’aient pas acquis le bien directement des mains des époux [W]. En effet il importe surtout de constater que ces derniers ne reconnaissent pas dans leurs écritures avoir procédé ou fait procéder aux aménagements litigieux qui sont à l’origine des désordres et qu’aucun élément ne permet de le démontrer.

Dès lors, les demandes à leur encontre doivent être rejetées.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire, qui n’est pas sollicitée, ne sera pas ordonnée.

Partie perdante au sens de l’article 396 du code précité, les consorts [A] supporteront l’intégralité des dépens de la procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs les sommes exposées et non comprises dans les dépens. Il sera donc alloué à Madame [R] la somme de 300 000 F CFP en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à la société DPR Immobilier la somme de 100 000 F CFP et aux époux [W] celle de 200 000 F CFP.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort ;

Sur l’action de [V] [R]

DIT que l’action exercée par [V] [R] est recevable,

CONSTATE que l’appartement de type F2 sis [Adresse 6] à [Localité 9] est affecté de vices cachés,

ORDONNE la résolution de la vente intervenue le 22 juin 2018 entre [V] [R] d’une part et [D] [C] et [V] [G] d’autre part,

ORDONNE à [V] [R] de restituer le bien acquis à [D] [C] et [V] [G],

ORDONNE à [D] [C] et [V] [G] de restituer à [V] [R] le prix de la vente qui s’élève à la somme de 18.500.000 F CFP (dix-huit millions cinq cent mille francs CFP),

CONDAMNE [D] [C] et [V] [G] à payer à [V] [R] la somme de 11.378.801 F CFP (onze millions trois cent soixante-dix-huit mille huit-cent un francs CFP) à titre de dommages-intérêts,

Sur l’action récursoire de [D] [C] et [V] [G]

REJETTE l’exception de procédure,

REJETTE la fin de non-recevoir,

REJETTE les demandes formées contre [M] [W] et [Y] [B] épouse [W],

Sur les autres demandes

CONSTATE qu’aucune demande n’est formée contre la société DPR Immobilier,

REJETTE toute autre demande,

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire,

CONDAMNE [D] [C] et [V] [G] à l’intégralité des dépens,

CONDAMNE [D] [C] et [V] [G] à payer à [V] [R] la somme de 300 000 F CFP (trois cent mille francs pacifiques), à la société DPR Immobilier la somme de 100 000 F CFP (cent mille francs pacifiques) et à [M] [W] et [Y] [B] épouse [W], ensemble, celle de 200 000 F CFP (cent mille francs pacifiques) au titre des frais irrépétibles,

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE