N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/00597 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GEHZ

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL La Société CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 552046484, dont le siège social est [Adresse 5], prise en son établissement sis [Adresse 4]

C/

[G] [M]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 05 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 24 Septembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIERE présente lors des débats : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

GREFFIERE présente lors de la mise à disposition : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 05 Novembre 2025 :

Entre :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en son établissement sis [Adresse 3]

représentée par Maître Bertrand VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [G] [M]

né le 06 Septembre 1953 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, substitué par Maître Mathieu PLAS, avocats au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Décembre 2024, l’affaire a été renvoyée aux 22 Janvier 2025, 19 Mars 2025, 26 Mars 2025, 25 Juin 2025 et 24 Septembre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat du défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 05 Novembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 19.11.2018, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M.[B] [M] un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel outre une provision sur charges comprise.

Le 21.05.2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 983.96€.

Par acte de commissaire de justice en date du 09.08.2024, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner M.[B] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M.[B] [M] à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes :

* 1676.27 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 31.07.2024,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer,outre la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 09.08.2024.

A l’audience, les parties s’accordent sur le fait que l’arriéré locatif ait été réglé. La S.A CDC HABITAT SOCIAL maintient ses demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’a pas été réalisé, M.[B] [M] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A CDC HABITAT SOCIAL a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M.[B] [M].

M.[B] [M] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05.11.2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M.[B] [M], représenté par son avocat, s’étant présenté il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 9], par voie électronique, plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets.

Or, la S.A CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir régulièrement signifié le 21.05.2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 983.96€. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

Toutefois, il est établi que M.[B] [M] a intégralement réglé la dette locative réclamée dans l’assignation avant l’audience selon le décompte de la S.A CDC HABITAT SOCIAL arrêté au 16.09.2025. En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies. Il y a donc lieu de déclarer sans objet la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et par voie de conséquence, la demande d’expulsion du défendeur ou de tout occupant de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet en outre au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

La S.A CDC HABITAT SOCIAL justifie d’un décompte arrêté au 31.07.2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 0 €.

Au vu du décompte susvisé, il est établi que la dette locative a été intégralement réglée avant l’audience. Par conséquent, la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif est sans objet, la créance étant éteinte.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

La demande d’indemnité d’occupation est fondée sur l’hypothèse d’une résiliation du bail et d’une occupation sans droit ni titre. Étant donné que la clause résolutoire n’a pas été acquise et que le bail demeure en cours, la demande d’indemnité d’occupation est sans objet et doit être déclarée comme telle.

Sur les autres demandes :

Compte tenu de l’équité, et de la régularisation intégrale des loyers impayés intervenu grâce notamment au virement ARRCO en date du 07.07.2025 et non directement de la part de [B] [M], il convient de le condamner à payer à la S.A CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, partie succombante à l’instance, M.[B] [M] devra supporter la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance de référé contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’extinction de la dette locative au titre des loyers impayés pour le logement situé au [Adresse 2] ; et DISONS qu’il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 19.11.2018, entre la S.A CDC HABITAT SOCIAL et M.[B] [M] ;

CONDAMNONS M.[B] [M] à payer à la S.A CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Elise TAMIL