N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00381 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKYX

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I. DBCA

C/

[R] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 06 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 25 juin 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 06 Août 2025, composé de :

PRESIDENT : Elise TAMIL

GREFFIER : Pierrette MARIE-BAILLOT

Entre :

S.C.I. DBCA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pascal DUBOIS, avocat au barreau de LIMOGES

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [R] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pauline CASTILLE, avocat au barreau de LIMOGES

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 25 Juin 2025, les avocats ont déposer leurs dossiers de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 06 Août 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DES FAITS

La SCI DBCA a donné à bail à M.[R] [B] un appartement T4 dans un immeuble sis à [Adresse 2], selon un contrat en date du 1er avril 2022 pour un loyer mensuel de 525€ augmenté d’une provision sur charges de 90€ comprenant la consommation de gaz propane dans la cuve extérieure et la vidange annuelle de la fosse toutes eaux.

Le loyer prévoyait une clause d’indexation automatique à la date anniversaire du contrat, l’indice de base étant celui du 4ème trimestre 2021, d’une valeur de 132.62.

Le 31 août 2023, M.[R] [B] recevait un commandement de payer la somme de 994.69€.

Le 06 mars 2024, une assignation par commissaire de justice était délivrée à M.[R] [B] pour voir :

Constater la résiliation de bail pour non-paiement des loyers et chargesOrdonner son expulsionCondamner au paiement de la somme de 1.177,00€ à titre de provision selon le décompte arrêté au mois de février 2024Condamner à verser une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles et ce jusqu’à son départ effectif des lieux qu’il occupe tant lui-même que toute personne de leur chefCondamner au paiement de la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépensLe 30 mars 2024, le locataire donnait congé et quittait effectivement le logement le 02 mai 2024. Un constat d’état des lieux était établi par commissaire de justice le 03 mai 2024.

La SCI DBCA sollicite de voir :

Constater que M.[R] [B] a quitté les lieux le 03 mai 2024 et qu’il n’y a donc plus lieu à résiliation de bailCondamner à titre provisionnel M.[R] [B] au paiement de la somme de 2.240,97€ selon le décompte en date du 02 mai 2024 au titre des loyers et charges impayésDébouter M.[R] [B] de sa demande de dommages et intérêts, et d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileCondamner M.[R] [B] au paiement de la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileLe condamner aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement et de constat d’état des lieux de sortie du 03 mai 2024Au soutien de ses demandes, la SCI DBCA indique que le défendeur n’a pas réglé le loyer du mois d’avril 2024 ni les quelques jours où il est resté dans les lieux au mois de mai 2024. Sur les charges, la société demanderesse explique que si des provisions sur charges ont été versées par M.[R] [B], celles-ci doivent être régularisées une fois les travaux réalisés. Pour ce faire, elle avance les factures. La SCI DBCA soutient en outre que la chaudière est accessible depuis le logement de M.[R] [B] et que ce n’est que le compteur de gaz qui se trouve dans le logement loué à un voisin.

Sur la somme de 2.240,97€ la société demanderesse explique qu’elle se compose des loyers et charges impayés, de la régularisation des charges, l’entretien annuel de la chaudière, du nettoyage du logement après le départ de M.[R] [B] et de la déduction du dépôt de garantie.

M.[R] [B] demande pour sa part de voir:

Constater son départ du logement et de débouter la SCI DBCA de sa demande d’expulsionConstater le versement intégral des loyers par ses soins sur les années 2023 et 2024Rejeter la demande de la SCI DBCA de paiement de la somme de 2.240,97€ au titre des loyers et charges impayés et de la facture de nettoyage de l’entreprise Nettoyage Aredien d’un montant de 485,56€Constater le règlement des charges tenant à la vidange de la fosse toutes eaux et à l’entretien de la chaudièreOrdonner une réévaluation de la régularisation des charges énergétiquesConstater l’indécence énergétique du logementCondamner la SCI DBCA au paiement de la somme de 228€ en remboursement de l’augmentation du loyer pour la période d’avril 2023 à avril 2024Condamner la SCI DBCA au paiement de la somme de 2000€ au titre de son préjudice moral, de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépensAu soutien de ses prétentions, M.[R] [B] a fait valoir que le diagnostic énergétique (DPE) du logement loué le classifie en catégorie E pour une consommation annuelle d’énergie de 287kw/an soit environ 1987€. Il ajoute que le bailleur n’a fait réaliser aucun travaux d’amélioration énergétique. L’intéressé allègue avoir subi des dépenses énergétiques anormales et une augmentation de son loyer indu en raison de l’état de son logement qu’il qualifie d’indécent. Il sollicite ainsi le remboursement de la somme de 228€ au titre de l’augmentation indue de son loyer d’avril 2023 à avril 2024.

Sur le paiement des loyers, M.[R] [B] indique avoir réglé tous ceux de l’année 2023. Il fournit les justificatifs des règlements de l’année 2023 jusqu’au 31 mars 2024, estimant que les loyers des mois d’avril et mai 2024 ont été soldés par le dépôt de garantie.

Selon lui, la difficulté se porte sur les charges du logement. Il conteste les montants sollicités au titre des vidanges fosses toutes eaux, de la consommation de gaz et de l’entretien de la chaudière en l’absence d’éléments justificatifs complets et face à l’incompréhension des calculs. En effet, M.[R] [B] explique que le contrat de bail ne prévoit qu’une seule vidange annuelle tandis que la SCI DBCA fournit des calculs pour des périodes semestrielles dont une seule n’est justifiée par une facture. Selon M.[R] [B] aucun élément ne permet de savoir si une vidange de la fosse toutes eaux a été réalisée en juin 2023.

Sur le gaz, le défendeur explique qu’il ne peut procéder au contrôle de sa consommation dans la mesure où le compteur se trouve dans le logement voisin. Il explique avoir sollicite à plusieurs reprises le détail de sa consommation auprès de son propriétaire. Il précise que seule la facture du 08 février 2024 lui a été communiquée avec une mention manuscrite sur le prix du gaz non vérifiable. Il ajoute que sa consommation n’est pas en rapport selon lui avec les régularisations sollicitées.

Sur l’entretien de la chaudière, M.[R] [B] estime avoir réglé la somme de 15376€ pour sa première année d’utilisation d’avril 2022 à avril 2023

Sur les frais de nettoyage, M.[R] [B] affirme être resté durant deux années dans le dit logement. Selon lui, les traces relevées par le commissaire de justice lors de l’état des lieux de sortie relève de l’usure normal du logement. Il soutient avoir restitué un logement propre et sans dégradations. Il indique en outre que la facture ne permet pas de vérifier le détail de la prestation réalisée.

Enfin, M.[R] [B] estime que l’acharnement de la SCI DBCA a réclamé des charges incomprises sans justificatif satisfaisant l’a mis dans une détresse émotionnelle justifiant l’octroi d’une somme de 2000€ en réparation de son préjudice moral.

L’affaire était mise en délibéré le 06 août 2025.

MOTIVATIONS

Sur la résiliation du bailM.[R] [B] ayant quitté les lieux le 2 mai 2024 après avoir donné congé le 30 mars 2024, la relation contractuelle a pris fin de plein droit. Il n’y a plus lieu à prononcer la résiliation du bail ni l’expulsion.

Sur les loyers impayésLe dépôt de garantie peut être imputé des sommes dues pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, M.[R] [B] justifie du paiement des loyers de l’année 2023 et jusqu’au 31 mars 2024.

Pour les loyers d’avril et mai 2024, le locataire ayant quitté les lieux le 2 mai 2024, il est redevable du loyer d’avril 2024 et des 2 jours du mois de mai 2024, soit la somme de 684.51€ au titre du loyer du mois d’avril 2024 et la somme de 42.87€ au titre du loyer du mois de mai 2024, soit la somme totale de 727.38€.

Le dépôt de garantie étant de 555€, la somme due au titre des loyers impayés par M.[R] [B] est donc de 172.38€.

Par conséquent, M.[R] [B] sera condamné à régler à la SCI DBCA la somme de 172.38€ au titre des loyers impayésdes mois d’avril 2024 et mai 2024.

Sur le paiement des chargesL’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de justifier du montant des charges par la production de pièces justificatives.

a-Sur la vidange de la fosse toutes eaux

En l’espèce, la SCI DBCA , demanderesse, à qui il incombe la charge de la preuve fournit les éléments suivants :

Quittance du 14 juin 2023 où il est indiqué « vidange fosses toutes eaux du 1er janvier au 14 juin 2023 » pour 60,50 €Quittance du 31 décembre 2023 où il est indiqué « vidange fosses toutes eaux du 15 juin au 31 décembre 2023 » pour 71,64 €Facture du 6 décembre 2023 : vidange fosse 3000L d’une habitation à usage locatifQuittance du 2 mai 2024 où il est indiqué « vidange fosses toutes eaux du 01/01 au 02/05/2024 » pour 44,06 € Le contrat prévoit une vidange annuelle.

La SCI DBCA a procédé à un calcul proratisé basé sur la surface du logement (80 m²) et le nombre de jours de présence de M.[R] [B] au sein du logement.

Cependant, une seule facture en date du 6 décembre 2023 justifie une vidange effective. Les autres montants réclamés ne sont étayés que par des calculs manuscrits réalisés par le propriétaire, et ce sans justificatifs.

Seule la somme correspondant à la vidange justifiée par la facture du 6 décembre 2023 peut être retenue. Cette vidange d’un montant de 71,64 € est proratisée sur la période d’occupation de M.[R] [B] dans le logement.

Toutefois, la quittance du 12 janvier 2024 portant régularisation des charges du 14 juin au 31 décembre 2023 fait apparaître un solde créditeur de 214,25 € en faveur de M.[R] [B], les provisions sur charges ayant couvert les charges de cette période.

Par conséquent, aucune somme complémentaire à ce titre n’est due par M.[R] [B].

b-Sur la consommation de gaz

En l’espèce, la SCI DBCA, demanderesse, à qui il incombe la charge de la preuve fournit les éléments suivants :

Quittance du 14 juin 2023 où il est indiqué « consommation de gaz du 1er janvier au 14 juin 2023 » de 221m³ pour 1.030,97 €Quittance de décembre 2023 où il est indiqué « consommation de gaz du 14 juin au 31 décembre 2023 » de 71m³ pour 344,11 €Quittance du 2 mai 2024 où il est indiqué « consommation de gaz du 1er janvier au 2 mai 2024 » de 132m³ pour 643 €Ces quittances sont, pour les dernières, accompagnées de feuilles de calculs manuscrits réalisés par le propriétaire, et ce sans référence claire à un relevé contradictoire du compteur de gaz ni au prix référencé du gaz.

La SCI DBCA a fournit une photographie du compteur datée du 31 décembre 2023 sans autres éléments d’authentification, ainsi qu’une facture en date du 08 février 2024 d’un montant de 1825.49€ sans aucune indication relative à la consommation de gaz de M.[R] [B], si ce n’est une mention manuscrite du prix du gaz d’un montant de 2.47.36€.

Or, les calculs manuscrits sans référence à des factures ou relevés officiels précis ne constituent pas des justificatifs suffisants.

Les demandes de régularisation de charges de gaz sont rejetées faute de justificatifs probants.

c-Sur l’entretien annuel de la chaudière

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges d’entretien annuel des équipements mentionnés au contrat de bail sont à la charge du locataire. Cependant, cette obligation ne peut être mise en œuvre que si l’entretien a été effectivement réalisé et justifié.

En l’espèce, il est constant que M.[R] [B] a réglé l’entretien annuel sur l’année 2022-2023. La SCI DBCA réclame l’entretien du 24 août 2023 au 2 mai 2024 sur la base d’un calcul proratisé à partir de la facture du 31 août 2023.

Pour justifier sa demande, la SCI DBCA doit produire la facture d’entretien réalisé sur la période pour laquelle un règlement est sollicité.

En l’absence de cette justification, la demande de ce chef est rejetée.

Sur le paiement des frais de nettoyage L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 distingue l’usure normale des dégradations imputables au locataire. Le simple état de saleté relevé ne constitue pas une dégradation mais relève de l’usure normale après deux années d’occupation.

L’état des lieux de sortie fait état d’un état d’usure normal, de saleté et de crasse.

La SCI DBCA produit une facture du 30 juin 2024 de la société Nettoyage Aredien de 483,66 € relative à des travaux de nettoyage de l’appartement. Le locataire n’est tenu que du nettoyage courant, non d’un nettoyage professionnel.

La demande de ce chef est rejetée.

Sur l’indécence énergétique du logement M.[R] [B] invoque l’indécence énergétique sur la base d’un DPE classe E avec consommation représentant 1987 € annuels.

Si un logement de classe E n’est pas automatiquement indécent, l’indécence peut résulter de charges énergétiques manifestement disproportionnées. En l’espèce, une consommation de près de 2000 € annuels pour un T4 peut caractériser une indécence énergétique.

Toutefois, M.[R] [B] ne démontre pas précisément l’impact de cette situation sur ses conditions de vie ni ne produit d’expertise technique établissant les défaillances du logement.

Cette demande est rejetée faute d’éléments probants suffisants.

Sur l’indexation du loyer

M.[R] [B] conteste l’augmentation de 228 € appliquée d’avril 2023 à avril 2024, invoquant l’indécence énergétique du logement.

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la révision du loyer selon la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) est de droit, sauf logement indécent.

En l’espèce, la SCI DBCA, qui se prévaut de la clause d’indexation contractuelle, doit justifier de l’indice IRL appliqué et du calcul effectué. À défaut de production de ces éléments, la conformité de l’indexation ne peut être vérifiée.

Par ailleurs, l’indécence énergétique du logement n’étant pas établie (cf. supra point 5), l’interdiction d’indexation qui en découlerait ne peut être retenue.

Cette demande est rejetée faute d’éléments permettant d’apprécier la contestation.

Sur le préjudice moral de M.[R] SULTANM.[R] [B] sollicite 2.000 € au titre du préjudice moral lié aux réclamations non justifiées du bailleur. Sa demande répétée d’accès au compteur de gaz et de justificatifs des charges, restée sans réponse satisfaisante, caractérise un manquement du bailleur à ses obligations d’information.

Cependant, M.[R] [B] ne démontre pas l’existence d’un préjudice moral distinct des désagréments inhérents au contentieux.

Par conséquent, cette demande est rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civil et les dépensLes parties succombent partiellement dans leurs demandes respectives. Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du CPC. Chaque partie supportera ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire,

CONSTATE que M.[R] [B] a quitté les lieux le 2 mai 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à résiliation de bail ni à expulsion ;

CONDAMNE M.[R] [B] au paiement de la somme de 172.38€ correspondant aux loyers d’avril 2024 et des 2 jours de mai 2024, après déduction faite du dépôt de garantie de 555€ ;

REJETTE toutes autres demandes de la SCI DBCA relatives aux charges de gaz, entretien chaudière et frais de nettoyage ;

REJETTE toutes autres demandes de M.[R] [B] ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du CPC ;

LAISSE les dépens à la charge de chaque partie.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Pierrette MARIE-BAILLOT Elise TAMIL