N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/00858 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GHNV

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4] METROPOLE

C/

[H] [M]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 05 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 01 Octobre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 05 Novembre 2025 :

Entre :

Société [Localité 4] HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4] METROPOLE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [H] [M]

né le 15 Avril 1992 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 02 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mai 2025 où une réouverture des débats a été ordonnée au 01 Octobre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 05 Novembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un contrat du 31 mars 2023, la société [Localité 4] HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel révisable de 352,14€ outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société [Localité 4] HABITAT a fait signifier un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire.

La société [Localité 4] HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Par ordonnance du 7 mai 2025 le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé a ordonné la réouverture des débats et enjoint à la demanderesse de communiquer à la juridiction le congé donné par le locataire, sursis à statuer sur l’ensemble des demandes, et réservé les dépens.

A l’audience du 1er octobre 2025, la société [Localité 4] HABITAT – représentée par son conseil – précise que le locataire est parti, et dépose son dossier.

Monsieur [M] [H] bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025 par procès verbal de recherches infructueuses n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 22 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 02 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société [Localité 4] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Le bail conclu aux termes d’un contrat du 31 mars 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant cette clause a été signifié le 06 septembre 2024, pour la somme en principal de 2779,64€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 octobre 2024.

Le locataire a donné congé le 15 mars 2025 par lettre recommandée avec avis de réception du 19 mars 2025, invoquant un délai de préavis de 1 mois.

Le bailleur ne conteste pas à l’audience le délai de préavis de un mois, et précise que le locataire a quitté les lieux.

Il y a donc lieu de constater que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société [Localité 4] HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [H] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, et des frais de “réparations locatives” non définis et ne relevant pas du champ d’application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, la somme de 4714,17€ à la date du 30 septembre 2025.

Monsieur [M] [H] non comparant n’apporte par hypothèse aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dus, au paiement de cette somme de 4714,17€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2779,64€ à compter du commandement de payer (6 septembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société [Localité 4] HABITAT, Monsieur Monsieur [M] [H] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu aux termes d’un contrat du 31 mars 2023 entre la société [Localité 4] HABITAT et Monsieur [M] [H] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 07 octobre 2024;

CONSTATONS que Monsieur [M] [H] a quitté les lieux le 19 avril 2025 ;

DISONS que la demande d’expulsion est devenue sans objet ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [H] à verser à la société [Localité 4] HABITAT à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dus, la somme de 4714,17€ (quatre mille sept cent quatorze euros et dix sept centimes)(décompte arrêté au 30 septembre 2025) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2779,64€ à compter du commandement de payer (6 septembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [H] à verser à la société [Localité 4] HABITAT une somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Haute-[Localité 5] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

La Greffière, La Présidente,

Audrey GUÉGAN Elisabeth WASTL