N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/01031 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GFPH

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[B] [I]

C/

[J] [F]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 17 Septembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 11 Juin 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 17 Septembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [B] [I]

né le 25 Septembre 1969 à [Localité 5] (44)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sylvia DELIRANT, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Madame [J] [F]

née le 24 Septembre 1982 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Cassandre BERSOULT, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 09 Octobre 2024, l’affaire a été renvoyée aux 12 Février 2025 et 11 Juin 2025, date à laquelle les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 17 Septembre 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 24 novembre 2018, [B] [I] a donné à bail à [J] [F] et [G] [C] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel révisable de 500 €, outre un dépôt de garantie de 500 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, [B] [I] a fait signifier un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire.

Par un acte de commissaire de justice du 22 mai 2024 [B] [I] a fait assigner [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 11 juin 2025, [B] [I]- représenté par son conseil – dépose son dossier. Aux termes de son assignation, il sollicite de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ; à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail ; d’ordonner l’expulsion de [J] [F] ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse ; et de condamner cette dernière au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1955,44 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

[J] [F] – représentée par son conseil – dépose son dossier. Aux termes de ses conclusions, et auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige, elle sollicite de voir, à titre principal, constater qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre des arriérés de loyers dus à Monsieur [I], à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement sur 36 mois, et constater qu’elle s’engage à verser la somme de 50 euros par mois, au titre du paiement de l’arriéré en sus de son loyer courant et de ses charges, et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, et en tout état de cause, débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes, ordonner la poursuite du contrat, constater que l’action portant sur les arriérés de loyers à compter du 30 novembre 2018 au 22 mai 2021 est prescrite de sorte qu’aucune somme ne pourra être réclamée à ce titre, constater que l’augmentation du loyer pratiqué le 1er décembre 2022 est illégale au regard du DPE classant le logement en catégorie F de sorte que le loyer dû est de 500 euros et ce, depuis la conclusion du bail, et dire que chaque partie conserve la charge de ses dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, et lecture en a été donnée au cours des débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 24 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Le bail conclu le 24 novembre 2018 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant cette clause a été signifié le 20 février 2024, pour la somme en principal de 1734,05 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 avril 2024.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 “Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

En vertu de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 “toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.”

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le demandeur produit un décompte démontrant que la défenderesse reste devoir la somme de 1955,44€ à la date du 05 juin 2025. Cependant, les arriérés antérieurs au 22 mai 2021, d’un montant de 748 euros, prescrits, seront soustraits de la dite somme.

Il sera par ailleurs précisé que le bailleur pouvait valablement augmenter le loyer conformément aux stipulations contractuelles, et au regard des normes en matière de performance énergétique, le contrat de bail relatif au logement classé “F” au terme du DPE du 14 août 2013 étant antérieur au 1er janvier 2023.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 1207,44 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Compte tenu de ces éléments, de la reprise des paiements relatifs au loyer courant avant l’audience, et des propositions de règlements formulées par la défenderesse, cette dernière sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de [J] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

[J] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens.

En équité, il n’y a pas lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de [B] [I] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 novembre 2018, entre [B] [I] et [J] [F], concernant un logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 21 avril 2024 ;

CONDAMNE [J] [F] à verser à [B] [I] la somme de 1207,44 € (mille deux cent sept euros et quarante quatre centimes), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE [J] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 50 € (cinquante euros) chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [B] [I] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que [J] [F] soit condamnée à verser à [B] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE [B] [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [J] [F] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,

Audrey GUÉGAN Elisabeth WASTL