AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 MAI 2026

N° RG 25/00518 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LSCD

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.C.I. FCPM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Victoria LE BOZEC, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B609 substitué par M^e Julie FROESCH, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D501

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [H] [N], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Nastassia WAGNER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B410

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 05 mars 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e WAGNER (case)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e Le BOZEC (case)

M^e WAGNER (case)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 mai 2017, Madame [Z] [L] et Madame [R] [W] ont consenti à Monsieur [H] [N] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 560 euros ainsi que 30 euros pour les charges.

La SCI FCPM a acquis l’immeuble loué en 2022.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SCI FCPM a fait signifier à Monsieur [H] [N] le 19 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2560 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025 remis à étude, la SCI FCPM a fait assigner Monsieur [H] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 décembre 2025 et a été successivement renvoyée jusqu’à l’audience du 05 mars 2026.

Monsieur [H] [N] a constitué avocat le 18 juillet 2025.

Aux termes de ses conclusions reçues le 05 février 2026, la SCI FCPM, représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Sur les demandes reconventionnelles,

— constater l’existence de contestations sérieuses,

— renvoyer les parties à se pourvoir au fond,

Subsidiairement,

— débouter Monsieur [H] [N] de ses demandes reconventionnelles,

— recevoir la SCI FCPM en ses demandes additionnelles,

— condamner Monsieur [H] [N] à lui verser la somme de 55 euros par mois au titre de l’occupation sans droit ni titre de la place de stationnement privative depuis le 1er janvier 2025,

— condamner Monsieur [H] [N] à lui verser la somme de 680 euros au titre de son préjudice financier,

— condamner Monsieur [H] [N] à lui verser la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral,

En tout état de cause,

— Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [N] ;

— le condamner à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 896 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 640 euros ;

— le condamner à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;

Au soutien de ses demandes, la SCI FCPM argue que le loyer a été revalorisé à la somme de 610 euros par mois outre 30 euros de charges, soit à la somme de 640 euros par mois. Elle expose que le locataire ne règle pas régulièrement les loyers et charges, et qu’il n’a pas intégralement régularisé sa situation postérieurement à la délivrance du commandement de payer. Elle indique que Monsieur [H] [N] a finalement régularisé la dette locative à réception de l’assignation mais qu’il est coutumier des paiements tardifs du loyer ce qui lui cause un préjudice financier. Elle maintient ainsi ses demandes principales. Elle argue également d’un comportement injurieux de Monsieur [H] [N] à son égard.

Elle ajoute que Monsieur [H] [N] occupe une place de stationnement de la résidence sans disposer d’un contrat de bail alors que les autres locataires disposent d’un bail et règlent un loyer de 55 euros par mois.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [H] [N] relatives à un trop perçu de loyer, aux frais d’entretien de la chaudière et à l’indemnisation de son préjudice moral, elle estime que ces demandes, qu’elle conteste, relèvent de la compétence du juge du fond.

Aux termes de ses conclusions reçues le 05 mars 2026, Monsieur [H] [N] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

— débouter la SCI FCPM de ses demandes,

A titre subsidiare,

— lui accorder des délais de paiement,

— ordonner la suspension des effets de la clause réolutoire,

A titre reconventionnel,

— condamner la SCI FCPM au paiement de la somme de 2880 euros au titre du trop perçu de loyer,

— maintenir le loyer à la somme de 530 euros outre 30 euros de charges,

— condamner la SCI FCPM au paiement de la somme de 538,40 euros au titre de l’entretien de la chaudière,

— condamner la SCI FCPM au paiement de la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral subi,

— condamner la SCI FCPM à payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En cas de besoin,

— ordonner le renvoi de la procédure devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant au fond,

— fixer une date d’audience et convoquer les parties,

— condamner la SCI FCPM aux dépens ;

Il expose qu’il a apuré la dette locative par virement du 29 avril 2025. Il estime que les arriérés réclamés par le bailleur correspondent en réalité au loyer courant et non pas à une dette locative.

Il indique par ailleurs que le bailleur a unilatéralement augmenté le loyer à la somme de 610 euros en décembre 2022 et rappelle qu’il n’a signé aucun avenant au contrat pour cette augmentation qui ne saurait être assimilée à une simple revalorisation annuelle du loyer. Il sollicite ainsi, à titre reconventionnel, le remboursement du trop perçu de loyer depuis décembre 2022 ainsi que le remboursement de charges qui lui ont été imposées au titre de l’entretien de la chaudière.

Il précise que la SCI FCPM lui a fait parvenir un congé pour motifs sérieux et légitimes qu’il conteste. Il conteste par ailleurs tout comportement injurieux à l’égard du bailleur. S’agissant de l’occupation d’une place de stationnement, Monsieur [H] [N] argue que la SCI FCPM ne rapporte pas la preuve du caractère privé de cette place pour laquelle elle ne justifie pas de sa qualité de propriétaire.

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 05 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes et la compétence du Juge des référés

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 484 du Code de Procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence le Juge des référés peut prendre toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Cette condition d’urgence pour la prescription des mesures s’apprécie à la date à laquelle le juge statue.

Les deux conditions posées par le texte s’appliquent cumulativement.

Au surplus, s’agissant de la condition tenant à l’absence de contestation sérieuse, il est de droit constant que le juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable, doit passer outre une contestation superficielle, mais qu’il ne peut exercer les pouvoirs qui lui sont conférés par l’article 834 du Code de procédure civile lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En l’espèce, la SCI FCPM fonde ses demandes principales sur la dette locative qu’elle estime être à la charge de Monsieur [H] [N] au regard du contrat de bail du 15 mai 2017 dont elle prétend que le loyer, initialement fixé à un montant de 530 euros par mois (ce qui n’est pas contesté bien que la page du contrat de bail relative au montant du loyer n’ait pas été produite aux débats), a été revalorisé à la somme de 610 euros par mois après qu’elle ait acquis le bien immobilier (cette acquisition n’étant également pas contestée alors que la SCI FCPM ne produit pas son titre de propriété).

Cependant, outre le fait qu’une augmentation de loyer d’un montant de 80 euros mensuel supplémentaire au regard du loyer initial ne puisse être analysée comme une simple revalorisation annuelle de ce loyer, force est de constater que la SCI FCPM ne produit aucun accord ou avenant au contrat de bail dûment signé par le locataire établissant qu’il aurait accepté cette augmentation de loyer.

Bien au contraire, Monsieur [H] [N] produit un projet d’avenant au contrat en date du 23 septembre 2022, qui est uniquement signé par le bailleur, et qu’il déclare ne pas avoir accepté.

En conséquence, la SCI FCPM qui chiffre l’arriéré locatif en se fondant sur un loyer dû de 610 euros par mois, lequel est contesté par Monsieur [H] [N], ne caractérise pas la compétence du juge des référés pour statuer sur ses demandes principales en résiliation de bail, en paiement de l’arriéré locatif, en expulsion du locataire et en fixation d’une indemnité d’occupation, alors que tant le principe que le quatum de sa créance sont contestées.

En l’état, les contestations portées par Monsieur [H] [N] doivent être considérées comme étant sérieuses, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé et les demandes présentées par la SCI FCPM seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [H] [N]

Les demandes reconventionnelles de Monsieur [H] [N] tendant au remboursement du trop perçu de loyer par le bailleur sont liées à l’appréciation, par le juge du fond, de l’existence ou non d’une obligation liant les parties relativement à un loyer fixé à la somme mensuelle de 610 euros.

Dès lors, elles excèdent également les pouvoirs du juge des référés et seront déclarées irrecevables, tout comme les autres demandes reconventionnelles de Monsieur [H] [N] qui devront être examinées dans le cadre de la même instance.

Sur l’urgence :

Monsieur [H] [N] ne démontre pas l’urgence à statuer tant sur les demandes principales que les demandes reconventionnelles dans la mesure où il n’est pas contesté que le locataire a apuré la dette locative et a repris le paiement intégral du loyer courant.

Il appartiendra ainsi aux parties de se pourvoir sur le fond devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1].

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI FCPM, partie perdante principalement, sera condamnée aux dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SCI FCPM, tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [H] [N] la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses ;

DECLARONS irrecevables les demandes présentées par la SCI FCPM ;

DECLARONS irrecevables les demandes reconventionnelles de Monsieur [H] [N] ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront ;

CONDAMNONS la SCI FCPM à payer à Monsieur [H] [N] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SCI FCPM de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI FCPM aux dépens ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 05 mai 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge , assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier La Juge