N° RG 24/00527 – N° Portalis DBYE-W-B7I-D3VC /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° RG 24/00527 – N° Portalis DBYE-W-B7I-D3VC

Minute n° 25/00324

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 18 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [G] [T]

né le 07 Mars 1947 à [Localité 7] (Pas-de-calais),

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sébastien ROBIN de la SCP ROUET-HEMERY/ROBIN, avocats au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [Y],

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Gilda LIMONDIN de la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 13 Juin 2025

DÉCISION :

conrtradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 18 Juillet 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 24/00527 – N° Portalis DBYE-W-B7I-D3VC /

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat passé par acte sous seing privé à effet du 5 août 2009, M. [P] [Y] et Mme [L] [W] épouse [Y] ont loué à M. [G] [T] et Mme [B] [D] épouse [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 556 euros, 15 euros de provision sur charges et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 556 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé le 5 août 2009.

M. [P] [Y] et Mme [B] [D] épouse [T] sont par la suite décédés.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 5 juin 2023.

Se prévalant de différents préjudices, M. [G] [T] a, par acte de commissaire de justice délivré le 30 mai 2024, fait assigner Mme [L] [W] veuve [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux aux fins de réparation et de restitution de dépôts de garantie.

À l’audience à laquelle l’affaire a été retenue, après plusieurs renvois à la demande des parties aux fins de mise en état, M. [G] [T], représenté par son conseil déposant son dossier, a sollicité du juge qu’il :

déclare que le logement qui lui était loué est indécent,juge en tout état de cause que la défenderesse a manqué à ses obligations telles qu’exposées par la loi du 6 juillet 1989,condamne la défenderesse à lui payer les sommes de :° 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

° 1 298,40 euros au titre du remboursement des frais de déménagement,

° 1 000 euros au titre du préjudice moral,

° 1 116 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre 56 euros par mois de retard à défaut de règlement dans le mois de la présente décision, et ce jusqu’à parfait paiement,

° 228 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie concernant le remplissage de la cuve à fioul,

° 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne la défenderesse aux entiers dépens de l’instance.

Il se fonde sur les articles 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et 1231-1 du code civil pour indiquer avoir alerté sa bailleresse et le mandataire de celle-ci, en vain, quant à des difficultés liées notamment au renouvellement de l’air, lesquelles existaient dès son entrée dans les lieux, de même qu’à son état de santé et au handicap de son fils résidant avec lui. Il ajoute que ces difficultés ont été constatées par l’organisme Soliha, qui a conclu à l’absence de conformité du logement aux normes de décence. Il oppose qu’il en est résulté pour lui des désordres, le privant de la possibilité de profiter pleinement des lieux, l’obligation de déménager, impliquant que les frais qu’il a engagés à ce titre soient mis à la charge de la défenderesse, et un préjudice moral lié à des démarches pénibles à réaliser en raison de l’inertie de Mme [Y].

S’agissant des dépôts de garantie, visant la loi du 6 juillet 1989, il souligne une absence de restitution dans le délai légal, justifiant l’application de la pénalité prévue par la loi. Il invoque en outre la remise, lors de l’entrée dans les lieux, d’un second chèque de dépôt de garantie lié au remplissage de la cuve de fioul qui a été immédiatement encaissé et qui doit par suite être déduit de la part non remplie au moment de son départ.

Sollicitant le rejet des demandes reconventionnelles formées par la défenderesse, il soutient avoir déjà réglé la somme de 0,49 euros ainsi que l’indique un courriel de la mandataire de la bailleresse daté du 3 novembre 2023, ne pas avoir perçu d’indemnisation de la part de son assureur qu’il indique avoir mobilisé à tort suite à un dégât des eaux et avoir procédé à l’entretien de la chaudière.

Mme [L] [W] veuve [Y], également représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses écritures par lesquelles elle demande au juge de :

débouter le demandeur de l’ensemble de ses prétentions,le condamner au paiement des sommes de :° 2 162,09 euros au titre de l’arriéré de charges locatives, de la consommation de fioul et des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 581 euros,

° 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour obtenir le rejet des prétentions du demandeur, elle réfute le caractère indécent du logement donné à bail, opposant qu’aucuns travaux n’étaient préconisés par le diagnostic de performance énergétique lors de la prise des lieux et que l’absence de ventilation relevée par Soliha ne peut, à elle seule, expliquer l’étendue des moisissures constatées treize ans après le début du contrat, sans qu’il ne soit tenu compte des conditions d’occupation du locataire. Elle souligne que le certificat médical produit par le demandeur ne fait que préconiser un déménagement rapide dans un logement de plain-pied davantage adapté aux problèmes de mobilité qu’il rencontre, sans faire de lien entre l’état du logement et la nécessité de déménager. Elle ajoute qu’ainsi, aucun lien n’est démontré entre l’état du logement et les préjudices invoqués en demande.

Elle expose par ailleurs avoir conservé le dépôt de garantie dès lors que la vocation de celui-ci est d’être déduit des sommes restant dues par le locataire à sa sortie. S’agissant en outre du chèque relatif à la cuve de fioul, elle conteste son encaissement en raison des termes mêmes de la clause du contrat de bail.

Au soutien de ses propres demandes, elle fait valoir qu’un solde de charges n’a pas été réglé par le demandeur, qu’il est redevable de réparations locatives s’agissant de frais de nettoyage, de l’entretien de la chaudière, d’évacuation d’encombrants et de la remise en état d’une chambre ayant subi une infiltration d’eau, outre de sa consommation de fioul.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes indemnitaires liées à l’indécence du logement

L’article 1719 du code civil dispose notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 1721 du même code dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Il ressort de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le locataire a alerté sa propriétaire, le maire de la commune et la police municipale de celle-ci de difficultés afférentes à la présence d’humidité dans toutes les pièces de son logement entre le 10 février et le 4 avril 2023.

Le diagnostic de décence réalisé par l’organisme Soliha le 12 mai 2023 relève pour sa part notamment des traces de moisissures et d’humidité sur les murs. Il identifie les dysfonctionnements suivants :

— installation électrique non conforme,

— défaut de ventilation dans la cuisine et absence de sortie extérieure du groupe de ventilation mécanique contrôlée (VMC),

— rambarde d’escalier non conforme,

— défaut de garde-corps sur les fenêtres de l’étage,

— absence d’arrivée d’air frais non condamnable dans le local hébergeant un appareil à combustion.

Il en conclut qu’en l’état, le logement est non conforme au décret de décence de janvier 2002 et au règlement sanitaire départemental.

Il prescrit ensuite prioritairement les travaux suivants :

— mise en conformité de l’installation électrique,

— mise en place d’une ventilation dans la cuisine, mise en place de module de ventilation sur menuiseries,

— mise en conformité de la rambarde de l’escalier donnant accès à l’étage,

— mise en place de garde-corps sur la fenêtre de l’étage,

— création d’une arrivée d’air frais et d’une évacuation d’air vicié non condamnables dans le local hébergeant un appareil à combustion.

L’état des lieux de sortie, établi contradictoirement entre les parties le 5 juin 2023, fait quant à lui état de la présence de moisissures sur les murs du hall d’entrée, de la cuisine, du séjour, de la salle à manger, des trois chambres, du grenier et de l’escalier.

Il résulte de tout ce qui précède que la relation de cause à effet entre le défaut de conformité du système de VMC, voire son absence totale dans la cuisine, et les moisissures relevées dans les différentes pièces du logement, est établie par les constatations de l’organisme certifié Soliha.

Par ailleurs, Mme [L] [W] veuve [Y] allègue sans le démontrer que le comportement de M. [G] [T] aurait joué un rôle dans l’apparition des moisissures.

La faute de la bailleresse, qui a dès lors fourni à son locataire un logement indécent, est ainsi caractérisée.

S’il est avéré que le diagnostic de performance énergétique, daté du 21 juillet 2009, ne préconise pas de travaux en lien direct avec le système de ventilation du logement, n’évoquant que la pose de double-vitrage sur les fenêtres arrières, la défenderesse ne conteste pas le fait que les défauts de ce système étaient présents lors de la prise des lieux, de sorte que la faute existait dès l’année 2009.

Pour autant, M. [G] [T] ne prouve pas que les moisissures seraient apparues antérieurement au début de l’année 2023, de sorte que son dommage consistant à avoir occupé un logement aux murs moisis n’est justifié que pour quelques mois, jusqu’à son départ en juin 2023. Son préjudice de jouissance sera ainsi réparé par Mme [L] [W] veuve [Y] à hauteur de 800 euros.

En outre, s’agissant de l’obligation de déménagement invoquée en demande, quand bien même le certificat médical produit ne fait effectivement pas de lien avec l’état du bien, mentionnant uniquement la nécessité pour M. [G] [T] d’occuper une habitation de plain-pied, il apparaît justifié que, subissant l’indécence de son logement, celui-ci ait cherché à quitter les lieux plus rapidement qu’il ne l’aurait fait en présence d’un logement conforme aux exigences sanitaires, indépendamment de son handicap. Les frais qui ont résulté de ce départ précipité, soit la somme de 1 298,40 euros, constituent un préjudice matériel qui sera supporté par la bailleresse.

Enfin, faute pour l’ancien locataire de justifier de la pénibilité des démarches qu’il indique avoir été contraint de réaliser, il sera débouté de sa demande fondée sur un préjudice moral.

Sur la demande relative aux dépôts de garantie et les demandes reconventionnelles

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, afin d’apprécier l’obligation pour la défenderesse de restituer le dépôt de garantie de 556 euros et de régler en sus une majoration, il convient au préalable de vérifier si le locataire était redevable, lors de son départ des lieux, de sommes envers sa bailleresse.

Sur le reliquat de charges

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [G] [T] invoque un courriel du 3 novembre 2023 comme preuve de paiement. La lecture de ce message permet toutefois de constater qu’il n’y est fait aucune mention des charges. En revanche, la défense produit un courriel du 4 septembre 2023 mentionnant que la somme a été réglée par chèque par le demandeur. Partant, ce dernier ne peut être considéré comme en étant redevable.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, son article 7 d) souligne que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations et les dégradations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire. Le même article dispose que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est constant que l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

Aux termes des articles 1730 et 1731 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, les états des lieux d’entrée et de sortie ont réalisés contradictoirement entre les parties. Mme [L] [W] veuve [Y] sollicite le paiement de la somme de 1 986,60 euros, correspondant à une estimation réalisée par l’organisme ayant réalisé l’état des lieux de sortie.

Pièce concernée

État des lieux d’entrée

État des lieux de sortie

Bien-fondé de la demande

Forfait nettoyage

Pas d’indication donc présomption de bon état

Nombreuses mentions de saleté dans les diverses pièces du logement

Demande fondée

Cuisine – Joint silicone de l’évier

Pas d’indication donc présomption de bon état

Mauvais état, moisi

Demande fondée

Cuisine – Porte bois

État moyen

Mauvais état, abîmée

Demande partiellement fondée

Salle d’eau – Faïence sur douche

État correct

Mauvais état, joint manquant

Demande fondée

Salle d’eau – Joint du lavabo

Pas d’indication donc présomption de bon état

Mauvais état, moisi

Demande fondée

Séjour 1 – Encadrement de la porte et porte

État moyen

Mauvais état, abîmé, petits éclats

Demande partiellement fondée

Séjour 2 – Plinthes

Bon état

Mauvais état, carreau fendu/fissuré

Demande fondée

Séjour 2 – Porte bois

État moyen

Mauvais état, abîmée

Demande partiellement fondée

Chambre 2 – [Localité 8]

Très bon état

Mauvais état, moisissure

Demande fondée dès lors que le demandeur ne remet pas en cause sa responsabilité dans la survenance du dégât des eaux mentionné

Grenier

Pas d’indication donc présomption de bon état

Mauvais état, encombrants divers

Demande fondée

Jardin – Abri de jardin

Pas d’indication donc présomption de bon état

Mauvais état, encombrants divers

Demande fondée

Jardin – Allée et voie d’accès

Pas d’indication donc présomption de bon état

Non désherbée

Demande fondée

Chaufferie – Porte

Pas d’indication donc présomption de bon état

Mauvais état, écaillée

Demande fondée

Dépendance

Pas d’indication donc présomption de bon état

Mauvais état, encombrants divers

Demande fondée

La somme des postes ainsi évoqués est égale à 1 666,60 euros.

S’agissant de l’entretien de la chaudière, il est justifié de sa réalisation le 9 octobre 2022 pour la période de chauffe 2023. La demande sera donc rejetée.

S’agissant encore de la consommation de fioul, il est admis par les parties que 800 litres sont dus par l’ancien locataire. La défenderesse se garde de faire état du calcul de la somme qu’elle entend solliciter de ce fait, mais il se déduit de celle-ci qu’elle retient un coût au litre de 756 / 800 = 0,945 euros, soit un prix inférieur à celui du marché de l’époque considérée, et que ce prix n’est pas explicitement remis en cause par le demandeur. Si celui-ci soutient avoir d’ores et déjà réalisé un paiement de 684 euros à ce titre aux propriétaires en début de bail, cette somme devant par suite être déduite du montant demandé, il ne produit aucun élément pour le démontrer et ne saurait valablement se retrancher derrière une rédaction qu’il juge approximative du contrat de bail ou la durée de conservation des relevés par sa banque pour tenter d’inverser la charge de la preuve. Il en résulte que la somme demandée est due.

***

En conséquence, M. [G] [T] est redevable, envers Mme [L] [W] veuve [Y], de la somme de 1 666,60 + 756 = 2 422,60 euros, de laquelle doit être soustrait le dépôt de garantie que la défenderesse arrête à la somme de 581 euros selon son compte de départ, soit au total 1 841,60 euros.

La bailleresse n’était donc pas tenue de lui restituer le dépôt de garantie versé lors de la prise des lieux, de sorte que M. [G] [T] sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [L] [W] veuve [Y] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité commande de dire que chacun conservera la charge de ses frais irrépétibles, de sorte que les demandes de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE Mme [L] [W] veuve [Y] à verser à M. [G] [T] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [L] [W] veuve [Y] à verser à M. [G] [T] la somme de 1 298,40 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE M. [G] [T] à verser à Mme [L] [W] veuve [Y] la somme de 1 841,60 euros au titre des réparations locatives et de la consommation de fioul, déduction faite du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [G] [T] à l’encontre de Mme [L] [W] veuve [Y] au titre de son préjudice moral ;

REJETTE les demandes formées par M. [G] [T] à l’encontre de Mme [L] [W] veuve [Y] au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la majoration de 10 % ;

REJETTE la demande formée par M. [G] [T] à l’encontre de Mme [L] [W] veuve [Y] afin de condamnation au paiement de la somme de 228 euros ;

REJETTE la demande formée par Mme [L] [W] veuve [Y] à l’encontre de M. [G] [T] afin de condamnation au paiement d’un reliquat de charges ;

CONDAMNE Mme [L] [W] veuve [Y] aux entiers dépens ;

REJETTE les demandes de M. [G] [T] et Mme [I] [R] fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 juillet 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,