N° Rôle: N° RG 24/01107 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GF2N

Minute N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

Demande tendant à l’exécution des autres obligations du preneur et/ou tendant à faire prononcer la résiliation et l’expulsion pour un motif autre que le non paiement des loyers

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[U] [F]

[Y] [O]

C/

[H] [R]

[T] [R]

[H] [M]

[K] [M]

[V] [M] épouse [A]

JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE

DE [Localité 12] DU 10 Juillet 2025

Entre :

Monsieur [U] [F]

né le 06 Février 1982 à [Localité 13] (78)

demeurant [Adresse 9]

Madame [Y] [O]

née le 01 Juillet 1981 à [Localité 14] (75)

demeurant [Adresse 9]

assistés de Maître Abel-henri PLEINEVERT de la SCP PLEINEVERT DOMINIQUE PLEINEVERT ABEL-HENRI, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEURS

Et :

Monsieur [H] [R]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [T] [R]

demeurant [Adresse 2]

assistés de Maître Philippe PASTAUD de la SELARL PASTAUD – WILD PASTAUD – ASTIER, avocats au barreau de LIMOGES,

Monsieur [H] [M]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [K] [M]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [M] épouse [A]

demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Aurore JALLAGEAS

Greffier : Karine MOUTARD

En présence de :

ASSESSEURS BAILLEURS :

[H] de CATHEU

Laurent PASTEUR

ASSESSEURS PRENEURS :

[B] [D]

[J] [I]

DEBATS:

Audience publique du 12 Mai 2025, date à laquelle les avocats des parties ont été entendus en leurx conclusions et plaidoiries ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 10 Juillet 2025, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 10 Juillet 2025, prononcée par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2025 par Aurore JALLAGEAS, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié dressé le 8 août 2024 par Maître [S] [W] [L], M. [F] [U] et Madame [Y] [O] ont acquis une propriété située sur la commune de [Localité 10] d’une superficie de 23 ha 69 a 20 ca.

Précédemment, suivant acte sous seing privé du 15 janvier 2008, [C] [M] avait donné à bail à [H] [R] une partie de ces parcelles pour une contenance totale de 18ha 66a 00ca, moyennant un fermage de 2500 € l’an, payable à terme échu en 2 fois, le 1er mai et le 1er novembre de chaque année.

Il était précisé à l’acte authentique de vente que le bien objet des présentes était loué à Monsieur [H] [R], et que le bail à ferme et le commodat de l’habitation ont été résiliés à compter du 1er juillet 2024 suivant convention annexée à l’acte, étant précisé que le preneur n’ayant pas encore quitté les lieux vendus, l’acquéreur a déclaré être pleinement informé de cette situation et en faire son affaire personnelle.

Par requête enregistrée au greffe le 24 septembre 2024, [U] [F] et [Y] [O] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de céans aux fins d’obtenir à titre principal l’expulsion de [H] [R], ainsi que de son frère, occupants sans droit ni titre. Les vendeurs étaient également attraits la procédure.

L’audience de conciliation se tenait le 25 novembre 2024, mais n’aboutissait pas. L’affaire était renvoyée en audience de jugement.

À l’audience du 13 janvier 2025 au cours de laquelle le dossier était retenu, [U] [F] et [Y] [O] sollicitaient du tribunal paritaire des baux ruraux de:

— ordonner l’expulsion de [H] [R] et de tout occupant de son chef, en l’espèce [T] [R], son frère

— dire qu’elle interviendra au besoin avec l’assistance de la force publique, et sous astreinte de 50 € par jour de retard, à compter du huitième jour suivant la notification du jugement à intervenir ;

— assortir le jugement de l’exécution provisoire ;

— condamner solidairement [H] et [T] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1000 € par mois pour la maison et les bâtiments jusqu’à libération des lieux ;

— les condamner solidairement à leur payer la somme de 80 000 € à titre de dommages-intérêts tous préjudices confondus ;

— les condamner à leur verser la somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens en ce compris les frais de la sommation d’avoir à quitter les lieux délivré le 22 août 2024 ;

— déclaré opposable commun aux consorts [M] le jugement à intervenir

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que [H] [R] est titulaire seul du bail, et que la convention de résiliation amiable porte une signature sous son nom. Il lui appartient au besoin de prouver qu’il n’en est pas l’auteur. Ils estiment que la signature est similaire à celle figurant sur les chèques de paiement des fermages de 2023 et 2024 versés aux débats. Ils évoquent au besoin la théorie de l’apparence pour estimer la convention régulière.

S’agissant du « commodat » concernant la maison d’habitation, ils soulignent que la mise à disposition à titre gratuit d’un bien équivaut à un prêt auquel il peut être mis fin à tout moment moyennant un délai de prévenance, et n’exige pas un écrit. Enfin, ils estiment subir un préjudice important, Monsieur [F] exerçant la profession d’agriculteur, et, en acquérant ladite propriété, souhaitant s’agrandir pour développer son activité. Il souhaitait également développer une activité de gîte. À ce titre, ils affirment avoir subi une perte au niveau des aides supérieure à 9500 €.

De leur côté, [H] et [T] [R] sollicitaient du tribunal de :

A titre principal

— débouter [U] [F] et [Y] [O] de leurs demandes

A titre subsidiaire,

— dire que [H] [R] bénéficiera d’un délai jusqu’au 31 décembre 2025 concernant la libération des terres agricoles

— se déclarer incompétent concernant la question de la validité et/ou l’exécution de la convention du 12 décembre 2023, en ce qu’elle concerne les bâtiments, et dire que les demandeurs devront saisir le tribunal judiciaire de Limoges

Plus subsidiairement, si le tribunal paritaire s’estimait compétent,

— inviter les parties à conclure sur le fond relativement la validité et/ou l’exécution de la convention concernant les bâtiments.

Au soutien de leur défense, ils estiment que la convention portant le nom de [H] [R] n’a pas été signée par lui mais par son frère [T], de sorte qu’il y aurait lieu de recourir à une expertise graphologique. Ils estiment que la théorie du mandat apparent ne peut être invoquée faute d’établir la légitimité du mandat, et du fait que l’acte concerné n’est pas un simple acte de gestion mais un acte de disposition. Enfin, le statut du fermage étant majoritairement un statut d’ordre public, le mandat apparent ne peut être invoqué.

Subsidiairement, [H] [R] n’étant pas signataire de la convention litigieuse, elle ne peut lui être opposable. Il sollicite néanmoins des délais pour libérer les terres agricoles notamment pour organiser la liquidation de son cheptel vif et mort.

S’agissant de la mise à disposition du bâtiment d’habitation, il soulève l’incompétence matérielle du tribunal paritaire des baux ruraux, au profit du tribunal judiciaire de Limoges. À défaut, et conformément aux dispositions de l’article 78 du code de procédure, le tribunal paritaire devra inviter les parties à conclure sur le fond.

Enfin, s’agissant des demandes indemnitaires, il les considère astronomique et mal fondées.

Les consorts [M], bien que régulièrement convoqués, ne comparaissaient pas ni n’étaient représentés.

Par jugement 13 mars 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux, statuant uniquement sur la compétence, se déclarait compétent, enjoignait à [H] et [T] [R] de conclure sur le fond, et ordonnait la réouverture des débats, avec renvoi à l’audience du 12 mai 2025

À cette audience, [U] [F] et [Y] [O] maintiennent leurs demandes.

De leur côté, [H] et [T] [R] sollicitent du tribunal de :

— débouter [U] [F] et [Y] [O] de leurs demandes

à titre subsidiaire,

— dire que [H] [R] et [T] [R] bénéficieront d’un délai au 1er novembre 2025 concernant la libération des terres bâties et non bâties,

— condamner les demandeurs, solidairement entre, à verser à [H] [R] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que [H] [R] n’étant pas signataire de la convention litigieuse, elle ne peut lui être opposable. En outre, il ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un mandat donné par [H] à son frère. [H] [R] sollicite néanmoins subsidiairement des délais pour libérer les terres agricoles notamment pour organiser la liquidation de son cheptel vif et mort, pouvant valider sa retraite à taux plein la fin de l’année 2025. En outre, il fait valoir que les travaux pour occuper sa maison ne sont pas terminés.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion

À l’appui de la demande d’expulsion, est versé au dossier une convention signée entre les propriétaires, à savoir les consorts [M], et “[H] [R]”, en date du 12 décembre 2023, faisant état d’une part de la résiliation du bail rural et de l’engagement du locataire à quitter les lieux au 1er juillet 2024, et d’autre part de la résiliation du contrat de mise à disposition des bâtiments situés sur la parcelle B [Cadastre 5], et ce à compter de la même date. Cette convention était par ailleurs jointe à l’acte authentique de vente.

[H] [R] seul titulaire du bail rural, dénie être l’auteur de la signature de ladite convention se contentant pour en attester de joindre une feuille manuscrite émise par lui-même comportant sa signature et celle de son frère, sans toutefois solliciter réellement une vérification d’écriture.

Quoiqu’il en soit, les mentions figurant dans un acte sous signature privée valent commencement de preuve par écrit.

L’article 287 du code de procédure civile énonce que si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son hauteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte.

En l’espèce, la signature figurant sur la convention de résiliation est semblable à celle figurant sur le bail rural, dont [H] [R] ne conteste pas être l’auteur. De même, elle est semblable à celle apposée sur les chèques émis par [H] [R] en règlement des fermages. L’ensemble de ces justificatifs ont davantage force probante que la feuille manuscrite produite par lui-même.

[H] [R] ne rapportant pas la preuve qu’il n’est pas signataire de la convention de résiliation, il y a lieu de considérer valable la convention de résiliation en date du 12 décembre 2023, impliquant le départ de [H] [R] et de tout occupant de son chef, tant des parcelles ayant fait l’objet du bail rural que des bâtiments et de la maison d’habitation, à compter du 1er juillet 2024, de sorte que ce dernier se trouve désormais occupant sans droit ni titre.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de [H] [R] et de tout occupant de son chef, et de fixer une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du fermage. [H] [R] étant le seul titulaire du bail, lui seul sera condamné au paiement de l’indemnité d’occupation.

S’agissant de la maison d’habitation, il ne sera pas fait droit à la demande d’indemnité d’occupation faute de justifier d’une valeur locative de celle-ci.

Toutefois, pour laisser la possibilité au fermier de quitter les lieux dans de bonnes conditions et notamment pour liquider son cheptel, il lui sera accordé un délai pour libérer les lieux, jusqu’au 1er novembre 2025, sous astreinte de 20 € par jour de retard à compter de cette date, et sous réserve de la signification préalable du présent jugement.

Sur la demande de dommages-intérêts :

S’il est constant que le retard pour [U] [F] et [Y] [O] dans la prise de possession des lieux porte une atteinte à leur droit de propriété, et a engendré des tracasseries notamment en lien avec la procédure, ces derniers ne justifient pas de l’ampleur des dommages-intérêts par eux sollicités. S’agissant notamment de la perte des aides invoquée, le chiffrage ne ressort d’aucun élément objectif. En outre, s’agissant des travaux envisagés de la réhabilitation des bâtiments, la seule production d’un devis aux fins d’installation d’un insert bouilleur avec système solaire combiné et plancher chauffant, ne saurait permettre de caractériser un préjudice d’une telle ampleur dès lors qu’il n’est pas établi que les travaux ne sont plus réalisables. Enfin, la perte de revenus invoquée n’est absolument pas étayée, à la supposer établie, l’éventuel préjudice ne pourrait consister qu’en une perte de chance.

Pour le surplus, il sera rappelé que, la présence du preneur ayant été actée à l’acte notarié, ils avaient précisé faire leur affaire de ladite présence. C’est donc en connaissance de cause qu’ils ont poursuivi leur acquisition.

Dès lors, il y a lieu de ramener à de plus justes proportions les dommages-intérêts sollicités, au regard de l’indemnisation uniquement de la perte de jouissance et de condamner [H] [R] à leur verser la somme de 2500 € en réparation de leur préjudice. Il n’est pas contesté que [T] [R] s’est également maintenu dans les lieux. Dès lors, les consorts [R] seront solidairement condamnés au paiement de ladite somme.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, [H] [R] qui succombe sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de quitter les lieux du 22 août 2024.

L’équité commande de fixer à la somme de 800 euros l’indemnité due par [H] [R], titulaire du bail, à [U] [F] et [Y] [O] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est revêtue de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi :

ORDONNE l’expulsion de [H] [R] à compter du 1er novembre 2025, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des biens et droits relatifs à la propriété agricole objet du bail, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 20 € par jour de retard à compter de cette date, et sous réserve de la signification préalable du présent jugement;

CONDAMNE [H] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du fermage, soit 1000 €, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement [H] et [T] [R] à payer à [U] [F] et [Y] [O], la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice ;

DECLARE la présente décision commune à [H] [M], [K] [M] et [V] [M]

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes

CONDAMNE [H] [R] à payer à [U] [F] et [Y] [O] la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [H] [R] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux du 22 août 2024

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

LE PRESIDENT