N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00258 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKJ3

Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[I], [Z], [B] [F]

[P], [E] [N]

C/

S.C.I. RAMAT inscrite au RCS de [Localité 6] sous le N°830 791 778 00012, prise en la personne de sa gérante Madame [W] [S] domiciliée au siège

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 02 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Delphine BIRMELÉ

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 02 Juillet 2025 :

Entre :

Madame [I], [Z], [B] [F]

née le 30 Janvier 1997 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [P], [E] [N]

né le 23 Novembre 1998 à [Localité 6] (87)

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Solange DANCIE, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEURS

Et :

S.C.I. RAMAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [W] [S], gérante ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Juin 2025, l’avocat des demandeurs a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 02 Juillet 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2023, la SCI RAMAT a donné à bail à M. [P] [N] et Mme [I] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 600 euros et une provision mensuelle pour charge de 20 euros, outre un dépôt de garantie de 600 euros.

Par acte d’huissier de Justice délivré le 21 mars 2025 (remis à personne moral), M. [P] [N] et Mme [I] [F] ont fait assigner leur bailleresse, la SCI RAMAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, statuant en référés, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de voir :

▸ constater l’urgence,

▸ juger qu’il y a dommage imminent et trouble manifestement illicite,

▸ condamner la SCI RAMAT prise en la personne de sa gérante, Mme [W] [S], bailleresse, à réparer le plafond de la cuisine du logement loué sis [Adresse 2] à BONNAC LA CôTE ,

▸ faire intervenir tout professionnel de son choix pour un fonctionnement pérenne du système de chauffage du logement loué,

▸ fixer une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

▸ ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à réalisation des travaux,

▸ condamner la SCI RAMAT au paiement d’une indemnité de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Lors de l’audience du 4 juin 2025, M. [P] [N] et Mme [I] [F], représentés par leur conseil M^e DANCIE avocat au barreau de LIMOGES, maintiennent les termes de leur acte introductif d’instance.

Les locataires exposent que les désordres sont graves puisque le plafond s’est effondré et que la chaudière ne chauffe pas à plus de 10°C, ce qui n’est pas concevable pour leur enfant d’à peine quelques mois. Ils assurent avoir appelé le chauffagiste mais qu’il ne veut plus se déplacer. Ils assurent qu’il relève de l’état des lieux d’entrée que le dégât des eaux préexistait à la conclusion du bail.

La SCI RAMAT, représentée par Mme [W] [S], sollicite de débouter les locataires de leurs demandes.

La SCI RAMAT indique qu’une société va intervenir du 16 au 18 juin 2025 pour réaliser les travaux demandés. Elle garantit que la chaudière est révisée tous les ans et que les locataires devaient appelés le chauffagiste mais qu’ils ne l’ont pas fait. Elle rappelle qu’elle a été prévenue tardivement du fait que l’assurance des locataires ne souhaitaient pas intervenir.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande principale de réalisation des travaux et suspension des loyers :

Au titre de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Avant d’accorder une provision, le juge doit rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. S’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur à prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’occurrence, Mme [W] [S] soulève l’existence d’une contestation sérieuse puisqu’elle évoque que les travaux vont avoir lieu en juin et que l’entretien de la chaudière est assurée.

En réponse, les locataires considèrent que le dégât des eaux préexistait à leur entrée dans les lieux.

Or, il ressort des pièces présentées que l’assureur des locataires déduit de la présence de trois taches au plafond la préexistance du sinistre. Toutefois, aucun expert n’a validé cette théorie qui repose uniquement sur l’interprétation de l’assureur.

Par ailleurs, une contradiction s’oppose sur le contrôle de la chaudière puisque les locataires assurent que le chauffagiste ne veut pas intervenir alors que ce dernier atteste pour la bailleresse être intervenu.

Enfin, et c’est le plus important, des travaux vont commercer au domicile des locataires dès le 16 juin 2025 sans que le tribunal ne sache en quoi ils consistent.

Ainsi, les demandes des locataires reposent sur une contestation sérieuse.

Par définition, le Juge des référés est le juge de l’évidence, et l’issue juridique des demandes fondées sur ces points précis est loin d’être évidente, compte tenu des arguments avancés par les parties.

Dès lors, les demandes formées par les locataires ne sont pas établies avec l’évidence requise en référé. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer M. [P] [N] et Mme [I] [F] à mieux se pourvoir au fond.

Sur les autres demandes :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, les demandeurs, parties succombantes, doivent supporter les dépens.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, par mise à disposition au Greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé pour l’ensemble des demandes formées par M. [P] [N] et Mme [I] [F] et les invitons à mieux se pouvoir devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond ;

REJETONS les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS M. [P] [N] et Mme [I] [F] aux entiers dépens de la présente décision;

CONSTATONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Delphine BIRMELÉ