TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/00834 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GN34

Minute N°

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Syndic. de copro. ROSE DES VENTS 2 représenté par son Syndic, la SAS LAMY,

C/

[H] [Z]

JUGEMENT

DU

17 Novembre 2025

JUGEMENT DU 17 Novembre 2025

Entre :

Syndicat des copropriétaires ROSE DES VENTS 2 dont le siège social est sis [Adresse 5] représenté par son Syndic, la SAS LAMY, dont le siège social est [Adresse 4],

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocats au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [H] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier : Alizée CASTEL

DEBATS:

Audience publique du 18 Septembre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 17 Novembre 2025, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 17 Novembre 2025, prononcée par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2025 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

CE+CCC délivrée le à Maître Jean VALIERE-VIALEIX

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9], a fait assigner monsieur [H] [Z], propriétaire des lots n°166 (appartement), 243 et 5539 (garage) au sein de la copropriété, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’il soit condamné à lui verser la somme de 6 094,90 euros au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 7 avril 2025, déduction faite du titre exécutoire obtenu pour 2 563,65 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre 1 000 euros de dommages et intérêts, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Procédure

L’assignation, a été délivrée [Adresse 1], par copie en étude de commissaire de justice, outre avis de passage laissé au domicile et envoi d’une copie de l’acte en lettre simple.

Il n’est justifié d’aucune mise en demeure depuis de dépôt de la requête en injonction de payer.

À l’audience du 18 septembre 2025, seul le demandeur représenté par son avocat a comparu.

La décision en premier ressort sera réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mis en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public eu greffe, le 17 novembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires Rose des Vents 2, représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, selon les termes de son assignation auxquels il a été référé oralement à l’audience, sur le fondement notamment des articles 10 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 demande au tribunal de :

— condamner monsieur [H] [Z] à lui payer les sommes suivantes :

—  6 094,90 euros au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 7 avril 2025, déduction faite du titre exécutoire obtenu pour 2 563,65 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

—  1 000 euros de dommages et intérêts,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens de l’instance.

Il précise que monsieur [H] [Z] a été convoqué aux assemblées générales de la copropriété, informé des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les budgets prévisionnels. Il indique produire les mises en demeure, procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, le contrat de syndic et les appels de provisions sur charges et fonds travaux et justifier des diligences de recouvrement et frais afférents.

Il précise avoir obtenu une ordonnance d’injonction de payer la somme de 2 563,65 euros correspondant aux charges de copropriété dues entre le 1er octobre 2021 et le 1er octobre 2022.

Or depuis, monsieur [H] [Z] n’a réglé aucun appel de fonds.

Il a fait l’objet de mises en demeure de payer mais n’a pas même pris contact avec le syndic.

Il soutient que l’inertie fautive de monsieur [Z] grève le budget de cette petite copropriété qui a dû être revu à la hausse pour financer les démarches à l’encontre du copropriétaire débiteur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur les charges de copropriété et travaux

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice produit avec son assignation, un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte du 1er janvier 2021 au 1er avril 2025.

Il en résulte que monsieur [H] [Z] n’a pas réglé l’intégralité des sommes réclamées pendant cette période.

Compte-tenu de l’ordonnance d’injonction de payer en date du 9 décembre 2022 ayant condamné monsieur [Z] à payer la somme de 2 563,65 euros au principal outre 51,07 euros de frais de requête en injonction de payer, le décompte présenté sera pris en compte à partir du 1er janvier 2023.

Selon le relevé de compte copropriétaire en date du 7 avril 2025, monsieur [H] [Z] aurait dû payer pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025 :

5 552,95 euros, au titre des charges courantes, après régularisation des charges 2023 et 2023, outre régularisation des appels déjà effectués à ces dates et déduction faire des chèques de 345,32 et 300,68 euros  ;625,79 euros au titre des travaux après déduction de financement d’une partie des travaux par ce fonds et régularisations, 337,76 euros de cotisations sur fonds ALUR pour 2023, 2024 et deux trimestres de 2025 ;Ainsi, hors frais, le solde des charges de copropriété, cotisations au fonds de travaux et travaux s’établit à 5870,50 euros au 1er avril 2025.

Les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon le décompte produit, le syndicat des copropriétaires n’a inscrit aucun frais au débit du compte de copropriétaire de monsieur [H] [Z] depuis le 1er janvier 2023.

Les mises en demeure et sommation de payer produits (pièce n°2) ainsi que les factures de frais et honoraires produites (pièce n°7) sont antérieures à l’obtention de l’ordonnance d’injonction de payer du 9 décembre 2022 et ont donc déjà été traitées dans le cadre de la délivrance de ce titre, selon le décompte du copropriétaire entre le 01/01/2021 et le 02/11/2022. Il s’agit de frais de cinq mises en demeure, relance ou courrier d’avocat, de facture de délivrance de commandement de payer et frais de sommation de payer. Il sera rappelé que dans l’ordonnance du 9 décembre 2022, le juge a fait droit à la somme de 51,07 euros pour le coût de la requête en injonction de payer délivrée par commissaire de justice mais a écarté « la facture de 224,40 euros de dépôt requête injonction de payer du 2 novembre 2022 [qui] est un acte de gestion inutile et abusif ».

Dès lors, la demande de prise en compte de factures d’honoraires et frais de recouvrement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.

Il ne justifie pas de frais engendrés pour le recouvrement amiable de sa créance telle que réclamée dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, le préjudice du fait du comportement de monsieur [H] [Z] n’est pas établi.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi un préjudice autre que celui résultant du simple retard de paiement, lui-même indemnisé par les intérêts moratoires.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, la copropriété, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Monsieur [H] [Z] sera donc condamné à lui payer la somme de 600 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [H] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, les sommes suivantes :

—  5870,50 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2025 ; cette somme portant intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

—  600 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [H] [Z] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] de ses autres ou plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

Karine MOUTARD

LE PRESIDENT

Joëlle CANTON