TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Virginie BOURDOU, Monsieur [Y] [J], Monsieur [V] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Vanessa GRYNWAJC

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07723 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UP4

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 15 avril 2025

DEMANDERESSE

Le Service du Domaine, pris en la personne de la DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES

es qualité de curateur à la succession vacante de feu Monsieur [C] [G], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Vanessa GRYNWAJC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P211

DÉFENDEURS

Madame [N] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Virginie BOURDOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0204

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C75056-2024-021828 du 06/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Monsieur [Y] [J], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Monsieur [V] [R], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 février 202510 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 avril 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, le Service du Domaine, pris en la personne du Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, es qualité de curateur de la succession vacante de feu Monsieur [G], décédé le [Date décès 4] 2018 à PARIS 17ème, ci-après désigné la DNID, a fait assigner Monsieur [R], Madame [E] et Monsieur [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la nullité du bail du 1er mars 2019,

— constater que Madame [E] et Monsieur [J] sont occupants sans droit ni titre,

— à titre subsidiaire, constater les manquements de Madame [E] et Monsieur [J] à leurs obligations contractuelles et prononcer la résiliation judiciaire du bail du 1er mars 2019 dont ils se prévalent,

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [E] et Monsieur [J] et de tous occupants de leur chef en la forme accoutumée, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, pendant une durée de 2 mois au-delà desquels il sera à nouveau fait droit et, au besoin, au moyen de la force publique des lots n° 512 et 689 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] n° de cadastre AZ [Cadastre 1],

— fixer le sort des meubles conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [R], Madame [E] et Monsieur [J] au montant égal à 750 euros, subsidiairement à 710 euros, jusqu’à parfaite libération des lieux et départ effectif de Madame [E] et Monsieur [J] ainsi que de tous occupants de leur chef sans droit ni titre,

— condamner in solidum Monsieur [R], Madame [E] et Monsieur [J] au règlement de cette indemnité

— condamner d’ores et déjà in solidum Monsieur [R], Madame [E] et Monsieur [J] à lui verser la somme de 14250 euros, subsidiairement 13490 euros, au titre de l’indemnité d’occupation due de janvier 2023 à août 2024,

— supprimer et très subsidiairement, réduire le délai de 2 mois prévus à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— condamner in solidum Monsieur [R], Madame [E] et Monsieur [J] à lui payer la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2024 et renvoyée à plusieurs reprises.

A l’audience du 12 février 2025, la DNID par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures reprenant principalement les termes de son acte introductif d’instance, rappelant que les locaux issus de la succession de Monsieur [G], destinés à être vendus compte-tenu de la dette de charges de copropriété, sont occupés par Madame [E] et Monsieur [J] en vertu d’un contrat de bail supposé établi par Monsieur [R] lequel s’est présenté en qualité de bailleur alors qu’il n’a strictement aucun droit sur le bien loué, Madame [E] et Monsieur [J] se trouvant ainsi occupants sans droit ni titre.

Décision du 15 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07723 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UP4

En défense, Monsieur [R], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu ni personne pour lui. Madame [E] et Monsieur [J] ont fait valoir par la voix de leur conseil qu’ils sont de bonne foi, sollicitant le rejet de l’ensemble des demandes de la DNID, indiquant que Monsieur [R] a usurpé la qualité de propriétaire de l’appartement litigieux et qu’ils pensaient occuper légitimement l’appartement en vertu d’un contrat de location meublé en date du 1er mars 2019, qu’ils ont réglé un loyer jusqu’en janvier 2023, soutenant au total que la demande de la DNID ne repose sur aucun motif légitime ni sérieux, la DNID ne justifiant d’aucun document attestant de la mise en vente et sollicitant en cas de résiliation du bail les plus larges délais pour quitter les lieux.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de renvoyer à leurs écritures déposées à l’audience et reprises oralement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur l’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement :

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, suite à sa nomination en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [C] [G], la DNID, informée de l’occupation irrégulière du logement dont le défunt était propriétaire par le syndic de copropriété, a envoyé un agent enquêteur dans le logement litigieux en vue de préparer la vente des actifs successoraux. A cette occasion, il a constaté que les lieux étaient occupés par Madame [E] qui n’a communiqué que la première page de son contrat de bail supposé, accompagné de trois quittances de loyer pour les mois de juin, juillet et août 2022 mentionnant Monsieur [R] en qualité de bailleur. Ce dernier n’ayant aucun lien avec la succession de Monsieur [G], la DNID a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris qui, par ordonnance du 28 septembre 2023, a désigné un commissaire de justice aux fins de constater les conditions d’occupation des lots n°512 et 689 dépendant de la succession litigieuse. Un procès-verbal de constat a ainsi été établi le 20 novembre 2023. Il en résulte que Madame [E] occupe l’appartement avec Monsieur [J] et leur fils majeur sans être en mesure de justifier d’un quelconque droit ou titre d’occupation.

Au jour de l’audience, les défendeurs versent aux débats un document incomplet de deux pages mentionnant seulement Monsieur [R] en qualité de bailleur, et l’adresse d’un logement, correspondant aux lieux litigieux. Aucun nom de locataire n’est mentionné, aucun loyer n’est indiqué, le document n’ayant donc strictement aucune valeur probante. De même, ils produisent un certain nombre de quittances de loyer mais qui ne couvrent en tout qu’une durée approximative cumulée d’an et demi de loyers pour une occupation totale de six ans comme ayant manifestement débuté en mars 2019.

Aucun élément versé aux débats ne permet donc d’établir l’existence d’un quelconque lien de droit entre les occupants et le logement litigieux, ni aucun lien de parenté entre Monsieur [R] et Monsieur [G].

Dès lors, si l’occupation des lieux par Madame [E] et Monsieur [J] est établie, de même que le défaut de tout droit ou titre d’occupation, la DNID es qualité de curateur à la succession de Monsieur [G] n’a nullement consenti à une telle occupation.

La DNID expose que cette occupation illicite cause un préjudice à la succession, la cession des lots étant rendue nécessaire par la nécessité de gérer l’actif héréditaire et notamment de régler la dette de charges de copropriété.

L’ensemble des arguments des occupants relatifs à leur bonne foi étant totalement inopérants, il convient d’ordonner leur expulsion sans délai, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision, à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Concernant le prétendu contrat de bail, considérant que le document versé au dossier ne peut être considéré comme un bail puisqu’il ne comporte aucun nom de locataire, aucun montant de loyer, tandis que le prétendu bailleur n’a aucun droit sur le bien mentionné sur le document, l’ensemble des demandes à ce titre seront rejetées.

Madame [E] et Monsieur [J] étant entrés dans les locaux par voie de fait, puisque sans aucune autorisation réglementaire ou bail valablement établi par le propriétaire des lieux, le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’a pas vocation à s’appliquer, étant souligné qu’ils ont d’ores et déjà, de fait, bénéficié de très larges délais dans le cadre de la présente procédure.

Par ailleurs, la nécessité d’une astreinte n’étant à ce stade pas établie, et le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, la DNID sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’indemnité d’occupation :

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour l’usufruitier dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu, d’une part, des caractéristiques des lieux occupés (un studio d’une superficie d’environ 21m2 avec cuisine et droit d’usage aux WC communs), de son état d’usage tel que cela ressort des constatations du commissaire de justice, de sa localisation, de la justification de la valeur locative des biens localisés dans le même quartier (33 euros par m2), et du montant du loyer fixé par Monsieur [R] et réglé partiellement par les occupants, et afin de préserver les intérêts de la DNID, il convient de dire que les défendeurs seront redevables in solidum à son égard d’une indemnité d’occupation fixée de façon forfaitaire à la somme de 750 euros par mois, à compter du 02 août 2019, l’occupation ayant été reconnue antérieurement mais le droit à indemnité étant toutefois limité par la prescription quinquennale, et ce jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion. Les demandes plus amples ou contraires à ce titre seront rejetées.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [R], Madame [E] et Monsieur [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du constat du commissaire de justice du 20 novembre 2023 et de l’assignation.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la DNID les frais exposés par elle dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

CONSTATE que Madame [E] et Monsieur [J] sont occupants sans droit ni titre des lots n° 512 et 689 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] n° de cadastre AZ [Cadastre 1] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] et Monsieur [J] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] et Monsieur [J] d’avoir volontairement libéré les lieux, la DNID, es qualité de curateur à la succession de Monsieur [C] [G], pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

PRECISE que les dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution relatives au délai de deux mois faisant suite à la délivrance du commandement de quitter les lieux n’ont pas vocation à s’appliquer;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R], Madame [E] et Monsieur [J] à verser à la DNID, es qualité de curateur à la succession de Monsieur [C] [G], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 750 euros à compter du 02 août 2019 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R], Madame [E] et Monsieur [J] à verser à la DNID, es qualité de curateur à la succession de Monsieur [C] [G], une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R], Madame [E] et Monsieur [J] aux dépens, comprenant le coût du constat du 20 novembre 2023 et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 15 avril 2025.

La greffière, La juge des contentieux de la protection