N° RG 25/00210 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DVY 1

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 10]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 15]

N° RG 25/00210 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DVY

Minute : 25/00228

JUGEMENT

Du : 05 Juin 2025

S.C.I. MARLIE

C/

M. [X] [W]

Copie certifiée conforme délivrée

à : M. [X] [W]

SSPF [Localité 13]

le : 05 juin 2025

Formule exécutoire délivrée

à : M^e Claire LASUEN

le : 05 juin 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. MARLIE

[Adresse 11]

[Localité 3]

représentée par M^e Claire LASUEN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

substitué par M^e Margaux DUMETZ

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [X] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 16]

[Localité 9]

non comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 22 Avril 2025 :

Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2021, M. [E] [Z] a consenti un bail d’habitation à M. [X] [W] sur un logement situé au [Adresse 7]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel payable de 460 euros et d’une provision pour charges de 75 euros.

Par acte authentique du 19 janvier 2023, l’immeuble loué a été vendu à la société Marlie.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2023, la société Marlie a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1144,30 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [X] [W] le 26 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5170,15 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [X] [W] le 25 octobre 2024.

Par ordonnance sur requête datée du 10 décembre 2024, le juge du tribunal de proximité de Calais a :

autorisé la société Marlie, accompagnée de l’entreprise qu’elle mandatera pour la réalisation des travaux, à pénétrer dans le logement de Monsieur [X] [W] [Adresse 5], à [Localité 13] afin de procéder aux travaux de changement de serrure, de recherche de fuite et de réparation de(s) fuite(s) éventuellement trouvée(s), assistée au besoin d’un commissaire de Justice et de l’entreprise qu’elle mandatera pour la réalisation des travaux ;dit que Monsieur [X] [W] sera informé du jour et de l’heure de l’intervention ; autorisé en cas d’absence ou de refus de laisser accès au logement, la société Marlie à être assistée pour réaliser les travaux de l’entreprise qu’elle mandatera pour la réalisation des travaux, d’un commissaire de justice, accompagné d’un serrurier et des personnes visées à l’article L 142-1 du Code de Procédure civile d’exécution et au besoin avec l’assistance ou le concours de la force publique ;dit que les clés seront à disposition de Monsieur [X] [W] à l’étude d’huissier et qu’il en sera immédiatement informé, tant par affichage sur la porte que par toute autre voie (sms au numéro de téléphone figurant dans le bail et courrier) ;autorisé le commissaire de justice à dresser un procès-verbal de constat du déroulé des opérations ainsi que de l’état général des lieux, au besoin avec prise de clichés photographiques.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 12 novembre 2024 à la demande de la bailleresse.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 février 2025, la société Marlie a assigné M. [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire à son profit en application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 ; ordonner l’expulsion du défendeur de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur, en application des dispositions du Livre 4 du code des procédures civiles d’exécution, soit les articles L411-1 et suivants et R411-1 et suivants dudit code ; condamner le défendeur au paiement : de la somme de 6 943,30 euros représentant les loyers et les charges impayés au 1er janvier 2025, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; des loyers échus depuis le 1er février 2023 jusqu’à la date de résiliation du bail, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier terme du loyer, charges comprises, soit 551,55 euros et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la totale libération des lieux, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la participation aux frais exposés, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; des entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et notamment au paiement du commandement de payer les loyers, de la notification CCAPEX et de l’assignation ainsi que tous les actes postérieurs.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 22 avril 2025, la société Marlie maintient l’intégralité de ses demandes contenues dans l’assignation, valant conclusions, et précise que la dette locative, actualisée au 2 avril 2025, s’élève désormais à 8 597,95 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [X] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société Marlie justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et visant un délai de deux mois a été signifié au locataire le 23 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1144,30 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 décembre 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants à l’audience, de sorte qu’il ne peut prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail – conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société Marlie à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Par ailleurs, aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier que les serrures ont été changées suite à la visite ayant eu lieu fin 2024 suite à la délivrance d’une ordonnance sur requête. De plus, il appert du procès-verbal de constat du 12 novembre 2024 que les lieux loués semblent inhabités. Il a été précisé que le locataire n’avait pas été récupéré les nouvelles clés du logement à l’agence mandatée pour la gestion locative du bien. Dès lors, il y a lieu de considérer que le locataire a quitté les lieux depuis plusieurs mois. En ce sens, il en va dans l’intérêt de chacun des parties, d’ordonner l’expulsion immédiate du locataire et donc la suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, afin que la dette locative ne puisse s’accroitre davantage.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M. [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 551,55 euros, du 24 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Marlie verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 2 avril 2025, M. [W] lui devait la somme de 8 597,95 euros, échéance d’avril incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de procédure qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront compris le cas échéant dans les dépens, ainsi que les frais de relance qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant.

M. [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 8 480,35 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, tel que demandé.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 octobre 2024, de la notification à la CCAPEX du 25 octobre 2024, de l’assignation du 6 février 2025 et de la notification à la préfecture du 7 février 2025. Un seul commandement de payer étant nécessaire à la présente procédure, le coût du commandement de payer du 25 juillet 2023 demeurera à la charge du bailleur.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société Marlie concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 décembre 2021 entre la société Marlie, venant aux droits de M. [E] [Z], d’une part, et M. [X] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 14] est résilié depuis le 24 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [X] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [X] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

ORDONNE la suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion prévue à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [X] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 551,55 euros (cinq cent cinquante et un euros et cinquante-cinq centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [X] [W] à payer à la société Marlie la somme de 8 480,35 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 2 avril 2025, échéance de d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [X] [W] à payer à la société Marlie la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 octobre 2024, de la notification à la CCAPEX du 25 octobre 2024 et celui de l’assignation du 6 février 2025 et de la notification à la préfecture du 7 février 2025, et à l’exception du coût du commandement de payer du 25 juillet 2023 qui restera à la charge du bailleur.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge