N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00353 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GJP4

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[I] [L]

[R] [W] épouse [L]

C/

[E] [D]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 12 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 10 Septembre 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 12 Novembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

GREFFIERE présente lors des débats : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

GREFFIERE présente lors de la mise à disposition : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [I] [L]

né le 17 Mai 1949 à [Localité 2] (23)

demeurant [Adresse 3]

Madame [R] [W] épouse [L]

née le 22 Juillet 1953 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Véronique CHARTIER, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEURS

Et :

Madame [E] [D]

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 10 Septembre 2025, l’avocat des demandeurs a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 12 Novembre 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 27 juillet 2019, M.[I] [L] a donné à bail à Mme [E] [D] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 600€, outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros, outre un dépôt de garantie de 600 euros.

Par un acte de commissaire de justice du 25 février 2025 M.[I] [L] et Mme [R] [W] épouse [L] ont fait assigner Mme [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES vue de :

— prononcer la résiliation du bail et son expulsion et celle de tous occupants de son chef et de ses biens, avec le concours de la force publique ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant de 630 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamner la défenderesse à leur payer la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat sur requête et de la signification de l’ordonnance sur requête.

A l’audience du 10 septembre 2025, M.[I] [L] et Mme [R] [W] épouse [L], représentés par leur conseil, déposent leur dossier.

Aux termes de leurs conclusions signifiées par acte de commissaire de justice du 05 septembre 2025, par procès-verbal de recherches infructueuses, ils sollicitent du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES de voir :

— condamner Mme [E] [D] au paiement de :

—  887,34 euros au titre des frais d’huissier pour la procédure de reprise,

—  20 334,90 euros au titre des travaux de remise en état,

—  5056 euros au titre des loyers et charges dus, comptes arrêtés au 4 septembre 2025,

—  1800 euros au titre de la perte de loyers,

—  514,38 euros au titre des frais du procès-verbal sur requête,

— le coût du constat d’état des lieux de sortie ;

— condamner Mme [E] [D] au paiement de la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat sur requête et de la signification de l’ordonnance sur requête ainsi que de la procédure de reprise si ces frais n’étaient pas alloués aux demandeurs sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’appui de leurs prétentions, les demandeurs déplorent l’existence de dégradations locatives ayant nécessité d’importants travaux de remise en état pour un montant de 20 334,90€, rendant le logement indisponible pendant au moins 3 mois, et induisant une perte locative de 1800 euros. Ils ajoutent que la défenderesse demeure en outre redevable de la somme de 5056 euros au titre de loyers et charges impayés.

Mme [E] [D], bien que régulièrement assignée par un acte de commissaire de justice du 25 février 2025, par remise à étude, et destinataire des conclusions des demandeurs signifiées par acte de commissaire de justice du 05 septembre 2025, par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les demandeurs démontrent que la défenderesse reste redevable de la somme de 5056€ arrêtée au terme d’un décompte du 04 septembre 2025.

En conséquence, Mme [E] [D] sera condamnée à payer à M.[I] [L] et Mme [R] [W] épouse [L] la somme de 5056€, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dégradations locatives :

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, à laquelle le contrat est soumis, dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 dispose que le locataire est obligé :

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux contradictoire d’entrée du 1er août 2019, constatant le bon état du logement, et de l’état des lieux de sortie établi par procès-verbal de constat dressé par Me [N] [H], commissaire de justice, le 18 juillet 2025, l’existence de dégradations locatives, le logement étant décrit par le commissaire de justice, lequel “manque de vomir à plusieurs reprises”, comme un “dépotoir”, un “taudis”, et un local “crasseux”.

Les bailleurs produisent aux débats six devis de remise en état, remplacements, travaux et nettoyage, pour un montant total de 20 334,90 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la défenderesse sera condamnée au paiement de cette somme de 20 334,90 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais d’état des lieux :

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose “qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.”

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie a été établi par un commissaire de justice en date du 18 juillet 2025 conformément au texte précité.

En conséquence, Mme [E] [D] sera condamnée au paiement de la moitié des frais d’état des lieux de sortie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la perte de loyers :

L’article 1231-2 du code civil dispose que “les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.”

Les demandeurs justifient avoir subi un préjudice lié à l’impossibilité de relouer les lieux durant trois mois en raison des travaux de remise en état, et de nettoyage consécutifs aux dégradations locatives et au défaut d’entretien.

Mme [E] [D] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1800 euros au titre de la perte de loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Mme [E] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance, étant rappelé qu’elle a déjà été condamnée aux dépens par ordonnance sur requête du 28 novembre 2024, et par ordonnance sur requête du 05 mai 2025 relative à la reprise de possession des lieux ; et elle sera condamnée à verser à M.[I] [L] et Mme [R] [W] épouse [L] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que les demandeurs ont dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [E] [D] à payer à M.[I] [L] et Mme [R] [W] épouse [L] la somme de 5056€ (cinq mille cinquante six euros) (décompte arrêté au 04 septembre 2025), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [E] [D] à payer à M.[I] [L] et Mme [R] [W] épouse [L] la somme de 20 334,90 euros (vingt mille trois cent trente quatre euros et quatre vingt dix centimes) au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [E] [D] au paiement de la moitié des frais de l’état des lieux de sortie en date du 18 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [E] [D] à payer à M.[I] [L] et Mme [R] [W] épouse [L] la somme de 1800 euros (mille huit cents euros) au titre de la perte de loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [E] [D] à payer à M.[I] [L] et Mme [R] [W] épouse [L] la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [D] aux dépens de la présente instance ;

DEBOUTE M.[I] [L] et Mme [R] [W] épouse [L] de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,

Audrey GUEGAN Elisabeth WASTL