N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00185 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKID

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Etablissement public ODHAC87 – OPH, OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT

C/

[P] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 25 Juin 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 28 Mai 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIER présent lors des débats : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

GREFFIER présent lors de la mise à disposition : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 25 Juin 2025 :

Entre :

Etablissement public ODHAC87 – OPH, OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Eric VALLERON, substitué par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [P] [V]

née le 14 Février 1969 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 28 Mai 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 25 Juin 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé, ODHAC 87 a donné à bail le 20 avril 2023 à Mme [P] [V] un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 534,66 €, provision sur charges comprise.

Le 04.12.2024, ODHAC 87 a fait signifier à Mme [P] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1532,25 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation le 04.12.2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19.02.2025, ODHAC 87 a fait assigner Mme [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de :

Constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute pour Mme [P] [V] de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois ;Ordonnance de son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin ;Condamnation de Mme [P] [V] à payer à titre provisionnel les sommes suivantes :2580,86 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté dans l’assignation ;Une indemnité d’occupation mensuelle de 715,72 € à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;Condamnation de Mme [P] [V] à payer la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19.02.2025.

ODHAC 87 maintient ses demandes initiales, précisant qu’en vertu d’un décompte arrêté au 28.05.2025, l’arriéré locatif s’élève désormais à 3697,38 €. ODHAC 87 s’oppose à tout délai de paiement.

Mme [P] [V], assignée en l’étude le 19.02.2025, n’a pas comparu à l’audience ni fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe, Mme [P] [V] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

En application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge a invité les parties à produire tout élément relatif à une éventuelle procédure de surendettement. ODHAC 87 a précisé n’avoir pas été avisé d’une telle procédure. Mme [P] [V] n’a pas informé le tribunal d’une procédure de surendettement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25.06.2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la forme de la décision :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Mme [P] [V], assignée en l’étude le 19.02.2025, ne s’est pas présentée à l’audience ni fait représenter. Il y a donc lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5] le 19.02.2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

ODHAC 87 justifie avoir saisi la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception du 04.12.2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 19.02.2025, conformément à l’article 24 II de la même loi.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

ODHAC 87 produit un décompte arrêté au 28.05.2025, établissant l’arriéré locatif à 3697,38 €. Ce décompte actualisé est recevable. Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Mme [P] [V] sera condamnée à payer à ODHAC 87 la somme de 3697,38 € au titre de l’arriéré locatif. Cette créance portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les cas d’urgence, d’ordonner en référé toutes mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.

Le contrat de bail prévoit la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. ODHAC 87 justifie avoir signifié le 04.12.2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1532,25 €, respectant les articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990. Ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 04.02.2025.

Mme [P] [V] est désormais occupante sans droit ni titre. Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour ODHAC 87, propriétaire du bien, à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [P] [V] et de tout occupant de son chef.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

Mme [P] [V], occupante sans droit ni titre, cause un préjudice à ODHAC 87, qui doit être réparé par une indemnité d’occupation. Cette dernière est fixée à titre provisionnel à 715,72 € par mois, par référence à la demande du bailleur.

Le montant alloué est suffisant pour indemniser le préjudice subi, sans nécessiter indexation ou révision.

Sur les autres demandes :

Compte tenu de la situation économique respective des parties, il apparaît équitable de condamner Mme [P] [V] à payer à ODHAC 87 la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [P] [V], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et du commandement de payer du 04.12.2024.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation à compter du 04.02.2025 du bail conclu entre ODHAC 87 et Mme [P] [V], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2],

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de Mme [P] [V] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNONS Mme [P] [V] à payer à ODHAC 87 la somme provisionnelle de 3.697,38 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 28.05.2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, cette créance portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXONS l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [P] [V] à la somme mensuelle de 715,72 €, à compter de la résiliation du bail, et CONDAMNONS Mme [P] [V] à verser à ODHAC 87 à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNONS Mme [P] [V] à payer à ODHAC 87 la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [P] [V] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 04.12.2024,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Elise TAMIL