AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 23 MARS 2026

N° RG 25/00070 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LFV3

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. ICF NORD EST SA D’HLM

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

Représentée par Maître Frédéric RICHARD-MAUPILLIER, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame, [H], [L]

demeurant, [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 57463-2025-002891 du 17/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 1])

Représentée par Maître Hervé SAUMIER, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Emilie BALLUT

Débats à l’audience publique de référé du 26 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e RICHARD-MAUPILLIER (par case) + pièces

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e SAUMIER (par case)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1er avril 2012, la SA d’Habitations à loyer modéré ICF NORD-EST a consenti à Madame, [H], [L] un bail d’habitation sur un logement n°026680 situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 2] (57), moyennant un loyer mensuel de 388,13 euros outre 52,70 euros d’acompte provisionnel sur charges.

Par contrat du 15 mars 2016, la SA d’Habitations à loyer modéré ICF NORD-EST a en outre consenti à Madame, [H], [L] un bail ayant pour objet un garage n°83 sis, [Adresse 5] à, [Localité 2] (57), moyennant un loyer mensuel de 46,84 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA d’Habitations à loyer modéré ICF NORD-EST prise en la personne de son représentant légal a fait signifier à Madame, [H], [L] le 30 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 897,45 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié à Madame, [H], [L] le 6 février 2025 et enregistré au greffe le 14 février 2025, la SA d’Habitations à loyer modéré ICF NORD-EST prise en la personne de son représentant légal l’a assignée à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 26 juin 2025 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, au visa des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 700 du Code de procédure civile, de :

Renvoyer les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront,

Mais d’ores et déjà,

CONSTATER que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 30 novembre 2024 ; En conséquence,

CONSTATER la résiliation du bail ; ORDONNER l’expulsion de Madame, [H], [L] et de tout occupant de son chef dans les délais prévus au Livre IV du Code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique tant pour le logement situé, [Adresse 4] à, [Localité 2] que pour l’emplacement de stationnement situé, [Adresse 6] à, [Localité 2] ;CONDAMNER provisionnellement Madame, [H], [L] en application de l’article 835 du Code de procédure civile, à lui payer la somme de 1 032,32 euros correspondant à l’arriéré de loyers selon arrêté de compte au 23 janvier 2025, augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;CONDAMNER en outre Madame, [H], [L] à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 502,41 euros à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ; DIRE ET JUGER que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié et ce tel que prévu dans la convention de location initiale (indice INSEE du coût de la construction) ;CONDAMNER Madame, [H], [L] à lui payer une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;LA CONDAMNER aux dépens, y compris les frais du commandement de payer délivré par Commissaire de justice en date du 30 septembre 2025.

Par acte notifié à l’avocat de la partie demanderesse le 26 juin 2025 et enregistré au greffe le même jour, Madame, [H], [L] a constitué avocat.

Par conclusions du 21 novembre 2025 notifiées à l’avocat de la partie demanderesse le même jour et enregistrées au greffe le 24 novembre 2025, Madame, [H], [L] a, selon les moyens de fait et de droit exposés, demandé à la juridiction de céans, au visa des dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1343-5 du Code civil, de :

CONSTATER qu’elle a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’elle est en mesure de régler sa dette locative ;En conséquence,

LUI ACCORDER des délais de paiement et l’autoriser à s’acquitter de sa dette locative en 12 mensualités successives de 65 euros jusqu’à complet apurement ;SUSPENDRE les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés ;RAPPELER, au besoin DIRE, que si elle se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ;DIRE n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;STATUER ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été appelée en son dernier état à l’audience du 26 janvier 2026 au cours de laquelle la demanderesse représentée par son conseil a indiqué maintenir ses demandes, et s’opposer aux demandes en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire, pour préciser que la défenderesse ne parvenait pas à s’acquitter du montant du loyer, et à verser une somme supplémentaire au montant du loyer, la défenderesse représentée par son conseil ayant indiqué sollicité des délais de paiement et le maintien dans les lieux selon conclusions précitées.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 30 septembre 2024 et la SA d’Habitations à loyer modéré ICF NORD-EST prise en la personne de son représentant légal justifie avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de loyers dans laquelle se trouvait la locataire par courrier du 1er octobre 2024, dont cette dernière a accusé réception le même jour.

L’assignation a été notifiée le 7 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié.

Par conséquent, la SA d’Habitations à loyer modéré ICF NORD-EST prise en la personne de son représentant légal sera déclarée recevable en ses demandes.

Sur la demande en constatation de la résiliation des baux :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail relatif au logement à usage d’habitation comme le bail relatif au garage contiennent une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié à la locataire le 30 septembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 897,45 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte, ce qui n’est pas contesté.

Par conséquent, il convient de constater que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies non à la date du 30 novembre 2024 ainsi que sollicité mais à la date du 1er décembre 2024 à 0 heure, ainsi passé le délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, partant que la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation que du bail ayant pour objet le garage qui en est l’accessoire est intervenue de plein droit à la date du 1er décembre 2024.

Le surplus des demandes en constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit des contrats de bail formées par la SA d’Habitations à loyer modéré ICF NORD-EST prise en la personne de son représentant légal sera rejeté.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le paragraphe a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, la SA d’Habitations à loyer modéré ICF NORD-EST produit un décompte actualisé à la date du 14 janvier 2026 aux termes duquel la défenderesse reste redevable à son égard de la somme de 745,50 euros, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Madame, [H], [L], représentée par son conseil, ne conteste ni l’existence ni le quantum de la dette dont s’agit, de sorte qu’il convient de considérer qu’elle reste redevable de la somme de 745,50 euros à l’égard de la demanderesse, selon décompte de créance arrêté à la date du 14 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus.

En conséquence, Madame, [H], [L] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré ICF NORD-EST prise en la personne de son représentant légal la somme de 745,50 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés à la date du 14 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal ainsi que sollicité à compter de la présente ordonnance et jusqu’à complet paiement.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du Code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève ainsi que dit à la somme de 745,50 euros selon décompte arrêté à la date du 14 janvier 2026.

Contrairement à ce que fait valoir la demanderesse lors de l’audience, il résulte de l’examen de tel décompte que Madame, [H], [L] a repris le paiement du loyer et des charges (pour le solde restant à sa charge après versement des APL) avant l’audience.

Par ailleurs, il convient d’observer que la dette a diminué tant depuis la délivrance du commandement de payer que depuis la délivrance de l’assignation pour s’élever à la somme ainsi que dit de 745,50 euros.

Dans ces conditions, et en considération des éléments versés aux débats, Madame, [H], [L] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette à raison de 12 mensualités dont 11 mensualités d’un montant chacune de 65 euros, et une dernière mensualité au titre du solde de la dette, leur paiement devant intervenir le 15 de chaque mois au plus tard, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle en application de la clause de solidarité figurant au bail de Madame, [H], [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local à usage d’habitation et du garage, en cas de rétablissement des effets de la clause résolutoire, qui sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis, outre actualisation conformément aux baux.

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Telle indemnité d’occupation sera due au prorata temporis le dernier mois, dès lors que la défenderesse en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux.

Il pourra en outre être procédé à l’expulsion de Madame, [H], [L] ainsi que de tout occupant de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et de l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, Madame, [H], [L], qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 30 septembre 2024 d’un montant de 85,89 euros, de l’assignation du 6 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 7 février 2025.

Aucune considération d’équité n’impose de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile dans les rapports entre les parties.

La SA d’Habitations à loyer modéré ICF NORD-EST prise en la personne de son représentant légal verra en conséquence sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la SA d’Habitations à loyer modéré ICF NORD-EST prise en la personne de son représentant légal recevable en ses demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1er avril 2012 entre la SA d’Habitations à loyer modéré ICF NORD-EST prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et Madame, [H], [L] en sa qualité de preneur et concernant le logement n°026680 situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 2] (57), ainsi qu’au bail qui en est l’accessoire conclu le 15 mars 2016 entre la SA d’Habitations à loyer modéré ICF NORD-EST prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et Madame, [H], [L] en sa qualité de preneur et ayant pour objet le garage n°83 sis, [Adresse 5] à, [Localité 2] (57), sont réunies à la date du 1er décembre 2024 ;

CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail relatif au logement à usage d’habitation et du bail relatif au garage qui en est l’accessoire est intervenue de plein droit à la date du 1er décembre 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes en constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit des contrats de bail formées par la SA d’Habitations à loyer modéré ICF NORD-EST prise en la personne de son représentant légal ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Madame, [H], [L], à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré ICF NORD-EST prise en la personne de son représentant légal la somme de 745,50 euros (sept cent quarante-cinq euros et cinquante centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés à la date du 14 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance et jusqu’à complet paiement ;

AUTORISE Madame, [H], [L], tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants afférents au logement à usage d’habitation et au garage, à régler cette dette en 12 mensualités dont 11 mensualités d’un montant chacune de 65 euros (soixante-cinq euros), et une dernière mensualité au titre du solde de la dette ;

PRÉCISE que le paiement de chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation et le bail portant sur le garage pourront se poursuivre ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet,que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible,qu’à défaut pour Madame, [H], [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’Habitations à loyer modéré ICF NORD-EST prise en la personne de son représentant légal pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant,qu’en cette hypothèse, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, que Madame, [H], [L] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la SA d’Habitations à loyer modéré ICF NORD-EST prise en la personne de son représentant légal une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail relatif au logement à usage d’habitation et au garage, outre actualisation conformément aux baux, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes la SA d’Habitations à loyer modéré ICF NORD-EST prise en la personne de son représentant légal tendant à l’expulsion de Madame, [H], [L] et à la condamnation à titre provisionnel de Madame, [H], [L] en paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet ;

Et en tout état de cause,

DÉBOUTE la SA d’Habitations à loyer modéré ICF NORD-EST prise en la personne de son représentant légal du surplus de ses prétentions ;

REJETTE la demande formée par la SA d’Habitations à loyer modéré ICF NORD-EST prise en la personne de son représentant légal en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [H], [L] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 30 septembre 2024 d’un montant de 85,89 euros, de l’assignation du 6 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 7 février 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 23 MARS 2026 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Emilie BALLUT, Greffière.

Le Greffier Le Président