Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 7 mai 2025, n° 23/14974

TJ Paris 7 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que la société CINE HORIZON n'a pas satisfait à son obligation de paiement des charges, justifiant ainsi la demande de paiement des arriérés.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
Le tribunal a jugé que les manquements répétés de la société CINE HORIZON à son obligation de paiement constituent une faute, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
Le tribunal a jugé équitable d'allouer des frais irrépétibles au syndicat, compte tenu des circonstances de l'affaire.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Panoramique a assigné la société CINE HORIZON pour le paiement d'arriérés de charges de copropriété, totalisant 35.919,59 euros, ainsi que des frais de recouvrement et des dommages et intérêts. Les questions juridiques posées concernent la responsabilité de CINE HORIZON pour le paiement des charges et la validité des frais de recouvrement demandés. Le tribunal a condamné CINE HORIZON à verser 34.700,57 euros pour les charges impayées, 1.200 euros en dommages et intérêts pour préjudice financier, et 1.500 euros pour frais irrépétibles, tout en déboutant le syndicat de ses autres demandes et en ordonnant l'exécution provisoire de la décision.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 7 mai 2025, n° 23/14974
Numéro(s) :	23/14974
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hervé CASSEL
Cabinet(s) :	CABINET CASSEL
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PANORAMIQUE sis [ Adresse 2 ] c/ S.A.R.L. CINE HORIZON

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expédition exécutoire à :

— Maître Hervé [Localité 10]

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14974

N° Portalis 352J-W-B7H-C3BPC

N° MINUTE :

Assignation du :

23 novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PANORAMIQUE sis [Adresse 2], réprésenté par son syndic, le Cabinet STARES, S.A.S

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CINE HORIZON

[Adresse 5]

[Localité 8]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14974 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3BPC

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Mars 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société CINE HORIZON est propriétaire au sein de la résidence [11] située au [Adresse 4]) du lot de copropriété n°16, devenu le lot n°633 le 8 novembre 2012.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] située [Adresse 3] a fait assigner la société CINE HORIZON en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 15 mai 2024.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1240 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner la société CINE HORIZON au paiement de la somme de 35.919,59 euros au titre des charges dues au 1er octobre 2023 inclus et après répartition des charges de l’exercice 2022, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner la société CINE HORIZON au paiement de la somme de 1.219,02 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner la société CINE HORIZON au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société CINE HORIZON au paiement des entiers dépens ;

— condamner la société CINE HORIZON au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

La société CINE HORIZON a été assignée le 23 novembre 2023 selon procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile. Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 04 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 13 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 07 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et du procès-verbal d’assemblée générale du 8 novembre 2012 que la société CINE HORIZON est propriétaire du lot n°16, devenu lot 633, de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 08 novembre 2012, 19 mars 2013, 29 avril 2014, 13 avril 2015, 26 mai 2016, 20 mars 2018, 25 septembre 2018, 17 mai 2019, 21 juillet 2021, 16 juin 2022 et 15 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2012 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2014 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes pour les assemblées générales de 2014 à 2023 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2023.

Il ressort de ce décompte contenue dans les conclusions qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

8,97 euros au titre de frais de relance en date du 14 mai 2013,

47,84 euros au titre de frais de mise en demeure en date du 10 juin 2013,

8,97 euros au titre de frais de relance en date du 21 août 2013,

47,84 euros au titre de frais de mise en demeure en date du 16 septembre 2013,

9,60 euros au titre de frais de relance en date du 13 novembre 2014,

50,40 euros au titre de frais de mise en demeure en date du 1er décembre 2014,

10 euros au titre de frais de relance en date du 05 février 2015,

51,60 euros au titre de frais de relance en date du 04 mars 2015,

10 euros au titre de frais de relance en date du 13 mai 2015,

51,60 euros au titre de frais de mise en demeure en date du 08 juin 2015,

66 euros au titre de frais de mise en demeure en date du 03 mars 2016,

54 euros au titre de frais de relance en date du 17 mai 2016,

348 euros au titre de frais de procédure en date du 1er avril 2018,

66 euros au titre des frais honoraire syndic cttx en date du 11 juin 2018,

174 euros au titre des frais de suivi dossier recouvrement en date du 11 juillet 2018,

214,20 euros au titre de facture frais d’avocat en date du 04 novembre 2021.

Soit un total de 1.219,02 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société CINE HORIZON, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 35.919,59 – 1.219,02 euros soit 34.700,57 euros et non 35.919,59 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

La société CINE HORIZON ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 23 novembre 2023.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14974 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3BPC

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.219,02 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant pas le contrat de syndic si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations de frais de relance et de mise en demeure.

Enfin, concernant les frais suivants :

348 euros au titre de frais de procédure en date du 1er avril 2018,

66 euros au titre des frais honoraire syndic cttx en date du 11 juin 2018,

174 euros au titre des frais de suivi dossier recouvrement en date du 11 juillet 2018,

214,20 euros au titre de facture frais d’avocat en date du 04 novembre 2021.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que la défenderesse a manqué de longue date à son obligation de paiement des charges de copropriété en ce que la société CINE HORIZON n’a procédé à aucun règlement depuis 2013, soit sur une période de 10 ans. Ces manquements répétés de la la société CINE HORIZON à son obligation de régler des sommes dues constitue une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

Il conviendra en conséquence de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

La société CINE HORIZON, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société CINE HORIZON à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Panoramique située au [Adresse 4]) les sommes de :

—  34.700,57 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, au titre des charges dues au 1er octobre 2023 inclus et après répartition des charges de l’exercice 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 ;

—  1.200 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Panoramique située au [Adresse 3] [Localité 1] [Adresse 9]) du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la société CINE HORIZON aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 12] le 07 Mai 2025

La Greffière La Présidente