TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/00990 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GPF6

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.D.C. [Adresse 2] [Localité 1] rep.par son syndic en exercice la SASU CELAVI SYNDIC

C/

[P] [O] épouse [C]

[Z] [O]

JUGEMENT

DU

04 Février 2026

JUGEMENT DU 04 Février 2026

Entre :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SASU CELAVI SYNDIC sis [Adresse 4] immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 517 868 642

représentée par M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES, substitué par M^e Amélie WILD-PASTAUD, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Madame [P] [Q] [O] épouse [C],

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [X] [O],

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 04 Décembre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 04 Février 2026, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 04 Février 2026, prononcée par mise à disposition au greffe le 04 Février 2026 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], a fait assigner monsieur [Z] [O] et madame [P] [L] épouse [O], copropriétaires indivis du lot n°89 dépendant de la copropriété, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’ils soient condamnés à lui verser la somme de 581,50 euros au titre des appels pour charges de copropriété et travaux échus selon décompte arrêté au 7 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation, outre 5 000 euros de dommages et intérêts, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Cette assignation, a été délivrée à personne le 21 juillet 2025 à monsieur [O], et à madame [O] née [L] selon procès-verbal de recherches infructueuses à [Localité 4] le 21 juillet 2025.

Procédure

À l’audience du 2 octobre 2025, seul le demandeur représenté par son avocat a comparu. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 décembre 2025, afin que le demandeur tente d’assigner madame [O] à l’adresse identifiée à [Localité 5] par le commissaire de justice dans le procès-verbal de recherches infructueuses à [Localité 4] en date du 21 juillet 2025.

A l’audience du 4 décembre 2025, seul le demandeur représenté par son avocat a comparu et a justifié de l’assignation, du 12 novembre 2025 de madame [O] née [L] selon procès-verbal de recherches infructueuses à [Localité 5].

À l’issue des débats, la décision a été mis en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public eu greffe, le 4 février 2026.

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SAS CELAVI, selon les termes de ses assignations auxquelles il a été référé oralement à l’audience, sur le fondement notamment des articles 10 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 demande au tribunal de :

Condamner monsieur [Z] [O] et madame [P] [L] épouse [O] à lui payer les sommes suivantes selon décompte arrêté au 7 juillet 2025 :

—  581,50 euros au titre des appels de fonds pour charges et travaux de copropriété échus ;

—  352 euros au titre de frais de recouvrement du syndicat ;

—  27 euros au titre des frais de recherche auprès du Service des publicités foncières,

avec intérêts capitalisés au taux légal à compter de l’assignation ;

—  5 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi, notamment pour résistance abusive,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens de l’instance.

Il précise que monsieur [Z] [O] et madame [P] [L] épouse [O] ne règlent pas les charges de copropriété en dépit des mises en demeure demeurées infructueuses et alors que les budgets provisionnels et comptes ont été régulièrement approuvés par les assemblées générales de copropriétaires.

Il soutient que les arriérés de charge les plus anciens sont exigibles depuis janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur les charges de copropriété et travaux

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la société CELAVI produit avec ses assignations, un relevé de compte des copropriétaires présentant la situation du compte du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2025.

Il en résulte que monsieur [Z] [O] et madame [P] [L] épouse [O] n’ont pas réglé les sommes réclamées pendant cette période.

Selon le relevé de compte copropriétaire en date du 21 juillet 2025, monsieur [Z] [O] et madame [P] [L] épouse [O] restent devoir pour la période du 1er juillet 2020 au 1er juillet 2025 :

621,50 euros, au titre des charges courantes, travaux et cotisations au fonds de travaux, après régularisations ;Ainsi, hors frais, et dans la limite de la demande, le solde des charges de copropriété, cotisations au fonds de travaux et travaux sera fixé à la somme de 581,50 euros au 7 juillet 2025.

Conformément à la demande du syndicat de copropriété, cette somme portera intérêts au taux légal depuis l’assignation du 21 juillet 2025. En l’état d’intérêts dus pour moins d’une année, il n’y a pas lieu à capitalisation.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon le décompte produit, le syndicat des copropriétaires entend facturer à monsieur [Z] [O] et madame [P] [L] épouse [O] les frais suivants, inscrits au débit de leur compte pour un total de 432 euros ainsi décomposé :

une mise en demeure en date du 21/11/2024 (60€), une lettre de relance du 10/12/2024 (72€), des honoraires de rédaction de mise en demeure en date du 18/12/2024 (120€), des honoraires de transmission de dossier à auxiliaire de justice en date du 20/01/2025 (180€).Le contrat de syndic produit permet de constater, (pièce n°5, page 8/16), que sont détaillées les prestations pouvant être facturées aux seuls copropriétaires défaillants notamment les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au tarif de 60 euros TTC, et les frais de relance après mise en demeure au tarif de 72 euros TTC ; outre les frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) pour 180 euros TTC.

En pièce n°1, il est produit copie d’une mise en demeure dont avis de réception a été signé par monsieur [O] le 23 décembre 2024.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic, selon le contrat de syndic produit, il a été légitimement facturé à monsieur [Z] [O] et madame [P] [L] épouse [O] les frais d’une « mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception », justifié par la copie produite de cet acte et de l’avis de réception.

En revanche, la lettre de relance n’est pas produite.

Force est également de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne permet pas d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice ou à l’avocat, sauf en cas de diligences exceptionnelles qui en l’état ne sont pas établies.

Il sera donc mis à la charge de monsieur et madame [O] au titre des frais de recouvrement, la somme de 60 euros au titre de la seule mise en demeure produite ; les autres frais ne seront pas, en l’état, imputés directement aux copropriétaires défaillants.

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires a formé une demande de condamnation au paiement de frais pour 352 euros au titre de frais de recouvrement du syndicat non détaillés et 27 euros au titre de frais de recherche auprès du service des publicités foncières.

Concernant les frais de recouvrement supportés par le syndicat, il a été précisé ci-dessus qu’en l’état des justificatifs produits, seule la somme de 60 euros pouvait être directement imputée aux copropriétaires défaillants.

Les frais d’inscription d’une hypothèque peuvent également être mis directement à la charge du copropriétaire défaillant, mais il n’en est pas justifié, les débours évoqués correspondant à une demande de renseignements.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.

Le simple défaut de paiement ne suffit pas à caractériser une résistance abusive.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi un préjudice autre que celui résultant du simple retard de paiement, lui-même indemnisé par les intérêts moratoires.

Il sera donc débouté de ses demandes de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [O] et madame [P] [L] épouse [O], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, la copropriété, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Monsieur [Z] [O] et madame [P] [L] épouse [O] sera donc condamnés à lui payer la somme de 700 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [Z] [O] et madame [P] [L] épouse [O], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS CELAVI, les sommes suivantes :

—  581,50 euros pour solde des charges, travaux et fonds pour travaux selon décompte arrêté au 1er juillet 2025 ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2025, date de l’assignation ;

—  60 euros au titre du solde des frais de mise en demeure directement imputables au propriétaire défaillant ;

—  700 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [Z] [O] et madame [P] [L] épouse [O] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] de ses autres ou plus amples demandes notamment en capitalisation des intérêts, paiement de frais et condamnations à dommages et intérêts ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

LE PRESIDENT