TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/01432 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GR74

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.D.C. DE LA RESIDENCE ALIZEE sise [Adresse 2] représentée par son syndic la société CITYA DURIVAUD SARL

C/

[H] [K]

JUGEMENT

DU

30 Avril 2026

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

Entre :

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] sise [Adresse 2] représentée par son syndic la société CITYA DURIVAUD SARL immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 347 381 378, dont le siège social [Adresse 3]

représentée par Maître Mathilde BAUTRANT de la SCP BOURBON AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS, substitué par Maître Valérie ASTIER de la SELARL PASTAUD – WILD PASTAUD – ASTIER, avocats au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [H] [K],

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 15 Janvier 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2026, puis prorogé au 30 Avril 2026, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 30 Avril 2026, prononcée par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] à Limoges (87000), a fait assigner monsieur [H] [K] propriétaire des lots n°270 (appartement T2) et n°9 (parking) dépendant de la copropriété, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’il soit condamné à lui verser la somme de 2 277,49 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 13 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure avec anatocisme, outre 457,20 euros de frais et 2 300 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, avec exécution provisoire de droit.

Cette assignation a été délivrée le 17 décembre 2025, par copie en étude de commissaire de justice au logement 304 au [Adresse 6] à [Localité 1].

Procédure

À l’audience du 15 janvier 2026, l’affaire a été appelée et seul le demandeur était représenté.

La décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public au greffe, après prorogation, le 30 avril 2026.

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA DURIVAUD, selon les termes de son assignation auxquels il a été référé oralement à l’audience, sur le fondement notamment des articles 10, 10-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, le dernier alinéa de l’article 1231-6 du code civil, demande au tribunal de :

— condamner monsieur [H] [K] à lui payer les sommes suivantes :

—  2 277,49 euros selon décompte arrêté au 13 novembre 2025 au titre de charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure et anatocisme ;

—  457,20 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  2 300 euros de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens de l’instance, avec exécution provisoire de droit.

Il précise que le défendeur a été convoqué aux assemblées générales de la copropriété, informé des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les budgets prévisionnels.

Il a fait l’objet de mises en demeure demeurées infructueuses.

Il affirme que les frais qui sont imputés au copropriétaire défaillant sont conformes aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient que ses difficultés de trésorerie justifient un préjudice qu’il évalue à 2 300 euros, résultant notamment de la résistance abusive du défendeur.

Il précise produire les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes, les appels de fonds et provisions sur charges et le contrat de syndic, les mises en demeure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur les charges de copropriété et travaux

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice produit à l’audience un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte du 1er juin 2024 au 13 novembre 2025.

Monsieur [K] reste devoir au 13 novembre 2025 la somme de

—  2 277,49 euros, au titre des provisions sur charges courantes et travaux.

Le syndicat de copropriété demande que les sommes dues portent intérêts au taux légal depuis la première mise en demeure, sans en préciser la date.

Il est produit un courrier de mise en demeure par avocat par lettre recommandée déposé le 18 juin 2025 dont avis de réception n’est cependant pas produit.

Dès lors, sur la somme due de 2 277,49 euros au titre des charges de copropriété et travaux, des intérêts au taux légal seront dus sur la somme de 1 957,69 euros à compter du 18 juin 2025, et sur le solde à compter du prononcé de la présente décision, alors que la capitalisation des intérêts sera écartée car ne pouvant porter que sur les intérêts échus dus pour plus d’une année.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La syndicat des copropriétaires demande que soient pris en compte dans les sommes dues, à compter du 1er juin 2024, les frais suivants :

les frais de trois « mises en demeure » au tarif de 45,60 euros (18/10/2024, 17/01/2025, 17/04/2025), ainsi que de quatre autres « mises en demeure » au tarif de 33,60 euros (15/11/2024, 10/02/2025, 12/05/2025, 07/11/2025) ;186 euros pour les frais de mise en demeure par un avocat en recommandé avec accusé de réception le 18/06/2025.Le syndicat des copropriétaires a imputé au seul copropriétaire défaillant conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic soit, selon le contrat de syndic produit (pièce n°2, page 9/17), selon le paragraphe « 9.1. frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) » les frais de « mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception » au tarif de 45,60 euros, et de « relance après mise en demeure » au tarif de 33,60 euros.

Cependant, il ne justifie des mises en demeure que par la production d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée déposé le 18 juin 2025 dont avis de réception n’est pas produit, mais facturé au prix de 186 euros, outre une relance du 12/05/2025.

Monsieur [K] sera donc condamné à payer la somme de 45,60 euros au titre d’une mise en demeure et 33,60 euros au titre d’une relance, soit la somme totale de 79,20 euros.

Le syndicat des copropriétaires entend également facturer le 18 juin 2025, la somme de 186 euros pour des frais d’avocat.

Force est de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne permet d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais d’avocat, qu’en cas de constitution d’un dossier transmis à l’avocat et de diligences exceptionnelles qui en l’état ne sont pas établies.

La demande de ce chef sera donc rejetée, étant précisé que les frais d’avocat seront traités au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.

Il convient de constater que les irrégularités de paiement par monsieur [K] la contraignent à engager cette procédure.

En l’état, le syndicat des copropriétaires n’établit pas de préjudice excédant les intérêts de retard qui lui ont été accordés, les frais de mise en demeure et relance conformément au contrat de syndic et les frais de procédure traités au titre des demandes accessoires.

Dès lors, il sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, la copropriété, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Monsieur [H] [K] sera donc condamné à lui payer la somme de 700 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [H] [K], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SARL Citya Durivaud, les sommes suivantes :

—  2 277,49 euros au titre des charges de copropriété, travaux et fonds pour travaux selon décompte arrêté au 13 novembre 2025 ; des intérêts au taux légal seront dus sur la somme de 1 957,69 euros à compter du 18 juin 2025, et sur le solde à compter du prononcé de la présente décision ;

—  79,20 euros au titre des frais de mises en demeure et relance directement imputables au propriétaire défaillant ;

—  700 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 3] à [Localité 1] par son syndic en exercice la SARL Citya Durivaud de sa demande de dommage-intérêts et plus amples demandes ;

CONDAMNE monsieur [H] [K] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

LE PRESIDENT