Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00098 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DN22

JUGEMENT

DU 07 MAI 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sara TRAIKZI, Juge des contentieux de la protection

Greffière lors des débats : Karine PREVOT

Greffière lors de la mise à disposition : [E] MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 01 Décembre 2025 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIES DEMANDERESSES

Monsieur [X] [J],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-René DESMONTS, avocat au barreau de LISIEUX

Madame [E] [P],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-René DESMONTS, avocat au barreau de LISIEUX

PARTIES DÉFENDERESSES

Monsieur [Y] [S], décédé le 08 mars 2025

Madame [M] [W] épouse [S], décédée le 07 juillet 2023

Madame [Z] [S],

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 02 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé au 12 mars 2026 puis au 03 avril 2026 puis au 07 mai 2026 par mentions au dossier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 octobre 2021 prenant effet le 6 novembre 2021, Monsieur [Y] [S] et Madame [M] [W] épouse [S] ont donné à bail à Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P] un logement sis [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 620 € charges comprises.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été effectué le 6 novembre 2021.

Il était convenu entre les parties de manière amiable que les locataires devraient réaliser différents travaux lors de leur entrée dans les lieux, et en contrepartie, les loyers de décembre 2021 et janvier 2022 ne seraient pas dus.

Constatant des dysfonctionnements dans le logement, Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P] ont fait dresser un procès-verbal de constat par un commissaire de justice le 1er avril 2022, et ont sollicité la Caisse d’allocations familiales du Calvados qui a mandaté un organisme aux fins de réaliser un contrôle de décence du logement.

Le 21 juin 2022, Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P] étaient informés qu’un délai d’un mois avait été laissé à Monsieur [Y] [S] et Madame [M] [W] épouse [S] pour réaliser des travaux dans le logement afin qu’il soit conforme aux critères de décence fixés par décrets.

Par acte de commissaire de justice du 22 juin 2022, Monsieur [Y] [S] et Madame [M] [W] épouse [S] ont fait signifier à Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P] un commandement de payer la somme de 1860 € au titre du versement du dépôt de garantie d’un montant de 620 € (après retour de chèque impayé), et des loyers de mai et juin 2022.

Par courrier recommandé du 30 juin 2022 adressé par le biais de leur conseil, Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P] ont mis en demeure Monsieur [Y] [S] et Madame [M] [W] épouse [S] de leur verser la somme totale de 3514,53 € dans un délai de trois semaines, correspondant à :

—  337 € au titre du trop-perçu CAF de décembre 2021,

—  967,53 € au titre des matériaux achetés pour les travaux,

—  830 € de surcoût de chauffage,

—  2000 € de préjudice moral en raison de l’indécence du logement,

et la déduction de 620 € du dépôt de garantie.

Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P] ont quitté le logement le 31 octobre 2022 et un état des lieux contradictoire a été effectué à cette date. Ils ont également signé à cette date avec Monsieur [S] un document par lequel ce dernier s’engage à rembourser le dépôt de garantie de 620 € dans un délai de deux mois, soit au plus tard le 31 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P] ont fait assigner Monsieur [Y] [S] et Madame [M] [W] épouse [S] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Lisieux aux fins de voir :

— condamner Monsieur [Y] [S] et Madame [M] [W] épouse [S] à leur verser les sommes de:

—  1004,53 €correspondant au trop-perçu CAF pour les mois de novembre et décembre 2021 et au coût des matériaux achetés par eux, ladite somme étant augmentée des intérêts au taux légal avec capitalisation à compter de la mise en demeure adressée le 20 juin 2022,

—  830 € au titre de leur préjudice de jouissance locative, ladite somme étant augmentée des intérêts au taux légal avec capitalisation à compter de la mise en demeure adressée le 20 juin 2022,

—  1000 € au titre du préjudice moral, ladite somme étant augmentée des intérêts au taux légal aveccapitalisation à compter de la mise en demeure adressée le 20 juin 2022,

—  620 € au titre de la restitution du dépôt de garantie qui aurait dû intervenir au plus tard le 21 novembre 2022 augmenté de la majoration égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit la somme de 1736 € en sus des 620 € arrêtée au 31 mars 2025, et sauf à parfaire jusqu’à la date de remboursement effectif du dépôt de garantie,

— la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [Y] [S] et Madame [M] [W] épouse [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat du huissier dressé le 1er avril 2022 par Maître [I] d’un montant de 439,20 €,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir laquelle est de droit.

Madame [M] [W] épouse [S] est décédée le 7 juillet 2023 et Monsieur [Y] [S] est décédé le 8 mars 2025.

L’affaire, enregistrée sous le numéro RG 26/98 a été appelée l’audience du 2 juin 2025 et a fait l’objet de renvois aux fins de mise en cause des héritiers de Monsieur et Madame [S].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P] ont fait assigner Madame [Z] [S] ès qualité d’ayant droit de Monsieur et Madame [S], et ont maintenu leurs demandes à l’égard de Madame [Z] [S].

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/290 et a fait l’objet d’une jonction avec l’affaire numéro RG 25/98 à l’audience du 1er décembre 2025. L’affaire a été plaidée à cette audience.

Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes conformément à l’acte introductif d’instance et s’en rapportent à leurs écritures et pièces.

Madame [Z] [S] ne comparaît pas à l’audience et n’est pas représentée.

Les prétentions et moyens des demandeurs sont plus amplement exposés dans les assignations susvisées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, le juge se réfère.

MOTIFS

— Sur les demandes de dommages et intérêts

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant […].

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui est ordre public dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée

Les critères du logement décent sont définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui précise les exigences relatives à l’état du logement ainsi qu’aux éléments d’équipement et de confort de celui-ci. Ce décret vise notamment l’état d’entretien du clos et du couvert, du gros oeuvre du logement et de ses accès. Ainsi le logement ne doit-il pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

En l’espèce, Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P] soutiennent que les bailleurs leur ont donné en location un bien qui ne répond pas aux critères de décence de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’ils ont en conséquence subi plusieurs préjudices.

Ils produisent aux débats des photographies dudit logement laissant apparaître des prises détériorées, des fils électriques apparents et non fixés, un meuble de cuisine détérioré, un plancher bois abîmé, des traces d’humidité sur les murs et plafonds, des plinthes mal fixées, des problèmes d’isolation.

Un procès-verbal de constat dressé le 1er avril 2022 par Madame [U] [D] clerc habilité au sein de l’étude de Maître [I], commissaire de justice, est également produit. Celui-ci permet de relever que :

— la chaudière ne fonctionne pas, ce qui a conduit les locataires à installer des convecteurs électriques,

— le ballon d’eau chaude fuit,

— des murs ont été repeints et le linoléum a été remplacé par les locataires,

— les fils électriques de certaines prises sont apparents,

— dans le salon, du coton a été placé pour obstruer les trous d’aération de la fenêtre,

— la rambarde de l’escalier se trouvant à l’étage est branlante,

— le mur de la chambre parentale est humide au toucher, la peinture sous la fenêtre est écaillée, le parquet n’est pas parfaitement appliqué au mur et une mousse expansive a été appliquée au bas des murs,

— le lavabo de la salle de bain n’évacue pas l’eau ,

— des tâches noirâtres sont présentes au plafond dans la salle de bain, la ventilation mécanique contrôlée ne fonctionne pas dans cette pièce,

— dans le grenier, de nombreux jours sont observés,

— la peinture extérieure est écaillée.

Enfin, les demandeurs ont sollicité un contrôle de décence du logement auprès de la caisse d’allocations familiales du Calvados et produisent un rapport établi par le cabinet SOLIHA après une visite réalisée le 31 mai 2022. Des suspicions de non décence ont été relevées concernant l’escalier, l’absence de protection sur la fenêtre de la chambre du fond, l’évacuation du lavabo et l’état des canalisation, une fuite au plafond de la cuisine causée par l’utilisation de la douche, les entrées d’air sur les fenêtres et la ventilation haute de la salle de bain qui ont été obstruées par le précédent locataire, le chauffage hors service, l’évacuation des eaux ménagères, la présence de fils électriques apparents.

En conclusion de ce rapport, des travaux indispensables, pour lever la suspicion de non décence, ont été préconisés et ont été mis à la charge des bailleurs :

— mise en sécurité de l’installation électrique,

— remise en fonctionnement de la chaudière fioul,

— fixation du garde corps de protection de la trémie d’escalier,

— installation d’une protection sur la fenêtre de l’étage non équipée,

— vérification du système d’assainissement par un professionnel,

— création d’une ventilation naturelle haute dans le WC ou installation d’une VMC avec extraction dans la pièce d’eau,

— détalonnage des portes intérieures.

Le 21 juin 2022, Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P] étaient informés qu’un délai d’un mois avait été laissé à Monsieur [Y] [S] et Madame [M] [W] épouse [S] pour réaliser ces travaux dans le logement afin que celui-ci soit conforme aux critères de décence fixés par décret.

Il est constant que les travaux préconisés n’ont pas été réalisés par les bailleurs.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, et de l’importance des désordres constatés, le caractère non décent du logement au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 apparaît établi, et doit être retenu à compter de la date d’entrée dans les lieux, soit à compter du 6 novembre 2021. Monsieur [J] et Madame [P] ont quitté le logement le 31 octobre 2022 et ont ainsi occupé les lieux pendant près d’une année.

Monsieur [J] et Madame [P] sollicitent la somme de 830 € au titre d’un préjudice de jouissance correspondant en réalité au coût d’une surconsommation d’électricité.

Le caractère indécent du logement ayant été relevé, et Monsieur [J] et Madame [P] ayant été privés de l’utilisation de la chaudière au fioul installée dans le logement, celle-ci étant défectueuse, ils ont installé des convecteurs électriques et justifient d’une surconsommation d’électricité pendant la période hivernale. Au vu des factures EDF produites sur la période de janvier 2022 à avril 2022 inclus, il convient de retenir un surcoût de 830 € et de condamner Madame [Z] [S], en qualité d’ayant droit de Monsieur et Madame [S], au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2022, date de la mise en demeure.

De plus, Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P] ont vécu dans un logement qui ne répondait pas aux normes de décence, dépourvu notamment de chauffage, pendant près d’un an avec leurs enfants en bas âge. Ils ont subi un préjudice moral qu’il convient d’indemniser, compte tenu de la durée d’occupation des lieux et des désordres relevés, par une somme de 1000 €. Madame [Z] [S] sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter compter du 30 juin 2022, date de la mise en demeure.

Les demandeurs sollicitent également la condamnation de Madame [Z] [S], en tant qu’ayant droit des bailleurs, au paiement d’une somme de 1004,53 € correspondant au “ trop-perçu CAF pour les mois de novembre et décembre 2021 et au coût des matériaux”. Ils se prévalent ainsi d’un accord passé avec les bailleurs, prévoyant la réalisation de travaux par les locataires avec une prise en charge financière du coût des matériaux par les bailleurs, et une absence de règlement des loyers de novembre et décembre 2021.

Cet accord n’a pas été prévu au titre du bail et n’a fait l’objet d’aucune convention écrite. Cependant, les quittances de novembre et décembre 2021, signées par Monsieur [S], portent la mention “cadeau cause travaux” démontrant l’intention des bailleurs de ne pas solliciter le règlement des loyers de ces deux mois en contrepartie de la réalisation de travaux dans le logement par Monsieur [J] et Monsieur [P].

Toutefois, la perception par les bailleurs de l’aide personnalisée au logement (APL) en novembre et décembre 2021 n’est nullement établie, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Monsieur [J] et Madame [P] concernant le remboursement de la somme de 337 € au titre de l’APL.

S’agissant du coût des matériaux, Monsieur [J] et Madame [P] produisent des tickets de caisse du magasin de bricolage BRICO CASH de novembre 2021 portant sur l’achat de matériaux pour la réalisation de travaux (enduit, acétone, stratifié, peintures…) pour un montant de 667,53 € TTC.

S’agissant de travaux dont la charge devaient incomber aux bailleurs et dont la main d’oeuvre a été confiée aux locataires, il convient de condamner Madame [Z] [S], en qualité d’ayant droit des bailleurs, au paiement de la somme de 667,53 € au titre du remboursement des matériaux, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2022 date de la mise en demeure.

— Sur la capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

L’anatocisme est de droit lorsqu’il est sollicité en justice comme en l’espèce. La capitalisation des intérêt sera dès lors ordonnée sur les sommes à caractère indemnitaire allouées à Monsieur [J] et Madame [P], à compter du 10 octobre 2025, date de l’assignation délivrée à l’encontre de Madame [Z] [S].

— Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes des dispositions l’article 22 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie “est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

[…]

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. […].”

En l’espèce, Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P] ont quitté le logement le 31 octobre 2022 et un état des lieux contradictoire a été effectué à cette date. Ils ont également signé à cette date avec Monsieur [S] un document prévoyant que ce dernier s’engageait à rembourser le dépôt de garantie de 620 € dans un délai de deux mois, soit au plus tard le 31 décembre 2022, conformément à la loi.

Il n’est pas contesté que malgré l’absence de dégradations constatées dans le logement et malgré l’engagement de Monsieur [S] de restituer la totalité du dépôt de garantie, celui-ci n’a pas été remboursé à Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P].

Au vu l’ensemble de ces éléments, et en l’absence de démonstration de sommes restant aux bailleurs par les locataires, il convient de condamner Madame [Z] [S] en qualité d’ayant droit de Monsieur et Madame [S] à régler à Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P] la somme de 620 € au titre du dépôt de garantie, majorée d’une somme de 62 € par mois correspondant à 10 % du montant du loyer, à compter du 1er janvier 2023 jusqu’au jour de la restitution effective du dépôt de garantie, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989

— Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Madame [Z] [S] ès qualité d’ayant droit de Monsieur [Y] [S] et Madame [M] [W] épouse [S] , succombant, elle sera condamnée au paiement des dépens de l’instance.

Les honoraires de techniciens non désignés par le juge sont exclus des dépens. En conséquence, le coût du procès-verbal de constat dressé commissaire de justice le 1er avril 2022 ne fait pas partie des dépens.

Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P] ont dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir leurs droits. En conséquence, il n’est pas inéquitable de condamner Madame [Z] [S] à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Z] [S] ès qualité d’ayant droit de Monsieur [Y] [S] et Madame [M] [W] épouse [S] à payer à Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P] la somme de 830 € au titre de la surconsommation d’électricité avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2022 ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] ès qualité d’ayant droit de Monsieur [Y] [S] et Madame [M] [W] épouse [S] à payer à Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P] la somme de 667,53 € au titre du remboursement des matériaux avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2022 ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] ès qualité d’ayant droit de Monsieur [Y] [S] et Madame [M] [W] épouse [S] à payer à Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P] la somme de 1000 € en réparation de leur préjudice moral avec intérêt au taux légal à compter du 30 juin 2022 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur ces sommes conformément à l’article 1343-2 du code civil à compter du 10 octobre 2025 ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] ès qualité d’ayant droit de Monsieur [Y] [S] et Madame [M] [W] épouse [S] à payer à Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P] la somme de 620 € au titre du dépôt de garantie, majorée d’une somme de 62 € par mois, correspondant à 10 % du montant du loyer, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’au jour de la restitution effective du dépôt de garantie, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] ès qualité d’ayant droit de Monsieur [Y] [S] et Madame [M] [W] épouse [S] à payer à Monsieur [X] [J] et Madame [E] [P] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE de toute autre demande plus ample ou contraire des parties;

CONDAMNE Madame [Z] [S] ès qualité d’ayant droit de Monsieur [Y] [S] et Madame [M] [W] épouse [S] aux dépens de l’instance, coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 1er avril 2022 exclu ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Le présent jugement a été signé par la juge et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA JUGE,