TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

________________

JUGEMENT DU 03 SEPTEMBRE 2025

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 22/02313 – N° Portalis DBZH-W-B7G-C5GRF

S.C.I. AR’OC

C/

[Z] [C]

COPIE EXECUTOIRE LE

03 Septembre 2025

à

M^e Solen PATAOU,

M^e Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT – CAMUS-ROUSSEAU

entre :

S.C.I. AR’OC

dont le siège social se situe [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT – CAMUS-ROUSSEAU, avocat au barreau de LORIENT

Demanderesse

et :

Monsieur [Z] [C]

né le 03 Décembre 1977 à [Localité 5] (56)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Solen PATAOU, avocat au barreau de LORIENT

Défendeur

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame MARY, Vice-Présidente

Madame KAMENNOFF, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 04 Juin 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2025, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er avril 2016, la SCI Ar’oc a donné à bail commercial à M. [Z] [C] des locaux d’une superficie de 150 mètres carrés. Par avenant du 15 mars 2018 les parties ont convenu d’une augmentation de surface du local loué et porté le loyer mensuel à 1050 EUR hors charges à compter du 1er avril 2018. Par avenant du 16 septembre 2020, les parties ont convenu d’une nouvelle augmentation de la surface pour la porter à 230 mètres carrés pour un loyer mensuel de 1200 EUR hors charges à effet au 1er octobre 2020.

M. [C] exploite dans les lieux une activité de cours collectifs de sport.

À compter du 19 novembre 2018, le bailleur a adressé au preneur une réclamation au titre de loyers impayés et à nouveau le 20 mars 2019, le 3 avril 2019, le 9 janvier 2020. Une mise en demeure de régulariser le solde débiteur des loyers et charges lui a été adressée le 20 janvier 2020.

Dans les années qui ont suivi la créance de la SCI Ar’oc a augmenté.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2022, la SCI Ar’oc a fait signifier un commandement de payer à M. [C] visant la clause résolutoire du bail prévue à l’article 28 de celui-ci.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2022, la SCI Ar’oc a fait citer devant ce tribunal M. [Z] [C] afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, voir ordonner l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré des loyers et charges.

Par ordonnance du 21 juin 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [C] tirée de la prescription de la demande en paiement.

Au terme de ses dernières conclusions, la SCI Ar’oc demande au tribunal de :

– débouter M. [C] de ses prétentions,

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail par l’effet du commandement de payer, signifié le 22 avril 2022,

– ordonner l’expulsion de M. [Z] [C], des locaux loués situés [Adresse 4] à [Localité 6], ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 EUR par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

– ordonner l’enlèvement des biens se trouvant dans les lieux pour les mettre en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur lequel disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui lui sera délivrée par huissier,

– condamner M. [Z] [C] au paiement des arriérés de loyer et de charges dont le montant s’élève à 18 858,01 EUROS en janvier 2025, à parfaire,

– condamner M. [Z] [C] au paiement des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 20 janvier 2020,

– condamner le défendeur à payer la somme de 1000 EUR à titre de dommages-intérêts

– condamner le défendeur à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1440 EUR, augmentée de 10 %, outre les frais et taxes et charges à compter du jour de la résiliation jusqu’à la libération des de la restitution des clés,

– condamner le défendeur au paiement somme de 6000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La SCI Ar’oc expose que M. [C] a commencé à verser ses loyers de manière irrégulière en 2018 et non pas seulement pendant la crise sanitaire de 2020-2021, qui avait conduit à une fermeture administrative des locaux accueillant du public.

La SCI Ar’oc réfute avoir accepté une baisse de loyer durant cette période et estime que M. [C] a mal interprété son courrier du 30 juillet 2021 dans lequel elle a accepté de ne percevoir que 720 EUR par mois. La société bailleresse précise que de mars 2020 à novembre 2020, c’est-à-dire pendant le premier confinement, M. [C] a réglé ses loyers à hauteur de 1260 EUR par mois en ajoutant le paiement de certains arriérés.

La société bailleresse estime qu’elle a fait preuve d’une grande patience, a accordé une remise de 1320 EUR le 23 janvier 2020 et a accepté un règlement partiel à hauteur de 720 EUR par mois dans l’attente que la situation sanitaire s’améliore mais sans qu’aucun avenant au bail n’ait été signé entre les parties visant à diminuer temporairement le loyer.

La SCI Ar’oc rappelle que dans un courrier du 23 janvier 2020 cosigné par le locataire, celui-ci s’était engagé à régler le solde des sommes qu’il devait dans les meilleurs délais mais qu’il n’a pas respecté son engagement.

La SCI Ar’oc réfute les moyens soulevés par M. [C] tirés de la perte de la chose louée pendant la période de fermeture administrative liée à la crise du covid 19, du manquement du bailleur à l’obligation de délivrance compte tenu de l’impossibilité d’exploiter les lieux loués et de la force majeure ; la SCI Ar’oc conteste la bonne foi de M. [C] alors qu’il a perçu des aides de l’État pendant la période de fermeture et que la société bailleresse lui a proposé des solutions et facilités de paiement.

Pour le détail des moyens développés par la SCI, le tribunal se réfère à ses récapitulatives numéro 6.

M. [Z] [C] demande au tribunal de :

– constater que la SCI Ar’oc est défaillante dans l’administration de la preuve du caractère certain, liquide et exigible de sa créance,

– juger que l’obligation de règlement des loyers au titre du bail liant les parties a été interrompue pendant la crise du covid,

– débouter la SCI Ar’oc de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– si par extraordinaire il devait être jugé autrement : constater que la SCI Ar’oc s’est engagée dans la diminution du montant du loyer durant la période de crise sanitaire, pour un total de 11 520 EUR, suivant courrier du 30 juillet 2021 et la débouter de son action à hauteur de cette somme,

– juger que la SCI Ar’oc ne justifie pas que les taxes foncières réclamées correspondent au prorata de l’espace et la débouter à ce titre,

– réduire le montant de la créance à la somme de 2896,22 EUR après déduction des taxes foncières à hauteur de 3907,20 EUR et diminution de la créance de loyer à hauteur de 11 520 EUR,

– enjoindre à la SCI Ar’oc de produire un décompte des sommes dues, déduction faite de la diminution des loyers et de la déduction de la taxe foncière,

– condamner la SCI Ar’oc au paiement de la somme de 3000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

M. [Z] [C] expose que l’activité qu’il exerce dans les locaux loués a subi en 2020 et 2021 les effets des mesures administratives de lutte contre la crise sanitaire sachant que la salle de sport a été fermée du 15 mars 2020 au 9 juin 2021.

Il prétend qu’il est en droit de faire valoir, durant la période de fermeture administrative des locaux : l’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité d’exploiter les locaux loués, la perte partielle de la chose louée et l’existence d’une situation de force majeure ayant eu pour effet l’extinction temporaire des obligations réciproques des parties.

Il soutient subsidiairement que compte tenu de ses difficultés économiques la SCI a revu à la baisse le montant du loyer pour le ramener à 720 EUR par mois. De novembre 2020 à avril 2021, il n’a réglé que 720 EUR par mois. Or la SCI n’applique pas cette diminution de loyer pendant les 16 mois de la crise sanitaire alors qu’au total cela représente une diminution de loyer de 11 520 EUR.

Il conteste le relevé des loyers impayés produit, estimant avoir réglé le loyer du mois d’août 2024 le 7 septembre 2024 et le loyer de septembre 2024 le 1er octobre 2024. Il estime que la créance de la SCI Ar’oc est incertaine car les tableaux qu’elle produit aux débats sont des documents internes qui ne permettent pas de se convaincre de la réalité des sommes dues.

S’agissant de la réclamation portant sur les taxes foncières, M. [C] soutient qu’à défaut de clause expresse du bail mettant à sa charge l’impôt foncier, celui-ci n’est pas dû et le simple fait d’avoir accepté de le régler pendant plusieurs années n’équivaut pas à la reconnaissance par lui du fait que cette charge lui incombe.

Il conteste l’acquisition de la clause résolutoire car la créance porte sur des loyers sollicités durant la période de la crise sanitaire.

Pour le détail des moyens développés par M. [Z] [C], le tribunal se réfère à ses conclusions numéro 5.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-Sur le moyen tiré de l’interruption de l’obligation de régler les loyers et charges pendant la fermeture administrative des locaux loués

Même si la preuve est rapportée, par les pièces produites aux débats par la SCI Ar’oc, que bien avant la crise sanitaire et la fermeture administrative des lieux accueillant du public en mars 2020, M. [C] payait irrégulièrement ses loyers et charges, au moins depuis 2018, ayant obligé la SCI Ar’oc à lui adresser plusieurs courriers de réclamation et des mises en demeure non contestées et à conclure un accord avec le locataire le 23 janvier 2020 portant sur le règlement d’un solde impayé de 4237,56 EUR, le tribunal doit répondre au moyen du preneur sur les conséquences de cette fermeture sur les obligations respectives des parties.

M. [C] s’est trouvé dans l’impossibilité d’exploiter les locaux loués du 15 mars 2020 au mois de juin 2021. Il en conclut que son obligation de paiement des loyers s’est trouvée interrompue durant cette période.

— L’article 1722 du Code civil prévoit que si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail ;

Le premier moyen soulevé par M. [C] est donc la perte de la chose louée. Cependant, la mesure de fermeture administrative des locaux accueillant du public ne peut pas être assimilée à la perte de la chose louée au sens de l’article précité. L’impossibilité d’exploiter se justifie seulement par l’activité économique développée dans les locaux (salle de sport accueillant du public pour des cours collectifs). C’est en raison du caractère non essentiel du commerce installé que la fermeture est intervenue mais pas en raison du local lui-même qui ne s’est pas trouvé détruit, ni intégralement, ni partiellement. Ce moyen doit donc être rejeté.

— L’article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée.

M. [C] soutient que faute de pouvoir exploiter les locaux pendant la fermeture administrative il est en droit d’opposer l’exception d’inexécution. Cependant l’impossibilité d’exploiter les locaux loués était la résultante d’une décision étatique et non d’un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur. Aucun manquement ne pouvait être reproché au bailleur dans la mesure où le locataire pouvait toujours accéder à son local mais ne pouvait pas y exercer son activité du fait des mesures gouvernementales nationales et temporaires. Ce moyen doit donc être rejeté.

— L’article 1218 du Code civil prévoit qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

M. [C] considère que l’état d’urgence sanitaire a constitué un fait de force majeure de nature à le dispenser de régler les loyers dus. Cependant dès lors que le preneur ne justifie pas du caractère insurmontable de la situation, celle-ci étant uniquement devenue difficile financièrement, la notion de force majeure ne saurait être retenue, d’autant que le gouvernement a mis en place des mesures telles que des compensations financières pour les commerces touchés et la possibilité de recourir à un prêt garanti par l’État afin de couvrir les besoins de trésorerie des entreprises impactées. Ce moyen doit donc être rejeté.

— L’article 1104 du Code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

M. [C] invoque la mauvaise foi du bailleur, la SCI Ar’oc. Le tribunal constate que le bailleur a fait preuve d’une certaine patience envers son locataire, et cela bien avant la crise sanitaire alors qu’il a été payé irrégulièrement de ses loyers.

M. [C] prétend que la SCI aurait accepté « contractuellement » de diminuer le montant du loyer à la somme de 720 EUR par mois en raison de la crise sanitaire. Il se fonde sur un courrier de la SCI Ar’oc en date du 30 juillet 2021 reprenant l’historique des relations contractuelles et la phrase suivante : « de novembre 2020 à avril 2021 vous n’avez réglé que 720 EUR par mois, situation que j’ai acceptée en raison de la crise sanitaire ».

En aucun cas cette phrase ne saurait être assimilée à un avenant au bail entérinant une diminution de loyer pendant toute la durée de la fermeture des locaux. D’ailleurs certains loyers, entiers, ont été réglés par le preneur pendant la fermeture.

Le bailleur indique seulement dans son courrier qu’il a été patient ; qu’il a donc fait preuve de tolérance et de bonne foi ; qu’il a accepté, voir toléré, que le locataire ne verse que 720 EUR par mois durant une partie de la crise sanitaire sans toutefois accepter qu’il n’y ait jamais de rattrapage par la suite de la partie impayée des loyers.

Il n’y a donc pas eu, comme le prétend le preneur, d’acceptation contractuelle d’une diminution du loyer de mars 2020 à juin 2021. Pour cela il aurait fallu que les parties signent un avenant au bail, ce qu’elles n’ont pas fait.

Le tribunal constate que M. [Z] [C] est taisant sur les aides financières qu’il a reçues de l’État pendant la crise sanitaire alors que celles-ci ont permis à de nombreux commerçants de continuer à régler leurs charges courantes et notamment leurs loyers, malgré l’absence de chiffre d’affaires. La bonne foi aurait nécessité qu’il s’explique sur cette question.

En définitive le tribunal constate que le bailleur s’est adapté aux circonstances, qu’il a consenti des délais de paiement ; que durant la période de fermeture forcée le preneur a payé certains loyers entièrement et d’autres partiellement dans l’attente du retour à une meilleure trésorerie ; que les paiements partiels pendant une partie des mois de fermeture n’a cependant pas eu pour effet de supprimer l’obligation de payer le loyer prévu contractuellement ; que le bailleur a fait preuve de bonne foi.

Ce moyen doit donc être rejeté.

II-Sur la créance revendiquée par la SCI Ar’oc

A– Sur les loyers et indemnités d’occupation impayés

La SCI Ar’oc a produit aux débats un tableau récapitulant depuis 2016 les loyers qui étaient dus par M. [C] (débit) et les sommes qui ont été encaissées par le bailleur (crédit). Les dates exactes des règlements apparaissent sur ce tableau qui a été actualisé au 8 janvier 2025.

M. [Z] [C] a pu ainsi consulter la liste de tous ses règlements avec leurs dates pour les comparer avec sa propre comptabilité. Il ne rapporte pas la preuve que ce tableau comporterait des erreurs, qu’il aurait réglé plus que les sommes qui y figurent.

Le tribunal doit en conclure qu’il reste devoir, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 9354,87 EUR, sachant qu’une indemnité d’occupation était due à compter du 22 mai 2022, à la place du loyer, compte tenu de la résiliation automatique du bail survenue un mois après le commandement de payer du 22 avril 2022 resté infructueux.

Rien ne vient justifier le fait que l’indemnité d’occupation soit 10 % plus élevée que le loyer contractuel actualisé. La demande en fixation d’une indemnité d’occupation égale au loyer augmenté de 10 % doit donc être rejetée.

M. [C] sera donc condamné à payer à la SCI Ar’oc la somme de 9354,87 EUR au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 8 janvier 2025.

M. [C] sera condamné également à verser, à compter du 8 février 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer jusqu’à ce qu’il ait quitté les lieux.

B – Sur les charges impayées

M.[C] n’a pas contesté devoir rembourser au bailleur les consommations d’eau et d’électricité utilisées pour les besoins de son activité ainsi que cela est prévu à l’article 10 du bail conclu entre les parties. Il n’a pas fait d’observation sur le montant des charges impayées s’élevant à 5606,34 EUR, selon décompte arrêté au 9 décembre 2024. M.[C] sera donc condamné à payer cette somme.

C – Sur les taxes foncières impayées

L’article 11 du bail prévoit que le preneur doit rembourser au bailleur un certain nombre de taxes dont la taxe foncière.

Selon décompte arrêté au 5 septembre 2024, M. [C] reste devoir à ce titre la somme de 3896,80 EUR. Il sera donc condamné au paiement de cette somme.

D – Sur la demande en paiement des intérêts sur la somme de 4 837,56 euros

Une mise en demeure de payer a été adressée à M. [C] par lettre recommandée du 20 janvier 2020 dans laquelle la somme réclamée était de 4837,56 EUROS.

Il est produit un calcul des intérêts depuis cette date jusqu’au 13 janvier 2025 dont le total est de 5352,32 EUR.

Une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception fait effectivement courir les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil.

Le tribunal ne saurait allouer d’intérêts sur les sommes dues postérieurement car il n’a pas été rapporté la preuve d’une autre mise en demeure. M. [C] sera donc condamné au paiement de la somme de 5352,32 EUR.

Il résulte de l’article précité que le créancier, auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La SCI sollicite des dommages-intérêts à hauteur de 1000 EUR mais n’a pas rapporté la preuve d’un préjudice indépendant du retard. Cette demande de dommages-intérêts doit donc être rejetée.

III- Sur les effets de la clause résolutoire et l’expulsion

Par acte du 22 avril 2022, la SCI a fait signifier M. [Z] [C] un commandement de payer les loyers, visant l’article 28 du bail, c’est-à-dire la clause résolutoire.

M. [C] ne s’est pas acquitté des sommes réclamées dans le délai d’un mois prévu par cette clause, suivant le commandement de payer. Le 22 mai 2022, le bail conclu entre les parties s’est donc trouvé automatiquement résilié. Le tribunal en fera le constat.

En conséquence, l’expulsion de M. [Z] [C] doit être ordonnée ainsi que de tous les biens situés dans les locaux occupés au titre du bail et l’expulsion de tous occupants de son chef. M. [C] devra quitter les lieux dans le mois suivant la signification du présent jugement et passé ce délai, il s’appliquera à lui une astreinte de 50 euros par jour de retard jusqu’à ce qu’il s’exécute.

Aucune explication n’a été produite par la SCI Ar’oc sur sa demande d’ordonner l’enlèvement des biens situés dans les locaux. Cette demande doit donc être rejetée.

IV -Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Ar’oc les frais d’instance qu’elle a été contrainte d’engager. M. [Z] [C] sera condamné à lui verser la somme de 4000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera également condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties par l’effet du commandement de payer, signifié le 22 avril 2022 à M. [Z] [C],

ORDONNE l’expulsion de M. [Z] [C] ainsi que de tous les biens situés dans les locaux occupés au titre du bail et celle de tous occupants de son chef et DIT que M. [C] devra quitter les lieux dans le mois suivant la signification du présent jugement et passé ce délai, qu’il s’appliquera à lui une astreinte de 50 euros par jour de retard jusqu’à ce qu’il s’exécute,

CONDAMNE M. [Z] [C] à payer à la SCI Ar’oc les sommes suivantes :

—  9354,87 EUR au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 8 janvier 2025,

—  5606,34 EUR, au titre des charges impayées, selon décompte arrêté au 9 décembre 2024

-3896,80 EUR, au titre des taxes foncières impayées, selon décompte arrêté au 5 septembre 2024,

-5352,32 EUR au titre des intérêts sur la somme de 4 837,56 euros, arr^tés au 13 janvier 2025,

CONDAMNE M. [Z] [C] à payer à la SCI Ar’oc, à compter du 8 février 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer jusqu’à ce qu’il ait quitté les lieux,

REJETTE les autres demandes,

CONDAMNE M. [Z] [C] à payer à la SCI Ar’oc la somme de 4000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [Z] [C] aux entiers dépens,

REJETTE toutes autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ce jugement a été signé par M^me Picard, première vice-présidente et M^me Le Hyaric, greffier.

Le greffier, La présidente