MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 19 Décembre 2024

DOSSIER : N° RG 22/03142 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RB6K

NAC : 30A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 8

JUGEMENT DU 19 Décembre 2024

PRESIDENT

Monsieur GUICHARD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 25 Novembre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

Mme [G] [U] épouse [M]

née le 02 Mai 1942 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Fabienne REGOURD, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 341

DEFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 4], RCS [Localité 5] 324 205 764, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Mohamad SOBH, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 23

Par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2022, Madame [G] [U] épouse [M] a fait assigner la société SAS COURS DE France pour faire annuler en raison d’un dol le bail commercial conclu le 18 octobre 2018.

Dans le dernier état de leurs écritures :

Madame [M] conclut à la nullité du bail avec le paiement d’une indemnité d’occupation de 416.67 euros par mois et l’expulsion sous astreinte avec l’obligation sous astreinte de lui laisser visiter les lieux avec la somme de 5 000 euros pour son préjudice.

A titre subsidiaire, elle demande la résiliation judiciaire du bail avec les mêmes conséquences et en tout état de cause la somme de 2 500 euros pour ses frais de conseil.

Elle fait valoir que le bail conclu était un bail de courte durée et que le bail commercial a été signé par surprise en fraude de ses droits; à titre subsidiaire que la locataire ne respecte pas la destination contractuelle des lieux et qu’elle contrevient au règlement de la copropriété et qu’elle ne dispose pas des autorisations requises; qu’en sus elle a réalisé des travaux sans autorisation.

La société conclut au débouté des demandes et à l’allocation de la somme de 5 000 euros pour ses frais de conseil.

Elle fait valoir que le contrat a été conclu sans vice du consentement et confirmé par un avenant du 24 juin 2019.

L’ordonnance de clôture a été prise le 11 mars 2024.

DISCUSSION

— Sur le dol

Les locaux dont il s’agit sont situés [Adresse 3].

Le bail du 18 octobre 2018 s’intitule fort clairement « bail à usage commercial » et vise une durée initiale du 17 octobre 2018 au 30 juin 2022 avec la possibilité pour le preneur d’y mettre fin avant l’expiration de chaque période triennale.

Le dol suppose selon l’article 1137 du code civil la démonstration de manœuvres ou mensonges ou la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante pour la cocontractant.

Rien n’établit qu’en premier bail de courte durée ait été signé le 17 octobre.

Il n’est nullement établi que la société ait fait croire à la bailleresse que le bail du 18 serait de courte durée et rien ne démontre que ce soit l’âge et l’état de santé de la bailleresse soient à l’origine de son acceptation du bail.

En outre, la bail prévoit une activité de « prestations de services, de formation, de vente » avec la virgule après formation contrairement à ce qui est reproduit dans les écritures de la demanderesse.

Or, il n’est pas établi que l’activité exercée ne serait pas notamment la formation.

Enfin, un courrier de la demanderesse du 30 octobre 2018 vise les travaux effectués au titre du bail commercial et un avenant du 24 juin 2019 précise les modalités d’indexation du renouvellement .

En sorte que le dol n’est pas démontré et que Madame [M] sera déboutée de sa demande principale.

Pour ce qui est de la demande de résiliation judicaire, la défenderesse ne prend pas position sur cette demande ; elle indique que la bailleresse ne lui a pas communiqué le règlement de copropriété.

Il demeure que les manquements graves allégués ne sont pas établis :

— l’activité de formation et donc d’enseignement est prévue au bail ;

— le règlement de la copropriété n’est pas produit, pas plus qu’il n’est justifié qu’il était applicable lors de la conclusion du bail ; que la seule mise en demeure du syndic adressé à la bailleresse est du 1 décembre 2021 et que rien n’indique que les troubles allégués aient persisté, ni que la copropriété entende agir contre la bailleresse pour faire sanctionner une occupation autre que bourgeoise ou libérale ; que d’ailleurs l’activité de formation est en principe une activité libérale non réglementée qui peut être exercée sous forme de société ou autre.

— le grief pris de l’exercice d’activité d’enseignement autorisation ou sans respecter les règles des ERP est des plus vagues alors qu’au surplus rien ne vient préciser l’activité réellement exercée, alors que la preuve du manquement repose sur la demanderesse.

— les travaux accomplis ont manifestement été acceptés dans le courrier du 30 octobre 2018 qui accorde une remise des loyers « en contrepartie de la rénovation et des travaux effectués au titre du bail commercial » ; qu’enfin le bail contient seulement une clause 7 selon laquelle le preneur a la faculté d’aménager les locaux pour les besoins de son activité, sans autre restriction.

Dans ces conditions, la preuve d’un manquement de la locataire d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail n’est pas rapportée.

Madame [M] sera donc déboutée de ses demandes.

— Sur la qualification du bail

La défenderesse demande qu’il soit jugé que le bail est un bail commercial.

La demanderesse fait valoir qu’elle n’a jamais entendu signer un tel bail.

Le statut s’applique de droit ou par extension conventionnelle.

Selon la défenderesse, il s’agit d’un bail commercial, ce que la demanderesse conteste car elle estime que le bail échappe au statut car il n’est pas justifié de l’existence d’un fond d’enseignement exploité avec les autorisations requises.

Selon la défenderesse son activité est la vente de prestations de formation, ce qui a priori n’emporte pas l’existence d’un fonds de commerce, d’autant qu’aucun détail n’est fourni quant à la manière dont se fait l’exploitation.

Selon la mise en demeure du syndic, il semble que dans le local des cours soient dispensés à un public qualifié de bruyant et perturbateur.

L’activité pourrait alors relever de l’article L. 145-2 du code de commerce.

Mais il n’est pas non plus justifié d’une véritable organisation d’enseignement.

En outre, cette activité serait alors soumise à autorisation de la DIRECTE dont il n’est pas justifiée ; en sorte que l’application de droit du statut des baux commerciaux n’est pas établie.

En second lieu, la locataire excipe de la soumission volontaire au statut mais le bail ne contient aucune indication sur une durée de 9 années et il ne fait aucune référence au statut ; il ne fait référence à aucun texte, à l’exception de l’article L.145-28 du code de commerce pour ce qui est de la clause résolutoire, ce qui n’est pas significatif ; de même pour l’avenant; enfin rien dans l’exécution du bail ne confirme une volonté non équivoque de se soumettre au statut.

Il sera donc retenu que les parties sont unies par un bail dont il n’est pas établi qu’il est soumis au statut des baux commerciaux.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant à juge unique, publiquement, contradictoirement, en premier ressort et par décision mise à disposition au greffe.

DEBOUTE Madame [M] de ses demandes.

LA CONDAMNE aux dépens.

DIT que les parties sont unies par le bail du 18 octobre 2018 dont il n’est pas établi qu’il est soumis au statut des baux commerciaux.

DIT n’y avoir à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT