TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 18 Novembre 2025

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 25/00055 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5YFK

Minute n°

Copie exécutoire le 18/11/2025

à

Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS

M^e Antoine PEIGNARD

entre :

Madame [X] [Z] [W] [U] [C] épouse [S]

née le 16 Avril 1965 à [Localité 9] (35)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

Monsieur [L] [Y] [O] [S]

né le 07 Avril 1963 à [Localité 9] (35)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentés par Maître Antoine PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES

Demandeurs

et :

SCI OUEST

dont le siège social se situe [Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître MARTINON substituant Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

Défenderesse

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Aurélie BAUDON, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Sandrine LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 21 Octobre 2025

DÉCISION : Contradictoire, rédigée et prononcée, en Premier ressort, par Madame Aurélie BAUDON, Vice-présidente par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Suivant contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) en date du 27 décembre 2021, Madame [X] [C] épouse [S] et Monsieur [L] [S] ont acquis de la SCI OUEST une maison située dans l’ensemble immobilier LES Villas des Salines sis [Adresse 4] à [Localité 8] (56).

La maison a été livrée avec réserves le 9 janvier 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 07 février 2025, les époux [S] ont fait assigner la SCI OUEST devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient.

Prétentions et moyens des parties :

Les époux [S] demandent au juge des référés de :

— A titre principal, condamner la SCI OUEST à réaliser sous un mois à compter de l’ordonnance qui sera prononcée les travaux permettant de reprendre les désordres apparents listés aux termes du PV de livraison du 9 janvier 2024 et du courrier recommandé du 4 février 2024 tels que listés ci-dessous:

Dans le rapport d’expertise avant livraison :

• Certains des parois verticales de la salle de bains ne sont pas équipées de plaques hydrofugées

• Le conduit de fumée dans le passage à l’étage est en contact direct avec l’isolant : non-respect des écarts au feu

Dans le constat d’huissier du 9 janvier 2024 :

• Chambre de l’étage : infiltrations à l’air par les grilles de ventilation

• Carreau de faïence non posé d’aplomb au niveau de la baignoire

• Le tuyau d’évacuation du lavabo est apparent sous la fenêtre de la salle de bains et peut servir de marche pour escalader la fenêtre par un enfant. Pas de garde-corps pour palier à cette problématique

• Les coffres de volet roulant de la salle de bains et du WC du RDV ne sont pas démontables (problématique pour l’intervention d’entretien)

• La trappe d’accès aux combles est jointée au silicone, rendant impossible l’accès sans couper le silicone (un passage d’air sera effectif en contradiction avec le test à l’air et la RT 2012) ;

• Bosse dans le placo de la cage d’escalier

• Ensemble du carrelage du RDV est posé de faux équerre

• Tête de mur de la cuisine laisse apparaître un faux aplomb en tête

• Placo autour de la fenêtre et des différents boitiers électriques du WC présente des défauts de finition, le coffre placo présent lui un défaut d’aplomb

• Clôture en fond de parcelle non réalisée comme les autres de l’ensemble de la copropriété mais rafistolée avec différents types de poteaux et un grillage non rigide plus haut que les poteaux maintenus sur des filins aciers de couleur différente

• Haie massive et inesthétique avec des souches débordantes restée en fond de parcelle alors qu’elle ne figure pas sur les plans notariés

• Faux aplombs présents sur l’enduit gratté des tableaux de baies extérieures

• Faux aplomb apparent au niveau de la tête de cheminée

• Remontées d’étanchéité au-dessus du garage présentent des traces d’enduit : absence de bandes trapco entre les 2 matériaux (enduit/étanchéité)

Constatées depuis le 9 janvier 2024 :

• Humidité présente au niveau du dallage béton sous la porte d’accès au jardin

• Fissuration dans la cage d’escalier au niveau du plancher

— Voir le juge assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir pendant un délai de trois mois passé lequel il sera à nouveau fait droit.

— Condamner la SCI OUEST à régler à Monsieur et Madame [S] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la SCI OUEST aux entiers dépens.

— A titre subsidiaire, ordonner une expertise confiée à tel expert il lui plaira avec pour mission,

— Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission et notamment les conditions générales et particulières d’assurance de tous les participants au chantier,

— Se rendre sur les lieux et en faire la description,

— Rechercher et dire si les problèmes mentionnés dans le corps de l’assignation, et notamment dans le constat de commissaire de Justice du 6 février 2025 existent ou pas.

— En détailler les causes et fournir tous éléments permettant de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions

— Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination

— Rechercher et dire si des réparations sont possibles

— En indiquer le coût et les modalités.

— Déterminer les préjudices éventuellement subis par Monsieur et Madame [S], notamment ceux de jouissance durant la réalisation des travaux de reprise.

— S’adjoindre si besoin le concours d’un sapiteur

— Répondre à tous dires pertinents des parties

— Déposer un pré-rapport

— Condamner la SCI OUEST à régler à Monsieur et Madame [S] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Réserver les dépens.

Ils indiquent que toutes les réserves mentionnées à la livraison puis complétées par courrier recommandé du 04 février 2024 n’ont pas été levées, ce qui a été constaté par commissaire de justice le 06 février 2025. Ils invoquent les dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil,

Ils précisent que le conduit de fumée est en contact direct avec l’isolant, et que l’expert AURAY EXPERTISE dans son courriel du 3 février 2025 a indiqué qu’il existait un réel risque d’incendie si les reprises n’étaient pas réalisées.

***

La SCI OUEST demande au juge des référés de :

— Rejeter la demande de condamnation à des travaux sous astreinte des époux [S].

— Rejeter la demande d’expertise des époux [S].

— Condamner les époux [S] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Réserver les dépens.

Elle expose être intervenue en reprise sur les réserves et avoir apporté des réponses aux autres phénomènes rapportés par les maîtres d’ouvrage, et verse aux débats les quitus de levées de réserves par les entreprises concernées.

Elle précise que les points encore dénoncés par les consorts [S] ne constituent pas des désordres et y répond techniquement un à un : notamment, le passage d’air par les grilles de ventilation est normal et nécessaire pour assurer la ventilation du conduit, une cornière d’habillage a été posée pour reprendre l’aplomb au niveau de la baignoire comme l’indique le constat d’huissier, la réserve est donc levée, le tuyau qui passe devant la fenêtre de la salle de bain n’a donné lieu à aucune remarque du bureau de contrôle de l’opération, les coffres de volets roulants sont bien démontables. Elle indique que le maître d’œuvre ne relève aucune non-conformité relative aux points dénoncés.

Elle considère que l’ensemble des réserves qualifiées par les maîtres d’ouvrage comme non levées ne sont ni fondées ni justifiées.

S’agissant notamment du conduit de cheminée, elle indique qu’une plaque M0 a été mise en place afin de respecter l’écart au feu ainsi que cela a été précisé aux époux [S] par courrier du 14/12/2023 auquel était jointe l’attestation du bureau de contrôle.

Motifs de la décision :

Sur la demande principale tendant à l’exécution de travaux de reprise des désordres :

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Les époux [S] ont fait l’acquisition d’une maison d’habitation dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement et justifient avoir exprimé une série de réserves à l’occasion de la livraison de l’ouvrage. Ainsi, ils produisent aux débats un rapport d’Auray Expertise d’assistance à pré-réception de chantier, le procès-verbal de livraison et de remise des clefs en date du 9 janvier 2024, deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date des 09 janvier 2024 et 06 février 2025 et une lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 4 février 2024. Ces documents font apparaître un ensemble de réserves, dont une partie sont celles qu’énumèrent les demandeurs dans les conclusions.

La SCI OUEST ne conteste pas l’existence de ces réserves mais indique que toutes ont fait l’objet de réponses ou de reprises de sa part. Elle considère que les réserves qui étaient fondées ont été levées et que pour les autres désordres allégués, des explications techniques ont été fournies.

Les pièces produites de part et d’autre permettent de considérer qu’il existe une contestation sérieuse au sujet des désordres dont se prévalent les époux [S], de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande tendant à contraindre la SCI OUEST à l’exécution de travaux de reprise desdits désordres.

Sur la demande subsidiaire d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il ressort des pièces produites qu’un certain nombre de réserves exprimées par les époux [S] à la livraison de l’ouvrage ont été levées, les quitus de levée de réserves signés des demandeurs étant produits par la SCI OUEST, tandis que des explications techniques ont été apportées par le constructeur et le maître d’œuvre pour ce qui concerne les réserves non levées, que ces derniers ne considèrent pas comme des désordres ni des non-conformités. Cependant, les époux [S] contestent les explications fournies et cette analyse et maintiennent leur position quant à l’existence de désordres.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer à ce stade sur le bien fondé de l’action qui pourrait être engagée au fond et sur la qualification de chacun des désordres énumérés par les époux [S]. En revanche, l’existence de contestations quant à la bonne exécution des travaux permet de caractériser l’intérêt légitime des demandeurs à voir ordonner une expertise selon les modalités précisées ci-après. Il sera donc fait droit à cette demande subsidiaire.

Sur les demandes accessoires :

Les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.I

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que les demandes à ce titre seront rejetées.

Par ces motifs :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTONS Madame et Monsieur [S] de leur demande tendant à voir condamner la SCI OUEST à l’exécution sous astreinte de travaux de reprises des désordres affectant leur maison d’habitation ;

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder Monsieur [P] [T], [Adresse 6], [Courriel 10], [XXXXXXXX01], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Rennes, avec mission de :

— Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise.

— Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission.

— Se rendre sur les lieux et en faire la description.

— Relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l’immeuble litigieux tels que dénoncés dans l’assignation introductive d’instance.

— En détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions.

— Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination.

— Indiquer les solutions appropriées pour y remédier.

— Préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons et inachèvements et par les solutions possibles pour y remédier.

— Apurer les comptes entre les parties.

— Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties.

— Mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport.

FIXONS à 4.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera versé par Madame et Monsieur [S] dans les trois mois de la présente décision entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lorient.

DISONS que dès la première ou au plus tard dès la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses frais et honoraires.

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses frais et honoraires et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire.

DISONS que dans le compte rendu qui suivra la première réunion contradictoire, l’expert indiquera s’il lui paraît opportun que ses opérations soient déclarées communes à des intervenants encore étrangers à la procédure.

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives.

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre et recueillir l’avis de tout technicien d’une autre spécialité que la sienne en sollicitant, si besoin est, un complément de provision et à charge de joindre l’avis du sapiteur à son rapport et de présenter une note d’honoraires et de frais incluant la rémunération du sapiteur.

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au greffe dans un délai de six mois au plus tard à compter de l’avertissement qui lui sera donné du versement de la provision.

DISONS qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert commis sera remplacé par simple ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises.

INVITONS les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise.

DISONS que les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés.

REJETONS les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe.

Le greffier. Le juge des référés.